Латвия, Недвижимость, Строительство

В январе сделки с хорошо отремонтированными серийными квартирами совершались, если цена на них составляла 570-650 евро за кв. м. Квартиры  ценой  500 евро за кв. м находят покупателя в течение пары часов после выхода на рынок. В самой дорогой из зарегистрированных в декабре 2009 года сделок с квартирами цена квадратного метра не превышала 2 100 евро.

Квартиры в серийных домах

Цены продолжают постепенное движение наверх. Это связано с тем, что самые дешевые квартиры уже выкуплены и наблюдается существенное сокращение объема предложений. В результате покупатели, которые занимаются поиском конкретных квартир в конкретном микрорайоне, выражают готовность заплатить за приглянувшийся им вариант сумму, близкую к тому, что просит продавец. Даже если она существенно больше рыночной. «По заказу покупателя подготовили оценку 3-комнатной квартиры в типовом доме в Иманте с довольно хорошим ремонтом. Оценили ее в 35 000 евро, по 600 евро за кв. м. Так клиент был удивлен: почему так дешево? Говорит, что хозяин просит 48 000 евро, а он готов брать даже за 43 000-45 000 евро. Просто других равнозначных по качеству предложений на рынке в этот момент не было», - привел пример из повседневной практики вице-президент NIRA Fonds Эдуард Круминьш.

Относительно активным по показам квартир оказался декабрь. Затем, в первую неделю января, поток клиентов резко снизился. Но во второй половине первого месяца 2010 года число показов и запросов со стороны покупателей вновь вышло на декабрьский уровень. 

На конец января нормальная цена для серийных рижских квартир находилась в пределах 570-650 евро за кв. м, что соответствовало цифрам, зафиксированным в декабре 2002 года. Отметим, что это не цена предложений. Это цены, по которым проходят реальные сделки с жильем в типовых многоквартирных домах Риги. Если появляются предложения с достойным ремонтом в районе 500 евро за кв. м, то они находят покупателя буквально за пару часов после выхода на рынок.

В январе стала доступна официальная статистика по сделкам с недвижимостью в декабре 2009 года. Согласно ей, самая дорогая квартира в серийном доме в Риге была продана по 850 евро за кв. м. В то же время аналитики NIRA Fonds не исключают, что с учетом исчезновения с рынка качественных и дешевых предложений возможен определенный застой в торговле типовыми квартирами. Если он произойдет, то будет носить психологический характер. Покупателям требуется время, чтобы осознать: за 470-500 евро за кв. м хорошую квартиру найти уже не удастся.

Новостройки

Если сравнивать ситуацию с весной или летом 2009 года, то впору говорить о значительном повышении спроса на квартиры новостройки. Его стимулировало снижение цен. Причин тому было несколько. На одних девелоперов в конце лета 2009 года надавили банки, потребовавшие снизить цены предложений и тем самым обеспечить движение денег на счетах. Другие пошли на этот правильный маркетинговый шаг самостоятельно.  Но и те, и другие оказались в выигрыше. Они создали вокруг себя определенный ажиотаж и активизировали сделки. Самый яркий пример, подтверждающий правильность этого хода, - проект  Skanstes Virsotnes. Все последние месяцы он лидирует в статистике продаж. Хорошая наполняемость позволила его девелоперу даже поднять цену: если в начале осени квартирами торговали в среднем по 900 евро за кв. м, то в последние месяцы идут продажи уже и по 1 200 евро за кв. м. А в проекте Jasmuižas осенью квартиры без отделки предлагались еще по 600 евро за кв. м, то чуть позже, после результативных продаж, поднялись до 900 евро за кв. м.

«Себестоимость нового строительства многоквартирных домов под ключ сейчас составляет 700-800 евро за кв. м. Реальные продажи на рынке происходят на уровне свыше 1 000 евро за кв. м. И имеется потенциал роста. Эта несложная математика мотивирует девелоперов. Некоторые из них, в чьем портфеле есть земельные участки, либо начинают новые проекты, либо думают о расконсервации имеющихся. Cтоль дешевым, как на данный момент, строительство уже вряд ли будет», - считает член правления NIRA Fonds Евгения Маркова-Круминя. 

Аналитический отдел NIRA Fonds изучил статистику имеющихся предложений о продажах квартир в новых многоквартирных проектах (на 20 и более квартир) некоторых популярных микрорайонов столицы Латвии. Оказалось, что большинство из них - предложения на вторичном рынке. Так, из 20 новостроек Пурвциемса только в пяти девелопером или банком, перенявшим проект, предлагается большое количество квартир. В 15 других квартиры  по пальцам можно перечесть. И чаще всего это вторичная продажа. У квартир на вторичном рынке новых проектов цена (доходит до 1 500-1 700 евро за кв. м) выше, чем в предложениях,  представленных на первичном рынке.

Из восьми новостроек в Плявниеках только две предлагают покупателям более пяти квартир. Такое же соотношение в Зиепниеккалнсе и Золитуде. В Иманте из девяти  проектов шесть  идут как первичная продажа. В Центре насчитали 21 новый проект, квартиры в которых сейчас активно предлагаются покупателям. Половина из них - вторичная перепродажа.

Важно отметить, что в столице имеется более двух десятков новых домов, торговля которыми не ведется, хотя они и пустуют. Кредитные обязательства девелопера настолько велики, что невозможно предложить цену, которая соответствует нынешним рыночным условиям. Такие проекты обычно переходят на баланс банков и замораживаются до лучших времен.

Клиенты NIRA Fonds, оформляющие сделку с привлечением ипотеки, чаще останавливают свой выбор на новых проектах с готовой отделкой. Это связано с тем, что, выделив средства на покупку, банки затем неохотно дают дополнительные средства на ремонт.

Как свидетельствуют данные NIRA Fonds, существенно уменьшилась разница в ценах на новостройки. Если в 2006 году девелоперы за новые квартиры в микрорайонах просили от 1 600 до 3 100 евро за кв. м, то сейчас - от 1 000 до 1 200 евро за кв. м.

Эксклюзивное жилье и Центр Риги

В этих сегментах ситуация без особых изменений. В полностью реновированных домах в престижных местах Риги, например, Посольском районе, просят 3 000-4 000 евро за кв. м. В то же время можно заметить, что сделки с ценой даже в 2 500 евро за кв. м - редкость. Это связано с тем, что в первую очередь раскупаются качественные и относительно дешевые предложения.

Составленный специалистами NIRA Fonds по данным Земельной книги «Топ-5» самых дорогих официально зарегистрированных сделок с квартирами в декабре 2009 года выглядит следующим образом.

1. Ул. Дзирнаву, квартира 209 кв. м. Общая сумма сделки -- 300 000 латов, цена за кв. м - 1 435 латов (2 042 EUR).

2. Ул. Рупниецибас (150 кв. м). 210 000 латов,  1 400 латов (1 992 EUR) за кв. м.

3. Ул. Грециниеку (168 кв. м). 186 000 латов, 1 107 латов (1 575 EUR) за кв. м.  

4. Ул. Кугю (102 кв. м). 130 000 латов, 1 275 латов (1 814 евро EUR)  за кв. м.

5. Ул. Томсона (85 кв. м). 123 000 латов, 1 447 латов (2 059 EUR за кв. м).

Таким образом, ни в одной сделке в декабре цена за квадратный метр жилья не превысила 2 100 евро за кв. м.

В Центре интерес у покупателей вызывают квартиры по 800-1 100 евро за кв. м. Редкий клиент соглашается на квартиру в 150 и более кв. м, даже если у нее будет привлекательная стоимость единицы площади.

Чувствуется рост интереса к приобретению недвижимости в Латвии со стороны россиян. В основном приобретают объекты до 150 000, в лучшем случае 200 000 евро. В то же время многие собственники апартаментов, за которые просили по 3 000 евро за кв. м и более, выводят их из активной продажи и пробуют найти арендаторов.

Коммерческие площади

Вакантных мест на главных торговых улицах Риги - это Вальню, Аудею, Тербатас, Элизабетес, Кр. Барона, Меркеля, Бривибас... - становится все меньше. Этому способствуют низкие арендные ставки. В самых топовых местах они находятся в пределах 8-25 евро за кв. м. Тогда как в период с 2002 по 2007 год самая маленькая ежемесячная арендная плата не опускалась ниже 20 евро за кв. м. А максимальные ставки, по которым проходили реальные сделки, доходили до 90 евро за кв. м.

Различие между максимальными и минимальными арендными ставками сейчас незначительное. И арендаторы, выложив дополнительно на два-три евро за кв. м больше, могут получить более интересные для себя по расположению и потоку людей места.

Ротация арендаторов происходит до сих пор. В первую очередь активны те, кто не платит больших денег при входе в новые торговые помещения. Есть компании, чьи точки за последний год сменили в центре по два-три места. Открываются, потом видят, что на рынке появляется новое, более интересное место, и переезжают туда. Хотя не у всех бизнесменов получается воспользоваться низкими ставками. Начинающим предпринимателям не всегда хватает знаний, чтобы правильно поставить свой бизнес и работать в плюс. Тогда как опытные, сохранив или даже чуть уменьшив обороты, умудряются увеличить  прибыли. Ведь раньше значительную часть своих  доходов они вынуждены были отдавать в погашение аренды и на высокие зарплаты сотрудников. Теперь эти расходные статьи уменьшились.

Офисные помещения

Падение цен на офисные помещения прекратилось. Рынок стабилизировался, появились даже слабые сигналы роста. Если еще весной и летом 2009 года площади класса Б в Старой Риге и Центре можно было найти за 4 евро за кв. м, то теперь дешевле 5 евро за кв. м предложений мало. Более низкая цена будет означать и более низкий класс здания.

Средние ежемесячные арендные ставки на офисные помещения в комплексах А и Б класса в центре Риги - от 5 до 12 евро за кв. м. Это вдвое ниже тех ставок, которые наблюдались на рынке в период с 2002 по 2007 год.  Та стабильность объясняется просто: на первых порах в Риге не хватало предложения. С ростом экономики ставки должны были пойти вверх. Однако активность девелоперов привела к выходу на рынок большого числа новых офисных площадей. Их количество превысило спрос и ставки остались на прежнем месте. На начало 2010 года вакантными простаивают 25-30% всех офисных площадей столицы, что нашло свое отражение в арендных ставках.  

Налог на жилье