Банки, ЕС – Балтия, Кредит, Недвижимость, Прямая речь, Экономика

Балтийский курс. Новости и аналитика Понедельник, 16.09.2019, 04:05

О чем говорят отрицательные ставки ипотечного кредита?

Юрис Пайдерс, Netkarīgā Rīta Avīze, Рига, 21.08.2019.версия для печати
С начала августа третий крупнейший банк Дании Jyske Bank начал выдавать ипотечные кредиты на 10-летний срок с отрицательной годовой ставкой -0,5%. Еще раньше банк Nordea стал выдавать ипотечные кредиты на 20 лет с нулевой ставкой.

Этот поворот вызвал двойственную реакцию латвийской публики. Для одних он стал поводом для оптимизма, что датскому примеру последуют и банки других стран, а значит, наступит момент покупать недвижимость, взяв кредиты по нулевой или отрицательной ставке. Возможно, и мы в Латвии увидим счастливое время, когда ипотечные кредиты будут с отрицательной ставкой! В свою очередь те, кто на коммерческие банки смотрят с недоверием, высказывают подозрения, что, выдавая кредиты по нулевой или отрицательной ставке, банки будут больше зарабатывать на плате за услуги и транзакции.


Какой бы оптимистичной ни была реакция публики, такой поворот означает, что в Дании и, возможно, в других странах Европы коммерческие банки готовятся к очень серьезным переменам, которые могут повлиять на рынок недвижимости.

Заметьте! Отрицательные и нулевые ставки коммерческие банки предлагают не для потребительских, а для ипотечных кредитов. 

Зададимся вопросом, в каких случаях коммерческим банкам выгодно выдавать ипотечные кредиты по отрицательной ставке? Математически это будет выгодно, если банки взяли кредит с еще более низкой отрицательной ставкой (банку кто-то дал кредит по -1,5% в год, а банк выдает свой кредит за -0,5% годовых). Но это несерьезно. Не выдавая кредитов вообще, банки бы заработали больше – на процентах за хранение денег. 

Следующая возможность. Если спрос на датском рынке недвижимости долгое время меньше предложения, то это гонит цены на недвижимость вниз. Если важно сохранить цены на недвижимость стабильными, то, стимулируя спрос (очень низкими, нулевыми или даже отрицательными ставками ипотечных клиентов), можно добиться того, что потенциальные покупатели начнут приобретать недвижимость, спрос выровняется или даже обгонит предложение, и это значит, что цены стабилизируются или, может, начнут расти. Но такая политика кредитных ставок для стимуляции спроса обычно не характерна для частных предприятий, цель которых – максимальная прибыль для владельцев. Стабильность цен, в том числе на недвижимость, это задача центральных банков, и такие функции частные предприятия, даже крупные, на себя обычно не берут. 

Есть еще один вариант. Допустим, что какой-то банк пять лет назад за 500 тысяч купил недвижимость, которая в прошлом году уже стоила миллион евро, но банк, надеясь на еще больший рост цен, ее не продал. В этом году продать недвижимость за миллион уже очень трудно. Банку доступна информация о финансовых потоках и их тенденциях. Из этого получается, что в ближайшие два-три года случатся настолько серьезные перемены в экономике, что данное имущество через три года будет стоить всего 700 тысяч евро. Какая стратегия позволит максимально заработать на этой недвижимости? Продать ее сейчас за миллион и заработать полмиллиона евро! Что делать, если сейчас желающих купить за миллион не хватает? Рискнуть ждать и не продать сейчас, чтобы через три года продать ее за 700 тысяч и заработать всего 200 тысяч? 

Нет! Есть стратегия лучше! Предложить купить эту недвижимость за миллион евро с отрицательной ставкой ипотечного кредита, хотя бы за -1% в год на десять лет, что за те самые десять лет выдаст примерно -5% от цены. При заключении такой сделки объект продается за 950 тысяч евро и фиксируется прибыль в размере 450 тысяч евро. Это, конечно, меньше полумиллиона, но куда больше, чем риск заработать всего 200 тысяч, продав недвижимость через три года.

Поэтому если у владельцев банка или у самого банка очень много вложений в недвижимость, цены на которую вскоре могут резко снизиться, то отрицательные ставки – замечательный способ заработать больше и не рисковать меньшей прибылью в случае падения стоимости активов. 

К сожалению, предложение ипотечных кредитов по отрицательным ставкам означает, что участники рынка, которым доступна информация и о местных, и о международных финансовых потоках, в ближайшее время прогнозируют очень резкое снижение цен на недвижимость и хотят продать свои активы хоть по отрицательным кредитным ставкам. 

Теперь вопросы для наблюдательных. В каких обстоятельствах происходит резкое снижение цен на недвижимость? В каком году цены на недвижимость в Латвии рухнули на 50-70% за год? Кто вспомнит? Да! Это произошло в 2009 году, когда начался экономический кризис, во время которого ВВП Латвии снизился на 20%, а каждый пятый работник лишился работы. 

Поэтому, планируя возможности и перспективы своей семьи, своего предприятия, самоуправления и Латвии в целом, стоит учитывать, что очень крупный финансовый участник ЕС допускает возможность наступления жесткого кризиса уже в ближайшее время и распродает недвижимость по отрицательным кредитным ставкам. 

Так что, граждане, будьте бдительны! Отрицательные ставки ипотечных кредитов выгодны не вам, это возможность удобно избавиться от переоцененных активов для тех, кто управляет конфиденциальной информацией и финансовыми потоками.

Оригинал статьи читать здесь: 






Поиск