Covid-19, Аналитика, Латвия, Недвижимость, Прямая речь, Юрмала

– Первая половина 2020 года, если учитывать ситуацию в мире и стране, стала вызовом как для рынка аренды, как и для многих других отраслей. Март и апрель были особенно тихими из-за неуверенности в развитии событий и влияния чрезвычайного положения на свободное передвижение людей. Интерес со стороны клиентов возобновился в мае.
На рынок вышло много квартир для краткосрочной аренды, что увеличило предложение и привело к изменениям цен на аренду. Приток этих объектов был связан с критическими изменениями в индустрии туризма. Ведь инвесторы и управляющие недвижимостью, которые до сих пор сдавали свои квартиры и апартаменты туристам через такие сайты, как booking.com и airbnb.com, столкнулись с отменами бронирований из-за ограничений на поездки. Таким образом, основными клиентами стали местные жители.

Летом ситуация на рынке улучшилась за счет небольшого, но стабильного потока туристов. Кроме того, с возобновлением авиарейсов работающие в Латвии иностранцы получили возможность начать работу и стали искать жильё для долгосрочного найма.

По-прежнему есть спрос на качественные квартиры с тремя-четырьмя спальнями в центре Риги в домах с подземной парковкой, хорошей инфраструктурой, качественным ремонтом, как с мебелью, так и без неё. Активность возросла также в начале учебного года, хотя и не была столь высокой, как в предыдущие годы.

С учётом еженедельных изменений в ограничениях на поездки и общей ситуации в мире трудно прогнозировать, что произойдёт в будущем. Однако Латвия на фоне других стран выделяется низким уровнем заболеваемости, что побуждает людей ехать, чтобы выбрать нас на короткое или более длительное время как место для проживания.

– В начале года ничто не свидетельствовало о возможных изменениях, был интерес как к долгосрочным объектам, так и к краткосрочным. Например, лучшие арендные объекты в Юрмале были забронированы на следующий летний сезон заранее, в конце 2019 – начале 2020 года. Однако в конце первого квартала, когда началась пандемия Covid-19, рынок аренды начал колебаться и бронирования краткосрочных объектов массово отменялись. В результате в конце первого – начале второго квартала сегмент краткосрочной аренды, можно сказать, рухнул. На этот вид недвижимости не было спроса: закрылись границы, остановился туристический поток, который является базой для данного продукта.

Собственники начали искать альтернативу, переориентировались, и большое количество объектов было выставлено на рынок для долгосрочной аренды. Конечно, как только возникло перепроизводство, то есть предложение значительно увеличилось, цены пошли вниз. В начале второго квартала 2020 года были случаи, когда стоимость некоторых объектов снижалась даже на 50%. Так, в Старой Риге случалось, что владельцы объектов долгосрочной аренды с началом пандемии Covid-19 соглашались получать за них 500 евро в месяц вместо запрашиваемых ранее 1 000-1 100 евро. Правда, собственники не были готовы заключать договоры по такой цене на длительный срок, даже на несколько месяцев, потому что хотели подождать, разобраться в происходящем.
Однако уже в конце второго квартала ситуация постепенно стала нормализовываться, образовался так называемый балтийский пузырь и возник большой спрос на краткосрочную аренду жилья именно со стороны жителей стран Балтии. Таким образом, объекты вернулись на рынок краткосрочной аренды.

Многие люди заранее планировали отпуск и откладывали на него средства. Но было ясно, что они не смогут выехать за пределы стран Балтии, а некоторые этого и не хотели. Поэтому бронировали места для отдыха в Латвии. Летом в Юрмале, как и в других местах у моря, активность клиентов снова была очень высокой, резервации возобновлялись. Из разговоров с владельцами курортных объектов и операторами, работающими в приморских городах, можно сделать вывод, что летний сезон вполне удался. Многие рестораны и кафе также признали, что лето было действительно успешным. В связи с тем, что объекты краткосрочной аренды вернулись в нормальный оборот, рынок долгосрочной аренды тоже вернулся к норме.

В конце августа – начале сентября в сегменте недвижимости высшей категории (за 1 500-3 000 евро в месяц) никакой ценовой коррекции не произошло, уровень цен такой же, как и в другие годы. Единственное изменение – представители международных компаний, которые являются клиентами этого сегмента, появились позже, не в начале, а в конце лета.

Студенты в этом году также позже бронировали квартиры: не было ясности, возобновятся ли лекции и каким будет формат обучения. Возможно, некоторые учащиеся появятся в высших учебных заведениях Латвии только в октябре и сформируют новый спрос.

Как будет дальше развиваться ситуация, судить сложно. Тем более что сейчас (в конце сентября. – ) снова закрываются границы, в том числе и с соседними странами, что сразу чувствуется. И ситуация может опять резко измениться.

Рынок краткосрочной аренды вызывает определённое беспокойство, осень для него всегда более тихая и пустая по сравнению с летом или периодом Рождества и Нового года. Не исключаю, что объекты краткосрочной аренды могут снова выйти на рынок долгосрочной и будут расшатывать его. Непонятно, как на это отреагируют собственники и операторы недвижимости.

Между тем на внутреннем рынке аренды существенных изменений не наблюдается. Весной были счастливчики, которым по истечении срока предыдущего договора удавалось прийти к соглашению о снижении арендной платы из-за пандемии, причем на длительный период. В это время часто можно было получить скидки. Владельцы соглашались зафиксировать цену, заключить договор на определённый период и тем самым получить хоть какую-то уверенность. Многие уменьшили цену на три месяца, оговорив, что после этого ситуация и условия будут пересмотрены.

На рынок аренды столичного жилья в известной мере положительно повлияло снижение кредитной активности. Часть тех, кто планировал взять кредит, обратились к аренде. Другие сделали паузу из-за боязни брать ипотеку. В результате часть местного населения разогревала сегмент аренды относительно недорогой недвижимости.
У местных популярны столичные серийные квартиры: они дешевле, их больше в продаже, тогда как новых проектов не так много.

К тому же далеко не каждый сразу может позволить себе новую квартиру с хорошим ремонтом. Молодые семьи охотно выбирают новые проекты, ведь в них больше удобств – лифты, колясочные, детские площадки, огороженная территория. И зачастую семьям неважно, где находится новый проект: если есть хорошее предложение, они готовы сменить микрорайон своего проживания.

Еще одна тенденция – в период неопределённости и колебаний (так было и во время предыдущего кризиса) девелоперы новых проектов готовы предлагать квартиры не только для покупки, но и в аренду с правом выкупа. Требуется время, чтобы клиент привел свои финансы в порядок, банк выдал кредит, но есть вероятность, что он купит эту квартиру в обозримый период.

– В марте, апреле и мае было ощущение, что рынок арендной недвижимости Юрмалы и Риги встал. Затем постепенно в предложении стали появляться объекты для аренды и на продажу, конечно, на более низком уровне. Это был период раздумий как для потенциальных покупателей и арендаторов, так и для тех, кто хотел продать или сдать свою недвижимость. Каждый пытался понять ситуацию и приспособиться к ней. Однако постепенно всё начало оживать, и уже в июне движения стало больше. Люди поняли, что жизнь не закончилась, она продолжается. Мне кажется, в этот период многие пришли к пониманию того, что жильё является ценностью и необходимостью, оно будет актуально во все времена, независимо ни от чего, ни от каких колебаний. На жильё всегда будет спрос.

В непонятных экономических условиях люди, конечно, тщательнее продумывают свои покупки, инвестиции, размышляют, тратить или не тратить, но ясно, что жильё – это основная потребность. Безусловно, ценовая коррекция произошла – и в Риге, и в Юрмале можно говорить о снижении на 30%. В какой-то момент цена стремительно упала. Например, в Юрмале, где рынок аренды апартаментов и домов имеет ярко выраженный сезонный характер, начало пандемии совпало с этапом, когда люди резервируют для себя летнее жильё, активно ищут объекты. Ни для кого не секрет, что большую часть клиентуры в Юрмале летом составляют граждане России. И они в основном ищут варианты для курортного отдыха в апреле и мае. Однако границы были закрыты, туризм остановился, эти клиенты не могли сюда попасть. Поэтому и произошла упомянутая ценовая коррекция. В то же время возможностью более дешёвой аренды очень активно стали пользоваться местные жители. У них появилась возможность пожить летом в Юрмале – в хорошем месте, в красивом проекте, насладиться преимуществами курортного города. Этим летом, помимо местных, в Юрмале было много литовцев и эстонцев.

Правда, нельзя говорить о том, что недвижимость сильно подешевела и было резкое падение цен. В сегментах премиум и люкс предложение в Юрмале всегда было ограниченным. Должны совпадать несколько параметров: местоположение, хороший проект, оптимальная планировка и определённый уровень отделки. Спрос на такие объекты всегда превышал предложение. То же самое можно было наблюдать и в этом году. Таким образом, надежды на дешёвую элитку не оправдались, так как спрос на неё был достаточно высоким.

В целом нынешнее лето для владельцев арендных объектов прошло удачно, без больших потерь (как могло показаться поначалу). Сейчас, когда сезон закончился, люди рассматривают варианты долгосрочной аренды. Конечно, таких клиентов в Юрмале меньше, чем дачников, однако нельзя сказать, что в этом году есть какие-то существенные изменения.

Если говорить о Риге, то и здесь весной наблюдались аналогичные тенденции: объекты можно было сдать, но цена должна была быть ниже. Сейчас, спустя всего три месяца, в начале осени, ситуация вернулась в привычное русло. Единственный сегмент, который еще не полностью восстановился, – это элитные или дорогие квартиры в центре, в том числе и в Тихом центре. Раньше активность здесь обеспечивали посольства и иностранные клиенты, а в этом году приехало не так много людей из международной деловой среды.

Большинство клиентов – местные, в том числе студенты. В целом влияние пандемии ощущается уже не так сильно. Но мы не можем ничего прогнозировать, и пандемия очень хорошо это показала: к ней никто не был готов. На рынке присутствует осторожность, но если возникает потребность в жилье, нужно использовать возможности, и это делается. Пандемия не заставила людей откладывать решения на год или на пять лет. Если они находят то, что им нравится, они это берут.

Период пандемии Covid-19 для рынка недвижимости оказался даже неожиданно положительным (это больше относится к продажам) – в начале пандемии настроение было более депрессивным, чем оказалось в реальности.