Аналитика, Круглый стол, Латвия, Недвижимость, Финансы

Статья публикуется в рамках материалов Международного круглого стола-семинара «Казахстан – ЕС: новые горизонты сотрудничества», прошедшего в Балтийской международной академии 12.06.2019. Организаторы: Балтийская международная академия, Латвийская конфедерация работодателей, Экономический дипломатический клуб и интернет-журнал Baltic-course.com

Ипотечное кредитование имеет несколько определений, которые отличаются в зависимости от целей исследования, законодательства рассматриваемой страны и отрасли науки, которая подвергается анализу. С точки зрения экономической сущности, ипотека – это механизм обеспечения обязательства при помощи залога недвижимого имущества, целью которого является прирост средств в рамках долгосрочного кредита. Это означает, что кредитор на основании действующего законодательства может распоряжаться недвижимым имуществом, выступающим залогом, для погашения образовавшейся задолженности заёмщика в случае его банкротства или других факторов, которые мешают ему исполнить обязательства по кредиту [1].

В Гражданском законе Латвийской Республики ипотека определяется как залог недвижимой вещи без передачи во владение [2].

Ипотечное кредитование имеет решающее значение как для благосостояния домохозяйств, так и для уровня развития национальной экономики в целом. Недвижимость (дом или квартира) часто являются наиболее ценным имуществом для большинства домашних хозяйств, а ипотека, в свою очередь, является их основным источником дополнительных заемных средств, поэтому наличие ипотеки и ее условия оказывает огромное влияние на финансы домашних хозяйств [3]. Недавние исследования продемонстрировали, что наличие ипотеки у домашнего хозяйства могут резко изменить их предельную склонность к потреблению, поскольку она делает снижает ликвидность недвижимости [4].

Эмпирические данные свидетельствуют, что более низкие процентные ставки обеспечивают подъем на рынке жилья, особенно в секторе купли-продажи. Подъем на рынке ипотечного кредитования в начале XXI века сформировал увеличение величины спроса и потребления, что, в свою очередь, привело к возникновению крупных задолженностей по ипотечным кредитам. Последовавшие за этим взыскания в виде отчуждений недвижимости в пользу банков нанесли серьезный ущерб экономике домашних хозяйств, а также рынку жилья [5].

Таким образом, взаимодействие между рынком ипотечного кредитования и рынком жилья может усилить воздействие шоков цен на жилье, усилить влияние изменений процентных ставок по ипотечным кредитам на экономическую деятельность, а иногда может поставить под угрозу финансовое положение домашних хозяйств (с возможными последствиями для всей национальной финансовой системы).

Так, первоначальное падение ставок по ипотечным кредитам может оказать влияние на рост цен на жилье, а значит, благосостояние и качество жизни домохозяйств. Увеличение залоговой стоимости их активов может дать домашним хозяйствам доступ к большему количеству кредитов и на более выгодных условиях (через так называемый «кредитный канал» – механизма трансмиссии монетарной политики в реальную экономику). Это, в свою очередь, может способствовать росту спроса на жилье, а значит, повторному росту цен на жилье [6]. Таким образом возникает ситуация одновременного роста долга домохозяйств и рыночной стоимости жилищных активов. Разрешение данной ситуации может происходить в двух направлениях.  С одной стороны, домашние хозяйства могут использовать дополнительную ликвидность своей недвижимости для увеличения расходов на потребительские товары или для инвестирования в различные финансовые активы. Однако, дальнейшее повышение ставок по ипотечным кредитам увеличит обязательства домохозяйств на обслуживание накопленного долга, что окажет негативное влияние на рыночную стоимость жилищных активов домохозяйств [7]. 

Такая ситуация наблюдалась в середине 1980-х годов в странах Северной Европы, где был проведен процесс либерализации и дерегулированием финансовых рынков, что вызвало расширение кредитования и привело к перегреву на рынках недвижимости; цены на акции выросли, и были созданы «пузыри» цен на активы [8].

Еще одним примером влияния рынка ипотечного кредитования и рынка жилья может служить Мировая рецессия 2008 года. Так, когда в 2003 году рынок традиционных ипотечных кредитов стал насыщенным, финансовая индустрия начала объединять низкокачественные ипотечные кредиты – часто субстандартные ипотечные кредиты – для сохранения и увеличения финансовых потоков. К 2006 году более половины крупнейших финансовых компаний страны были вовлечены в рынок MBS (рискованные ипотечные ценные бумаги) [9]. В конечном итоге, такие действия привели к спаду на рынке жилья и ипотечного кредитования, что оказало влияние как на экономику США, так и состояние мировой экономической системы.

Согласно исследованию, проведенному в российских регионах, размер ипотечных ставок оказывает существенное влияние на цены на первичном рынке жилья, однако, степень этого влияния зависит от сегмента рынка жилья. Наиболее сильно это влияние ощущается в более благополучных типичных региональных рынках жилья, расположенных в регионах с высоким уровнем занятости и развитой инфраструктурой. В менее благополучных районах такое влияние наблюдается в меньшей степени [10]. Следует отметить, что только уменьшение ипотечных ставок не может оказать заметное влияние цен на новые жилищные постройки. Лишь общее снижение цены заёмного капитала  может оказать существенное влияние на  понижение цен на первичном рынке жилья. В то же время, увеличение ипотечных ставок вносит значительные исправления в существующие цены, и делает существующую жилую недвижимость, возможно, более привлекательной с точки зрения инвестиционной деятельности, но при этом все менее и менее доступной для основной массы покупателей.

Такие эмпирические данные свидетельствуют о том, что, учитывая цикличность процентных ставок, государственный контроль за рынком ипотечного кредитования, а также своевременная индексация выплат по ипотечным кредитам может улучшить эффективность функционирования жилищного рынка на основе укрепления благосостояния домохозяйств. Главная роль рынка ипотечного кредитования, по мнению автора – это стимулирование жилищного рынка, что приведет к притоку дополнительных инвестиций в страну, рост занятости и, как следствие, повышению благосостояния население и решению важнейшей социальной проблемы обеспечения населения жильём.

1. Чуканов, А. and Гучек, Н. (2017). ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СОВРЕМЕННЫЙ ПОДХОД. Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки, 5(1).
2. Pravo.lv. (2017). Гражданский закон Латвийской Республики. [online] Available at: http://www.pravo.lv/likumi/05_3_gz.html [Accessed 13 Sep. 2019].
3. Campbell, J. and Cocco, J. (2015). A Model of Mortgage Default. The Journal of Finance, 70(4), pp.1495-1554.
4. Kaplan, G. and G. L. Violante (2014). A Model of the Consumption Response to Fiscal Stimulus Payments. Econometrica 82 (4), 1199–1239.
5. Mian, A., A. Sufi, and F. Trebbi (2015). Foreclosures, House Prices, and the Real Economy. Journal of Finance 70 (6), 2587–2634
6. Gao, Zhenyu, Michael Sockin, and Wei Xiong. 2017. “Economic Consequences of Housing Speculation.” Working Paper
7. Ganong, Peter, and Pascal Noel. 2017. “The effect of debt on default and consumption: Evidence from housing policy in the great recession.” Unpublished Working Paper
8. Fellman, S. (2019). Economic development in the Nordic countries. [online] Nordics.info. Available at: http://nordics.info/show/artikel/economic-development-in-the-nordic-countries/ [Accessed 13 Sep. 2019].
9. Coghlan, E., McCorkell, L., Hinkley, S., McCorkell, L., Hinkley, S., Hinkley, S., McCorkell, L. and Hinkley, S. (2018). What Really Caused the Great Recession?. [online] Irle.berkeley.edu. Available at: https://irle.berkeley.edu/what-really-caused-the-great-recession/ [Accessed 13 Sep. 2019].
10. Корнилов, Н. (2015). ВЛИЯНИЕ ИПОТЕЧНЫХ СТАВОК НА ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ. Статистика и экономика, 2.