Аналитика, Инвестиции, Латвия, Недвижимость, Прямая речь, Рынки и компании, Форум

На привлечение инвестиций (а они достигают сейчас только 2,5% от ВВП, что значительно ниже, чем цель государства – 7%) влияет настроение предпринимателей, обусловленное непоследовательной налоговой политикой и неупорядоченной бизнес-средой. Поэтому предприниматели призывают к созданию стабильной, предсказуемой, дружественной для бизнеса среды. Государство, со своей стороны, обязуется изменить действующую политику привлечения инвесторов – сделать предпринимательскую среду более привлекательной и обращаться напрямую к конкретным целевым группам.

 
Об этом в рамках ежегодной конференции „Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?” заявили на дискуссии об инвестиционном климате финансовые эксперты и девелоперы. 31 марта конференцию организовала Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA в сотрудничестве с банком DNB.

Раймонд Алексеенко, заместитель госсекретаря Министерства экономики, рассказывая об инвестиционной среде в Латвии, признал, что в последние годы активность инвестирования в Латвии и в ЕС в целом умеренная, и объем инвестиций все еще не достиг докризисного уровня. Хотя рост экспорта в отдельных отраслях достиг двузначных показателей, а экспорт услуг помог добиться положительного платежного баланса, объем инвестиций составляет сейчас 2,5 % от ВВП. Хотя внешняя среда с 2014 года не ухудшилась, на инвестиции в последние годы больше влияло настроение в бизнес-среде, чем экономические показатели. Предприниматели чувствуют, как государство относится к ним (например, неудачное разъяснение налоговой политики в конце прошлого года). “Хочется надеяться, что новая налоговая система и успешное сотрудничество правительства и предпринимателей смогут улучшить это настроение, и государство сможет достигнуть своей цели – инвестиции в размере 7% от ВВП каждый год”, - сказал Р. Алексеенко.

В последние три года инвестиционная активность на рынке недвижимости была равномерной: в 2014 году инвестиции составили 366 млн. евро, в 2015 году – 343 млн. евро, в прошлом году – 361 млн. евро.

Необходимо усовершенствовать предпринимательскую среду и процесс привлечения инвестиций, сказал представитель Министерства экономики, разъяснив, как правительство намерено этого добиться. “Обычно мы ждем инвесторов, и, когда они приходят, начинаем шевелиться. Мы хотим изменить прежнюю систему, намечать точные цели и достигать их. Мы видим, что были группы инвесторов, которые не получили должного обслуживания и у которых есть возможности для развития. Расширение бизнеса существующих инвесторов – это одна из возможностей. В Латвии должны быть компании из списка Fortune500”, - сказал Алексеенко. Он отметил несколько стратегически важных для государства областей, в которых видит потенциал, например, деревообработка, аутсорсинговые услуги. “Сейчас в непосредственном сотрудничестве с предпринимательскими организациями мы работаем над тем, чтобы за три года перегнать Вильнюс в привлечении новых рабочих мест и увеличить количество центров аутсорсинговых услуг. Нужно совместными усилиями создавать продукт, чтобы предлагать его инвесторам. Открывать бизнес-центры, привлекать специалистов по кадрам – это ответственность бизнеса. Мы, министерство, должны определить, чем мы собираемся “торговать”; уже сейчас “взяты в оборот” 130 иностранных предприятий. Думаю, к лету мы дойдем до конкретного предложения” - рассказал Р. Алексеенко. Политика привлечения инвесторов изменится и в дальнейшем будет обращена к конкретным целевым группам.

Виктор Савин, ведущий партнер Eften Capital, во время дискуссии предложил подумать, что способствует притоку инвестиций и что тормозит его. “Есть только два фактора: способствует открытость, а тормозит страх. За последние три года мы вложили более 200 млн. евро в недвижимость в Латвии, а в целом в Балтии объем инвестиций превысил полмиллиарда евро, потому что мы очень оптимистично смотрели на рынок. Сейчас нас пугает новая политика начисления налога на недвижимость и приближение кадастровой стоимости к рыночным ценам. Налоговая нестабильность - вот главное «пугало» для инвестора. Государство использует налоги, чтобы залатать бюджет, и все мы каждый год с опаской ждем принятия нового бюджета”, - сказал Савин. “Налог на недвижимость – такой же налог, как и остальные, он нужен для пополнения бюджета, поэтому непонятно, почему его надо начислять по рыночной стоимости. Как государство может понимать рыночную стоимость, не занимаясь бизнесом? Земля облагается налогом только в нескольких государствах Европы, а конкретная ставка установлена лишь во Франции и в Латвии. Как можно обложить налогом землю, которая сама по себе ничего не зарабатывает? С таким же успехом можно обложить налогом и остаток счета в банке каждого жителя”, - сказал предприниматель, добавив, что налог на недвижимость только у нас и в Португалии больше, чем минимальная зарплата, а в остальных странах ЕС он значительно ниже.

В. Савин продемонстрировал интересные данные о налогообложении земли и жилья в странах ЕС по сравнению с Латвией (с этой и другими презентациями можно ознакомиться здесь). Он привел два примера: Eften Capital принадлежат торговые центры в Вильянди (Эстония) и в Елгаве. Площадь и денежные потоки в них идентичны, похожи и города, но в Елгаве налог на торговый центр в 10 раз выше, чем в Вильянди. В конце своего выступления Савин продемонстрировал фотографии двух коней: самого дорогого в мире рысака стоимостью в миллион и лошади, которая стоит 10 тыс. долларов. С его точки зрения, эти кони одинаковые, но фото иллюстрирует, как понимают “рабы кадастра” рыночную стоимость.

Нормунд Иголниекс, председатель правления и партнер ZGI Capital, говоря о привлечении инвестиций через фонды, инвестирующие в недвижимость, , рассказал, что одно из направлений деятельности его компании — управление фондами инвестиций в недвижимость. Он спросил присутствующих, почему в Латвии так мало фондов по инвестициям в недвижимость и хватает ли в стране денег (реплика из зала “Никогда не хватает”). „Поэтому нам могли бы помочь больше управляющих инвестиционными фондами”, - ответил Иголниекс. „Эту сферу надо развивать: денег много, например, в пенсионных фондах, но к ним должны прилагаться соответствующие инвестиционные инструменты, чтобы они были готовы вкладываться в недвижимость. В Литве и в Эстонии эта сфера более развита, но и у нас ситуация не такая плохая, как может показаться, потому что и в Латвии начинают появляться фонды, инвестирующие в недвижимость”, - сказал он.

Андрис Ковальчук, председатель правления АО New Hanza Capital, рассказал, что его предприятие – новый инвестор с местными капиталом в Латвии, который в будущем станет более заметным, потому что готов к целенаправленным инвестициям: “В Латвии появляются новые инвесторы, и среда не такая уж плохая, в ней можно работать.” При этом он считает, что рынку нужна координация. “Мы можем восемь лет вообще не строить офисы и вдруг запланировать 30 тыс. кв.м площадей. Надо подумать, почему у нас так происходит. Говорим ли мы с игроками рынка? Сейчас более крупные рынки – эстонский, литовский. Поэтому мое пожелание рынку – это координация. Пока мы мыслим только на уровне проектов, мы так и будем “катиться” и не сможем скоординировать свои цели с целями государства в привлечении инвесторов, потому что с другой стороны должны быть предприятия, способные абсорбировать инвестиции”, - подчеркнул А. Ковальчук.

Карлис Цербулис, старший вице-президент NCH Capital Inc, начал свое выступление с письма сыну, зовущий его работать в отрасль, которая стареет и уже десять лет находится в кризисе, с признаками улучшения, но непредсказуемыми условиями. „Но не так все плохо. Если вы настолько успешны даже в такие времена, значит вы очень сильные люди, - сказал Цербулис. - Недвижимость - это товар, который был нужен всегда, рынок таков, как он есть, покупательная способность растет, технологии развиваются (стартапы, аутсорсинг), иностранные студенты едут сюда учиться, объем ипотечных кредитов растет, и все это влияет на рынок. На рынке недвижимости есть три закона: место, место и еще раз место. А Латвия – это колоссальное место”, - отметил предприниматель.

Гирт Рунгайнис,  инвестиционный банкир, заявил, что цикл развития рынка недвижимости составляет 18-20 лет, и сейчас мы приближаемся к середине цикла, когда ценовые тенденции достигли той долгосрочной направляющей, откуда начинаются циклические колебания. „Деньги приходят на рынок, но возникает вопрос, почему нужно инвестировать в Латвию, государство одного города – Риги, которая простирается от Саулкрасты до Тукумса со стабильной численностью населения 1,2 млн человек? Сейчас на рынок недвижимости приходит поколение, родившееся в 80-е годы прошлого века, оно покупает жилье и улучшает качество жизни. У этих людей еще не было кредитов, и они не знают, “что взаймы лучше не брать”. Это двигатель, который надо использовать”, - сказал Рунгайнис. Он считает, что помеха в привлечении инвестиций – это мы сами и среда, в которой мы работаем. „Самое большое зло причинили рынку мафия администраторов неплатежеспособности и принцип оставленных ключей, за что все мы теперь расплачиваемся повышенными ставками”, - сказал эксперт.

“Есть и исторический фон – нестабильность. Мы идем по пути ресурсной экономики, больше денег заработано на приватизации, чем собственным трудом. У наших людей нет опыта, как инвестировать деньги дальше, как это делали в Литве и Эстонии, творчески зарабатывая, а не спекуляциями и использованием административного ресурса”, - так обозначил Г. Рунгайнис причины, почему на рынок недвижимости вяло вливается местный капитал. Есть ли решение и каковы дальнейшие прогнозы? “Деньги переходят к детям, которые вынуждены будут войти в фонды, искать способы вложений и находить их. Мы в процессе нормализации. В Латвии также создаются фонды инвестиций в недвижимость, и доверие к ним растет. Второй момент, который будет влиять на рынок, - это технологический прогресс, который отсеет с рынка труда лишние человеческие ресурсы, потому что информационные технологии позволяют делать больше при меньшем количестве людей, и они неизбежно принесут изменения на рынок, так что „watch your back” (будьте начеку)! Это станет еще одним моментом, который осложнит жизнь работников рынка недвижимости”, - считает эксперт.

Ежегодная конференция LANĪDA “Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии” стала очень популярной среди профессионалов рынка недвижимости. На мероприятие собралось около 200 участников, чтобы получить актуальную информацию о событиях на рынке, обменяться лучшим опытом и наметить перспективы будущего развития, а также встретиться и пообщаться с коллегами.