Аналитика, Латвия, Недвижимость, Прямая речь

Прогнозы на основе анализа рынка недвижимости в первом полугодии этого года, когда рост средней цены серийных квартир превысил 1%, свидетельствовали о том, что рост в этом году может достигнуть 10%.

 Однако ожидания не оправдались, поскольку во втором полугодии темпы роста существенно уменьшились, что в  целом  говорит о стабилизации цен на серийные квартиры. По этой причине предвижу, что средняя цена существенно не вырастет. Несмотря на то, что 1 декабря 2017 года средняя цена на серийные квартиры достигла 762 евро за один квадратный метр жилья (в январе – 711 EUR/м²), большая часть квартир этого сегмента в хорошем состоянии была продана примерно за 1000 EUR/м², что можно считать достаточно высокой ценой, учитывая, что на рынке доступны квартиры в новых проектах по цене начиная от 1300 EUR/м². Этот факт также можем считать причиной сокращения темпов роста цен.

Если говорить о сегменте новых проектов, следует отметить, что он в 2017 году развивался достаточно успешно. В этом сегменте не наблюдалось столь значительного  роста цен, как на рынке серийного жилья. Средняя цена в наиболее активных сегментах  в целом колебалась в пределах от 1300 до 1500 EUR/м². 

Объем рынка новых квартир в Риге особо не растет, поэтому можно прогнозировать, что тенденции роста цен останутся на прежнем уровне. Наибольшая активность наблюдалась на периферии центра Риги и в микрорайонах, а не в центре Риги, где цены намного выше. Большинство сделок совершалось именно с квартирами по цене от 1300 до 1500 EUR/м². 

Следует добавить, что доля сегмента квартир элитного и среднего класса в общем числе сделок сравнительно мала. В основном преобладает жилье в новых проектах экономического класса, что и определяет уровень средней цены. 

В свою очередь, если оценивать среднюю цену квартир в центре Риги, можно сделать вывод, что она изменилась незначительно. Если подразделять сделки по ценовым категориям, можно увидеть, что в сегменте элитного класса активность сделок уменьшилась, но выросло число сделок в сегменте дешевых квартир в центре Риги. 

В сегменте элитного класса предложение значительно превышает объем спроса,  чего нельзя сказать о квартирах экономического класса – в Риге на них сохраняется стабильный спрос. Как я уже говорил, наивысшая цена серийных квартир, зарегистрированная в сделках, приблизилась к цене новых проектов экономического класса.

Анализируя рынок частных домов, мы видим, что и этот сегмент развивался достаточно активно. Однако наблюдалась тенденция, что между спросом и предложением есть большая разница, в основном  по параметрам качества и площади домов. Есть два сегмента частных домов, не обеспеченных предложением: сегмент экономического класса, в который входят маленькие частные дома площадью до 120 квадратных метров в ценовой категории от 110 до 150 тысяч евро, и в элитного класса, в который входят высококачественные дома площадью от 250 до 400 квадратных метров по цене от 400 до 700 тысяч евро. 

Следует отметить, что именно в предложении  элитного класса нет домов, отвечающих этим требованиям клиентов, поскольку почти по таким же ценам предлагаются очень большие дома с устаревшим интерьером и нерациональной планировкой. Это объясняется тем, что дома такого типа обычно строят для своих нужд, и они на рынок не поступают. 

Судя по числу полученных разрешений на строительство, объемы строительства велики, но, насколько известно, большинство или 80% всех домов строят для собственных нужд. Возможно, что нежелание девелоперов реализовать такие проекты связано как с повышенным риском реализации, который по-прежнему существует, особенно в элитном сегменте, так и с очень осторожным кредитованием таких проектов банками. 

Тем не менее, видно, что именно в сегменте домов экономического класса наблюдается рост активности отдельных девелоперов. Прогнозирую, что этот сегмент в следующем году будет развиваться, и спрос будет также на средний сегмент – частные дома площадью от 180 до 210 квадратных метров по цене от 180 до 250 тысяч евро".