Латвия, Недвижимость, Право, Прямая речь

Об этом на состоявшейся конференции "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?", организованной Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA в сотрудничестве с банком Luminor, рассказала Илзе Краминя, партнер и присяжный адвокат бюро Eversheds Sutherland Bitāns, которое обеспечивало юридическую поддержку разработчикам новой территориальной планировки столицы и Рижскому самоуправлению в данном вопросе.

Адвокат рассказала об истории разработки плана и о нововведениях, с которыми придется считаться. Процесс начался в 2012 году, когда было решено, что Риге нужна новая планировка, и все эти шесть лет велась активная деятельность по исследованию и анализу предложений, вовлечению общества в обсуждение. В результате появилась первая редакция новой территориальной планировки. Публичное обсуждение состоялось в январе-феврале и формально завершилось подачей более 1500 предложений, рассказала Краминя. Работа над планом продолжится, предстоят изменения и дополнения, и предусмотрено, что план вступит в силу в начале 2019 года. "Планировка является в известной мере компромиссной, потому что существует множество противоречивых интересов, и тот результат, которого мы достигли, можно охарактеризовать словами "стабильный, соразмерный, продуманный". Это хорошо, потому что эти аспекты оценивает, например, Конституционный суд, проверяя, соответствует ли планировка Конституции", - подчеркнула Краминя.

На первый взгляд может показаться, что самоуправление может достаточно свободно распоряжаться своими территориями в плане использования, зонирования и планирования, но на самом деле существуют жесткие рамки, установленные государством в функциональном зонировании и этажности, а также внутренними документами самого самоуправления. Один из главных – долгосрочная стратегия развития Риги до 2030 года, ссылки на которую будут и в новом плане. Рижская дума также утвердила 11 тематических планировок в таких важных областях, как транспорт, окружающая среда, развитие бизнеса, жилье, которые указывают основные направления и для территориальной планировки.

Основная идея: ценности прошлого, стабильность и преемственность

Основными идеями нового плана являются уважение к имеющимся ценностям, обеспечение стабильности (в том числе в предпринимательской деятельности) и преемственность с учетом ситуации в предыдущие 12 лет. Говоря о сохранении ценностей, Илзе Краминя выделила как важный аспект качество жизни в Риге, а этот вопрос напрямую связан также и с высотностью застройки: "В целом высотность застройки в Риге будет убывать. В этой редакции предложена застройка из 3, 6, 9 и 12 этажей. Если есть желание строить здания выше 12 этажей, это можно будет делать только после разработки локальной планировки. Очень большой акцент ставится на детализации плана, в качестве дальнейшего инструмента планирования будут использоваться детальная и локальная планировка". От девелоперов уже поступили предложения и возражения о том, что детальная планировка в известной мере является отягощением в развитии проекта, это лишнее административное бремя и процедура, требующая дополнительного времени и средств, заметила эксперт, прокомментировав: «Но здесь сталкиваются интересы в планировании, потому что в этом большом плане невозможно отобразить все достаточно детально».

"Действующий план был проанализирован, и сделаны выводы о том, что полицентрический план развития города с несколькими центрами и новыми высотными зданиями до конца не реализовался, так как оказался слишком амбициозным. Поэтому новый план было решено направить обратно к моноцентрическому развитию города – будет центр, высотные здания, а далее, к окраинам, более спокойное развитие, с низкой этажностью, дружественное для жителей", - сказала Краминя.

Природные ценности будут учтены и защищены, так как редакция плана предусматривает для них еще более детальное регулирование. Также будет охраняться культурное наследие, и для важных культурно-исторических территорий, например, исторического центра, предусмотрен отдельный документ – Территориальный план исторического центра Риги, который позже трансформируется в локальный план. Новая планировка будет регулировать территории, прилегающие к историческому центру.

Стабильность и поддержка предпринимательства остаются важными задачами, поэтому территории, доступные для бизнеса, будут увеличены с 3180 га до 3920 га. Ранее было много интерпретаций понятия "производство", поэтому теперь будет более четкое определение легкой и тяжелой промышленности. Новый план предусматривает и создание различных инфраструктурных объектов, но пока на этих территориях возможны объекты временного использования – например, автостоянки (до 50 машин), огороды, спортивные сооружения.

Много вызовов

Вызовов при разработке плана было достаточно, они будут появляться и в дальнейшем, до полного ее завершения, признала Краминя. Например, встал вопрос о том, можно ли строить здание на нескольких земельных участках, если земля арендованная, может ли проектироваться строение вне конкретного земельного участка. Вывод был таков, что эти вопросы нужно регулировать на государственном уровне, и внести изменения может только правительство. Самоуправление вроде бы может планировать, но свобода действий у него недостаточная. Актуальны проблемы подъездных и частных дорог, красных линий, а также дворов перед домами и боковых внешних дворов, в которых прежняя планировка не разрешала размещать ни вспомогательные постройки, ни транспортные средства. "Новая планировка упростит эти нормы, особенно во дворах, где находятся здания коммерческого назначения, можно будет размещать и вспомогательные постройки, и навесы для транспорта, а жесткие нормы сохранятся только на территориях частных и других жилых домов", - пояснила эксперт.

Щадящий переходный период

Эксперт признала, что развивается много проектов, которые регламентированы прежними правилами – с точки зрения функционального зонирования, разрешенного количества этажей и др. - поэтому после 2019 года планируется щадящий переходный период. Все начатые процессы, локальное и детальное планирование можно будет закончить согласно старым нормам в течение 24 месяцев, то же самое относится к проектам, на которые уже выданы строительные разрешения - строительство можно будет закончить по старому плану. Объекты, которые после изменения планировки больше не будут соответствовать новой ситуации, охраняются статусом «несоответствующего использования», который позволит продолжать деятельность, если получены все необходимые разрешения, и даже немного увеличить объем (до 30%), но еще большее несоответствие на конкретных территориях допускаться не будет, чтобы не возникла ситуация, когда слишком много объектов не соответствует новому плану, пояснила юрист.

На вопрос участников конференции о том, предусмотрено ли уменьшение сроков рассмотрения проектов, юрист ответила, что новая планировка не регулирует этот вопрос, его нужно адресовать строительному управлению. Был задан также вопрос о случаях, когда соседи затягивают развитие проекта, начиная судебную тяжбу, и это оборачивается убытками для девелопера. Краминя согласилась, что это болезненная тема, таких судебных дел много, и оспорить выданное разрешение на строительство по-прежнему легко. "Это вопрос законодательства, правовых принципов. Я участвовала в рабочей группе по разработке поправок к закону о строительстве, и мы пытались найти решение, чтобы оспаривание разрешения на строительстве не отражалось негативно на строительных работах. Может быть, сделать так: пусть оспаривают, идут в суд, но пусть суд отдельно решает вопрос, приостанавливать ли строительные работы на время разбирательства, чтобы это не происходило автоматически, как сейчас. Пока мы не нашли отклика на это предложение, несмотря на то, что в других странах эти нормы более благоприятны для девелоперов", - рассказала Краминя.

Она подчеркнула, что речь идет о первой редакции территориальной планировки, до конца года нужно рассмотреть полученные предложения, в том числе по изменению зонирования, и первая редакция непременно будет дополнена, в ней возможны поправки. Поэтому предпринимателям не нужно воспринимать первую редакцию как окончательную. Юрист порекомендовала следить за изменениями и успешно сосуществовать с новым планом, который вступит в силу в будущем году.