Инвестиции, Недвижимость, Прямая речь, Технологии, Форум
Балтийский курс. Новости и аналитика
Пятница, 26.04.2024, 15:45
Есть ли дополнительная “подушка безопасности” у проектов недвижимости?
К такому выводу
пришли участники ежегодной конференции Латвийской ассоциации недвижимости
LANĪDA “Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии” - предприниматели и
представители финансовых учреждений, обменявшиеся мнениями на дискуссии
“Альтернативные источники финансирования. Есть ли у них будущее?”
То, что
привлечение финансирования актуально для латвийских предприятий, подтверждаетc представленное в начале года исследование
центра изучения общественного мнения SKDS – 21% предпринимателей, то есть
каждый пятый, заявили, что в ближайшие годы планируют привлечь дополнительное
финансирование на начало бизнеса, развитие предприятия либо расширение
деятельности. В ходе конференции был проведен экспресс-опрос о предпочтительных
видах финансирования. 65% участников опроса заявили, что в реализации проектов
используют банковский кредит, 18% привлекают инвестора, а 18% финансируют
проекты из собственных средств.
“Тощие” годы в кредитовании создали фундамент для развития альтернативных видов
финансирования и приумножили их популярность, поэтому на конференции LANĪDA
были рассмотрены эти виды финансирования и их перспективы.
Екаб Криевиньш, член правления Altum, рассказал об этом государственном
финансовом учреждении, которое через финансовые инструменты (ссуды, гарантии,
вложения в фонды рискового капитала) оказывает государственную поддержку
определенным целевым группам. Он рассказал о программах, которые могут быть
актуальны для работающих на рынке недвижимости. “Наша цель не в том, чтобы
предлагать более дешевые деньги, а в том, чтобы работать в таких областях, где
рынок сам не справляется, а мы можем предоставить поддержку через гарантию.
Altum разрабатывает и реализует программы господдержки, устраняя несовершенства
рынка, которые не могут разрешить частные финансовые учреждения, и обеспечивает
доступность средств в сферах, которые государство определило как важные”, -
пояснил специалист. Он добавил, что Altum работает не только с европейскими, но
и с государственными деньгами. Таких программ, которые непосредственно бы
использовались для развития проектов недвижимости, нет, но косвенно программы
Altum могут быть использованы, например, при строительстве и ремонтных
работах.
Совсем скоро будет дан старт новой программе рискового капитала: в новый период
финансирования ЕС на рисковый капитал предусмотрено 85 млн. евро из структурных
фондов. Часть этих средств, около 15 млн. евро, через посредничество фондов
акселерации будут использованы для вложений в предприятия на раннем этапе
развития. В основном это будут технологические и инновационные предприятия, а
остальное финансирование предусмотрено для следующих стадий развития.
Финансирование будет доступно фондам акселерации этим летом.
Е. Криевиньш
отметил еще одну новую программу, по которой доступно 166 млн. евро - на
повышение энергоэффективности многоквартирных домов, и выразил гордость
программой гарантий на приобретение жилья, в рамках которой за два года
предоставлено уже 5 тыс. гарантий молодым семьям. “В прошлом году через Altum
мы гарантировали почти половину всех выданных банками жилищных кредитов”, -
добавил он.
Илзе Опмане-Егере, руководитель управления крупных предприятий банка DNB, одобрила развитие различных
альтернативных видов финансирования. “У этих источников другой уровень риска,
по сравнению с банками, которые работают в низкой или средней категории риска,
а также другой уровень отдачи, поэтому классической конкуренции мы тут не
видим. Это финансирование вполне можно комбинировать с банковским”, - заявила
на конференции представитель банка, добавив, что видит хорошие возможности для
различных платформ финансирования как дополнительных источников средств. Она
согласилась с предположением участников дискуссии о том, что в будущем
произойдет слияние разных источников финансирования: „Технологии уже сейчас
важны и станут еще важнее, и недалеко то время, когда такое взаимное
заимствование будет проходить через банки.
На самом деле, в платформах
заимствования нет ничего нового, это как биржа, где инвестор вкладывает
средства. В будущем исчезнет граница между биржей, банком, фондами – они будут
тесно связаны между собой”, - прогнозировала И. Опмане-Егере. Она не считает,
что большие международные платформы, работающие на рынке недвижимости, придут в
Латвию и станут очень популярными, потому что “недвижимость – это локальный
бизнес, чтобы в нем работать, его нужно понимать до мельчайших деталей, и вряд
ли международные платформы будут нанимать здесь специалистов для обслуживания
нашего очень маленького рынка”.
Даниэль Павлютс, член правления Латвийской ассоциации стартапов,
рассказал, что в организации сейчас 70 членов, а в Латвии в последние годы в
сферу стартапов привлечено финансирование в размере почти 150 млн. евро (76%
поступило от иностранных инвесторов). Эти средства вложены в 240 проектов,
большинство из которых относится к финансовым технологиям. Д. Павлютс
допускает, что это количество может быть еще больше, потому что не все
обращаются за рисковым капиталом публично. Из проектов, получивших поддержку,
шесть успешно осуществили продажи, о суммах которых никто вслух не говорит.
Павлютс добавил, что в ассоциации пока немного предприятий, связанных с рынком
недвижимости.
„Мировой рынок недвижимости медленно подключается к
технологическим процессам, но девелоперы все больше интегрируются в
международные платформы, которых сотни, с прозрачной деятельностью, низкими
комиссиями и разумной отдачей. Перед инвесторами открывается огромный выбор,
возможности растут, и консерватизм скоро закончится. В любом бизнесе будет
появляться все больше платформ, разные решения, которые заставят банки
пересмотреть свою деятельность”, - отметил в ходе дискуссии эксперт.
Дайнис Рупайнис, руководитель по развитию EstateGuru в Латвии (предприятие занимается краудфандингом и с
декабря 2014 года выдает в Латвии ссуды под залог недвижимости), разъяснил
принципы этого финансирования. “Это платформа, сводящая инвесторов с
заемщиками, у которых есть проект, но недостаточно средств. Если мы
договариваемся об условиях, мы размещаем на сайте предложение, и инвестор может
выбирать, куда инвестировать свои средства (минимальная сумма вложения
составляет 50 евро, а средняя - 600 евро), - рассказал он. - Если банк
отказывает в финансировании или медленно принимает решение, то краудфандинг
становится альтернативой. Кроме того, сейчас, при почти нулевой процентной
ставке по депозитам, вкладывать деньги в банках невыгодно”.
По словам Д.
Рупайниса, сейчас на рынке недвижимости в Латвии работают три платформы
краудфандинга: EstateGuru, которая представлена во всех трех странах Балтии
(инвестировано почти 20 млн. евро в 119 проектов, в том числе 59% в Латвии),
CrowdEstate, представленная в Латвии и Эстонии (инвестировано почти 17 млн.
евро в 35 проектов), и Bulkestate, представленная в Латвии (в два проекта
вложено 108 тыс. евро). По мнению Д. Рупайниса, такой источник финансирования
имеет перспективы, что он проиллюстрировал данными статистики о
краудфандинговых займах в Европе. С 2013 года объем инвестиций вырос в
несколько раз – если в 2013 году из общего объема ссуд в 936 млн. евро 499 млн.
составили потребительские кредиты, а оставшаяся часть – кредиты на бизнес, то
уже в 2015 году из общего объема 3,9 млрд. евро 2,03 млрд. евро составило
кредитование предпринимательства.
Янис Ранцанс, председатель правления латвийской сети бизнес-ангелов
LatBan, рассказал, что в этой организации более 60 членов, готовых
инвестировать свои частные средства в интересные проекты с потенциалом прибыли
в будущем, с высокой добавленной стоимостью и экспортным потенциалом. “Мы -
часть европейского движения бизнес-ангелов, которое очень развито в
Скандинавии, в Эстонии. Мы работаем с проектами на ранней стадии: это проекты
высокого риска, где сначала может не быть даже предприятия, а есть только
бизнес-идея, которая благодаря нашему опыту перерастает в предприятия и
реальные проекты. Нас можно рассматривать как один из альтернативных источников
финансирования, но мы не даем взаймы деньги, а участвуем в капитале, находимся
“внутри” как соучредители предприятия”, - рассказал он.
LatBan получила уже 500
проектных заявок, прошла 31 инвестиционная сессия, 23 раза вложены средства.
Например, в прошлом году 42 члена ассоциации из 62 инвестировали 8,4 млн евро в
различные проекты. Я. Ранцанс рассказал об успешном сотрудничестве с Altum: это
удачная возможность снизить риски, инвестируя в стартапы. Если бизнес-ангел
инвестирует в проект 40% необходимого капитала, есть возможность привлечь в
Altum 60% без частных гарантий, потому что это уже обеспечение инвестора.
Роланд Фелдманис, партнер компании Corvin Real Estate, считает, что для
платформ заимствования на рынке есть место и перспективы. Он призвал смотреть в
будущее, когда, возможно, такие платформы будут работать как своеобразные биржи
и на вторичном рынке недвижимости, для малых проектов, и свои предложения будут
подавать те, кто не может получить кредит, а для инвесторов это будет способ
наращивания капитала вместо невыгодного депозита в банке. „У нас в банках лежит
на депозитах около 20 млрд. евро, в том числе половину составляют вклады
нерезидентов, поэтому платформы нужно использовать активнее, но пока они
работают в основном в закрытой среде”, - отметил Фелдманис.
Со своей стороны,
представитель компании Rentējas Ивар Миллерс рассказал о личном опыте:
когда банки перестали финансировать проекты, пришлось искать альтернативные
способы, и были найдены бизнес-партнеры. “Наше предприятие стартовало и с
банковскими средствами, и использовало так называемое 3F (friends, family and
fools - друзья, семья и дураки), пока мы не вышли на рисковый капитал, и теперь
уже три года “крутимся в этом колесе”, реконструируя заброшенные дома в центре
Риги и привлекая капитал из стран ЕС, которые уже накопили такой опыт.
Финансовые затраты ниже, если сотрудничать с иностранными партнерами”, -
рассказал предприниматель.
Ежегодная конференция “Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии” была
организована Латвийской ассоциацией недвижимости LANIDA в сотрудничестве с
банком DNB. На мероприятие собралось около 200 участников, чтобы получить
актуальную информацию о событиях на рынке, обменяться лучшим опытом и наметить
перспективы будущего развития, а также встретиться и пообщаться с коллегами.