Инвестиции, Латвия, Недвижимость, Строительство

Карта жилых районов Риги. www.riga.lv

Но перспективы развития у жилищного сектора есть. Во-первых, за годы изменились представления о комфорте жилья – реализуются новые проекты, перспективным считается строительство индивидуальных домов. Во-вторых, до сих пор в Риге есть дома с частичными удобствами. В-третьих, город всегда должен смотреть вперед, и Тематическая планировка развития до 2030 года определяет территории, где в перспективе может строиться жилье.

Рижан стало меньше

C 1990 года население Латвии сократилось примерно на полмиллиона человек в силу иммиграции, низкой рождаемости и высокой смертности. В Риге, тоже терявшей все эти годы жителей, в прошлом году впервые наблюдался прирост населения. Если 1 января 2016 года в столицы задекларировали место жительства 698 529 жителей, то в начале 2017 года – 704  476.

Конечно, в таких условиях речь идет скорее о повышении качества уже существующего жилья и точечной застройке, нежели о масштабном строительстве новых микрорайонов. 

Численность жителей в конкретных районах Риги все эти годы менялась неравномерно.  При общей тенденции к уменьшению числа жителей такие большие микрорайоны с развитой инфраструктурой как Пурвциемс, Плявниеки, Иманта, Кенгарагс, несут сравнительно небольшие потери.  В 2011 году, по данным последней переписи населения, в микрорайонах серийной застройки пустовали 10-15% квартир.

Любопытно, что в период 2011-2014 годов немного подросло количество жителей в Плескодале, Милгрависе, Вецдаугаве, а также в двух фактически новых районах города – Дрейлини, где самоуправление построило социальное жилье, и в Скансте, претендующего на статус престижного и дорогостоящего места проживания.

Вот так сейчас выглядит (с учетом видов застройки) карта жилых районов Риги

Рижские реалии: 28,5 квадратов на человека

Казалось бы, в условиях уменьшения числа жителей города, – о каком развитии жилья может идти речь? Однако – может.

Во-первых, четверть века назад были иные требования к качеству жилья: сейчас, например, взрослые дети, обретя финансовую независимость, не только стремятся жить отдельно от родителей, но и могут реализовать такую возможность в отличие от предыдущих поколений – покупают или снимают квартиры.  Во-вторых, сформировался социальный класс, способный вкладывать средства в повышение комфорта своего жилья: кто-то перебирается в новые проекты, кто-то предпочитает переехать в индивидуальный дом, не желая жить в многоквартирном доме. В-третьих, в Риге 90% горожан проживают в квартирах со всеми удобствами (водоснабжение, канализация, центральное отопление).  

Однако 10% горожан живут в домах с печным отоплением, а еще 8% рижан в домах, не подключенных к канализации. Самые большие проблемы с благоустройством жилья в Московском форштадте, Агенскалнсе, Авоты, Торнякалнсе, Гризинькалнсе, центре.  Тут, как говорится, есть к чему стремиться.

92% жилого фонда Риги старше 25 лет. Примерно 14% жилых зданий построено до 1918 года, в домах, возведенных в период с 1919 по 1945 год, проживают 6% горожан. Однако подавляющее большинство рижан – 72% - живут в домах, построенных с период с 1946 по 1990 годы. В новых домах, возведенных после возобновления независимости, живут только 8% рижан.

В Риге количество квадратных метров, приходящихся на одного жителя – тоже невелико: всего 28,5 кв. метров. Средний показатель по стране – 35 кв. метров, в окрестностях Риги – поселках, окружающих столицу – 44 кв. метра.

Одна из главных проблем Риги – это отсутствие разнообразия жилья. Абсолютное большинство рижан – 93% - проживают в многоквартирных домах (преимущественно еще советской постройки), 5% - в индивидуальных домах, 2% - в рядных или двухквартирных домах.  И тут Рига проигрывает другим латвийских городам, в которых сегмент одноквартирных и двухквартирных домов составляет в среднем 16%.

Такая структура жилого фонда столицы приводит к тому, что Рига проигрывает в конкурентной борьбе за жителей самоуправлениям, находящимся неподалеку от самой столицы.  Наиболее обеспеченные рижане, желающие жить в индивидуальных домах, переезжают в пригород – и соответственно, платят налог на недвижимость, а также подоходный налог с жителей, являющий главным источником дохода для бюджетов самоуправлений, по месту жительства. При этом жители пригорода, как правило, работают в Риге и ежедневно пользуются столичной инфраструктурой – в первую очередь, транспортной.

Новое жилье: где планируется строить?

В Тематической планировке развития жилья до 2030 года выдвинуты три основных цели.

Во-первых, Рига заинтересована в интенсивном развитии несколько опустевшего центра города и такой приоритетной территории как растущий район Скансте. В центре города будут поощрять многоэтажную застройку (предел – 6 этажей, чтобы не выбиваться из существующей среды).  В Скансте разрешат строить дома высотой в 15 этажей.

Во-вторых, город собирается развивать сектор индивидуального жилья, не желая проигрывать в конкурентной борьбе окрестностям столицы. Такие районы индивидуальных или рядных домов могут появиться в Трисциемсе, Мангальсале Югле, Берги, в перспективе – в Клейсты, Спилве, приморской Болдерае. 

В-третьих, чтобы создать привлекательную жилую среду в городе, на отдаленных от центра территориях будет формировать новая многоэтажная застройка. Планируется, что это будут относительно невысокие дома – в 3-5 этажей.

Тут можно ознакомиться с тем, какие территории считаются перспективными с точки зрения строительства жилья

Жилье советской постройки: что предстоит большинству рижан?

Тематическая планировка развития жилья оговаривает и перспективы микрорайонов советской застройки, в которых живет большинство (60%)  рижан. Тут ситуацию определяют особенности формирования такой застройки, структура владения зданиями и земельными участками, платежеспособность жителей.

С 1958 по 1990 годы в Риге было построено 13 микрорайонов со схожими принципами планировки и пространственной композицией. Многоквартирные дома образуются комплексы с широкими внутриквартальными дворами, предусмотренными для рекреации (детские площадки, зеленые зоны сейчас  нередко вытесняются автостоянками), в кварталах располагаются магазины, сервисные центры, школы и детсады. 

Впереди – неизбежная, с учетом изношенности советского жилого фонда, реновация многоквартирных домов.  Нужно учитывать, что квартиры в этих домах приватизированы, и жителям придется производить реновацию преимущественно за свой счет, приняв соответствующее решение товарищества собственников квартир (самоуправление со своей стороны вводит механизмы, поощряющие принятие таких решений).  Одновременно существует огромная проблема юридического характера, тормозящая развитие жилищного сектора. Это то, что в результате денационализации жилое здание может принадлежать одному собственнику (как правило, это коллективная собственность владельцев квартир), а земельный участок другому собственнику. Решить эту юридическую проблему предстоит в ближайшие годы государству.

Но, в любом случае, невзирая на сложную имущественную структуру, обновление микрорайонов не может быть стихийным  и точечным, напротив необходим комплексный подход – чтобы сохранялась пространственная специфика и улучшилась жилая среда. Реновация должна проходить в рамках кварталов, одновременно нужно производить перепланировку и благоустройство внутренних дворов, приспосабливая их к современной ситуации, обеспечивая площади и для отдыха и рекреации, и для автостоянок.

Дополнительно город должен предусмотреть места для возведения муниципального социального арендного жилья, в котором по-прежнему нуждаются социально уязвимые категории рижан – малообеспеченные многодетные семьи, сироты, пенсионеры, неспособные оплачивать слишком большое жилье, люди с особыми нуждами, нуждающиеся в особой планировке квартир.