Аналитика, Латвия, Недвижимость, Право

К таким выводам пришли специалисты Института экономики строительства и недвижимости РТУ в объемном исследовании “”Творческая деструкция”* для содействия проектам развитию жилого сектора”, подготовленном в сотрудничестве с Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA.

Объемное исследование

Один из важнейших сегментов рынка недвижимости — это жилая застройка. Исследование ее прежнего развития охватывает сделки с объектами жилого сектора (фонда) — индивидуальными жилыми домами (особняками) и многоквартирными жилыми домами, возрастная структура которых очень различна. Исследовать прежнее развитие нужно для того, чтобы оценить положение и потенциал этого сектора, рыночную ситуацию в соответствующий период и тенденции развития, а также сделать важные выводы и выдвинуть предложения. Рассмотрев актуальность темы и необходимость понять тенденции развития и усовершенствования рынка недвижимости в жилом секторе, авторы выдвинули гипотезу — “творческая деструкция” в сегменте жилой застройки возможна, и она может способствовать эффективному управлению и долгосрочному развитию жилого сектора.

Для проверки гипотезы была поставлена цель изучить нынешнее состояние жилого сектора, проанализировать тенденции развития рынка недвижимости в сегменте жилой застройки, оценить потенциал и возможности в распределении ресурсов при создании жилой застройки через качественные проекты развития. Для реализации целей исследования была изучена динамика сделок с жилплощадью и связанными с ней земельными участками и тенденции развития в период с 2002 по 2014 год. Были идентифицированы необходимые для развития жилого сектора единицы земли и влияние их трансформации на развитие жилого сектора; рассмотрены особенности жилого сектора на определенных исследуемых территориях; через оценку структуры жилого сектора и интенсивности сделок с недвижимостью в сегменте жилой застройки были выявлены факторы, обуславливающие старение жилого сектора и стагнирующий характер рынка недвижимости. На основании результатов исследования были сделаны важные выводы и выдвинуты предложения, как содействовать развитию жилых проектов.

Повысить эффективность в управлении

Результаты анализа указывают на необходимость и потенциал в поиске приемлемых для общества концептуальных решений и повышении эффективности управления жилым сектором. Проведенный анализ, важнейшие его результаты и сформулированные выводы обосновывают необходимость продолжать исследование возможностей развития рынка недвижимости по нескольким направлениям, в том числе для того, чтобы разработать качественное предложение жилья, для которого должны быть предусмотрены приемлемые земельные площади, и создать для него соответствующий спрос. Следует также анализировать вызовы, риски и эффекты от привлечения иностранного капитала и вкладов иностранцев в развитие недвижимости. 

Как подчеркивают авторы, необходимо объединить процессуальный и системный подход в управлении развитием рынка недвижимости — усовершенствовать систему, то есть разработать ее согласно комплексной оценке проблем развития рынка недвижимости.

В латвийской политике развития жилья нужно предусмотреть оценку факторов, влияющих на рынок недвижимости, в соотношении с функционированием рынка, что позволило бы эффективно использовать ресурсы и увеличить приток инвестиций в недвижимость и строительство, что, в свою очередь, в долгосрочной перспективе обеспечит стабильное социально-экономическое развитие государства или конкретной административно-территориальной единицы.

Жилой фонд старый и развивается медленно

Авторы исследования пришли к выводу, что в распределении земли (земля под застройку индивидуальными жилыми домами и многоквартирными домами) с 2010 года наблюдаются сравнительно небольшие изменения в количестве единиц земли и площадях. Таким образом, по этому признаку развитие жилого сектора неизменно.

Анализируя статистические данные, авторы пришли к выводу, что большая часть нынешнего жилого фонда Латвии построена до 1990 года — 86%. Только 10% жилых домов возведены в период с 2000 по 2011 год, и это означает, что жилой фонд Латвии обновляется и развивается сравнительно медленно. По данным Государственной земельной службы, только 2164 многоквартирных жилых дома в Риге (6%), построены в период с 1991 по 2014 год, и это очень мало.

Статистически Рижский регион наиболее активен в новом строительстве — 41,13% от общего числа построенных квартир в 2014 году. Статистика Риги не намного отстает — 35,73% от общего количества построенных квартир в Латвии. Анализируя количество построенных квартир за последние восемь лет, авторы пришли к выводу, что оно резко сократилось — в 3,5 раза, что связано с социально-экономической, правовой и политической ситуацией в государстве, что отразилось на развитии рынка недвижимости в целом. Количество выданных разрешений на строительство и принятых в эксплуатацию жилых домов в новостройках свидетельствует, что темпы строительства жилых домов значительно сократились в конце исследуемого периода по сравнению с показателями 8 лет назад. Тенденции развития жилищного рынка с 2002 по 2014 год заставляют прийти к выводу, что, несмотря на процессы упорядочения жилого фонда на государственном уровне, темп строительства новых проектов в конце исследуемого периода значительно снизился. Следовательно, в государственной политике нужно изыскать возможности улучшения и развития рынка недвижимости, особенно в строительстве новых проектов — из-за довольно преклонного возраста многоквартирных жилых домов.

Как указывают авторы, публично доступная информация о возрастной структуре жилого сектора Латвии и его особенностях позволяет сделать однозначный вывод о том, что жилой фонд по-прежнему развивается медленно, и для его корректного учета и анализа нужна всеобщая индексация жилых домов, то есть идентификация и обследование. Таким образом, стала бы возможна качественная оценка доступности жилья, в том числе в новых проектах, что позволило бы установить занятые и свободные жилплощади, проанализировать те причины, по которым люди выбирают то или другое предложение для своих домохозяйств.

У серийных домов приближается конец срока эксплуатации

В Латвии не сохранена и не поддерживается база данных советского времени о построенных в Риге в разные периоды сериях многоквартирных жилых домов, поэтому количество домов каждой серии можно оценить только приблизительно. Кроме того, в Латвии не проводился и мониторинг жилых домов, и это означает сложность и раздробленность процесса идентификации как серийных многоквартирных жилых домов, так и других видов многоквартирных домов (с деревянными внешними стенами, сталинского времени, довоенных). Это существенная проблема, потому что, как установили авторы исследования, у проанализированных многоквартирных жилых домов советской постройки в Риге (общим числом 3000) с 2020 по 2050 год истекает срок эксплуатации, а средний срок эксплуатации их инженерных сетей уже истек. Так как изучены были только многоквартирные серийные проекты в Риге, актуальным по-прежнему остается вопрос об окончании срока эксплуатации остальных многоквартирных жилых домов и их инженерных сетей.

Неполные базы данных

Авторы выделяют проблему: сравнительно неполные базы данных и недоступность актуальной информации, что не позволяет ни анализировать, ни делать выводы о рынке недвижимости. Поэтому авторы рекомендуют, в частности, Государственной земельной службе актуализировать данные о жилых домах по количеству, площадям, по главным видам использования и их изменениям, по году ввода в эксплуатацию — в Латвии, Риге и важнейших региональных городах, а местным самоуправлениям советуют постоянно обобщать и накапливать данные о ежегодных трансформациях земель. Это позволило бы вести точный учет жилья, чтобы выявить потенциал в развитии жилищного рынка, получить представление о доступности земель и целесообразном использовании в развитии жилого сектора, а также дало бы возможность анализировать и прогнозировать наилучшие пути расширения урбанистических территорий, соблюдая тенденции развития пригородных территорий, создавать привлекательные для общества территории жилой застройки.

Авторы добавляют, что недоступна и информация о реновации многоквартирных жилых домов, в том числе на средства ЕС. Государственным и/или муниципальным службам следовало бы вести учет реновированного жилого фонда, в рамках которого целесообразно выделить полную и частичную реновацию многоквартирных жилых домов, сравнив выполненные строительные работы, а также проанализировать сметы, сравнив расходы на полную реновацию дома с расходами на строительство нового дома.

Упорядочить цели использования домов

Как указали исследователи, на латвийском рынке недвижимости часты ситуации, когда главный вид использования здания не соответствует его реальной цели использования. Например, в Государственной системе кадастровой информации как главный вид использования здания значится нежилое здание, а на самом деле здание используется для проживания. Такая ситуация приводит к негативным финансовым последствиям для жильцов, существует и потенциальный риск для покупателей. Поэтому ответственным органам государства и/или самоуправлений нужно выявить те нежилые здания, которые на самом деле используются для проживания, и вмешаться с имеющимися в их распоряжении инструментами, чтобы искоренить такие случаи и привести в порядок рынок недвижимости. Следовало бы идентифицировать особенно те нежилые здания, которые, согласно территориальной планировке, находятся на территориях публичной застройки, территориях технической застройки и т. п., чтобы в будущем не создавалось угрозы безопасности жителей и им были бы сохранены здоровые условия жизни. Таким образом, необходимо разработать правила, ответственные решения, которые предусматривали бы больший контроль над занесением недвижимости в земельную книгу не только с юридической точки зрения, но и с точки зрения реального состояния конкретного объекта недвижимости на местности.

*Автором понятия “творческая деструкция” считается известный австрийский экономист Й. Шумпеттер. Это ситуация, когда пережившие свое время участники рынка заменяются другими и уступают место новым, более эффективным и богатым предприятиям и товарам. Развивая идею о противоречиях системного характера в капитализме, исследовалось влияние городской среды на создание товаров и территориальное привлечение капитала, чтобы обосновать мнение о том, что для преодоления периодических кризисов необходимы вложения в строительство и улучшение инфраструктуры, чтобы смягчить кризисы, например, в случаях, когда “лопаются” пузыри недвижимости.