Балтия, Инвестиции, Латвия, Недвижимость, Форум

Однако коммерческие площади следует развивать в тесном сотрудничестве с самоуправлениями, чтобы они внесли концепции будущих объектов в свои территориальные планы, и с государством, от которого инвесторы ожидают механизмов поддержки, так как развитие этого сегмента способствовало бы притоку инвестиций и дополнительных налогов в бюджет, созданию новых рабочих мест и привлекательной городской среды.

Об этом заявили в Риге на Первом Балтийском форуме девелоперов участники дискуссии — девелоперы, инвесторы и финансовые эксперты, анализируя рынок коммерческих площадей и его перспективы в странах Балтии, в том числе в Латвии.

Ольга Козина, независимый финансовый консультант, говоря о становлении рынка за последние 15 лет, признала, что в трех странах Балтии темпы развития различных сегментов отличались. Рынки пережили и резкий подъем, и расцвет, и несколько кризисов, но сфера недвижимости по-прежнему привлекательна для инвесторов, и особенно высок потенциал развития коммерческого сектора.

Миндаугас Кулбокас (Midaugas Kulbokas), руководитель отдела исследований и аналитики Newsec Baltics, знакомя с основными тенденциями развития, отметил, что коммерческий сектор в странах Балтии стал в последние годы намного более профессиональным и предсказуемым (прозрачным). В ближайшем будущем эту сферу, определенно, ожидают перемены, так как становится все более заметным, что к развитию проектов недвижимости подключаются представители других отраслей бизнеса (например, сами, без участия профессионалов рынка недвижимости, развивают свои офисные, производственные, складские здания). Особый интерес к нашему региону испытывают скандинавские инвесторы, подчеркнул М.Кулбокас, так как банковские долгосрочные процентные ставки ощутимо различаются (у нас они почти в три раза выше, тогда как в Скандинавии составляют 3,5-4,5% в год), как и уровень ожидаемой доходности, поэтому, например, норвежские инвесторы активно интересуются балтийским рынком.

"Хотя страны Балтии обычно рассматриваются как единый рынок, каждое из государств имеет свои особенности, и некоторые сегменты развиваются более стремительно в конкретные временные промежутки. Например, сейчас в литовской столице наблюдается бум офисных помещений, причем основные клиенты — не литовцы, тогда как в Риге и в Юрмале в последние годы благодаря программе видов на жительство активизировалось предложение апартаментов высокого класса, а в Таллинне в данный момент активно развиваются торговые площади и офисы. В последующие два года банковские процентные ставки будут расти, активизируются альтернативные источники финансирования, могут возникнуть проблемы с финансированием ЕС, поэтому в развитии коммерческого сектора открываются возможности для инвесторов", — прогнозировал эксперт. Он видит потенциал и в гостиничном сегменте (например, сейчас помещения в Вильнюсе присматривают несколько мощных интернациональных брендов), хотя этот сегмент тесно связан с геополитической ситуацией в мире и близлежащем регионе. В Риге необходимы новые современные офисные помещения класса А, также есть потенциал у проектов РРР (публичного и частного партнерства), в развитии общественных объектов, особенно на рынке недвижимости самоуправлений. "Девелоперы могут поймать эту волну успеха, которая принесет на рынок и международные инвестиции, причем именно в недвижимость. Я вижу в будущем большие возможности", — заявил Кулбокас.

То, что Латвии необходимы офисы класса А, подтвердил и эстонский эксперт Арле Молдер (Arle Molder) из Novira Capital: "Хорошо видно, что в Риге не хватает качественных офисных проектов, которые находились бы в центре города, с современной планировкой и автостоянками". Он сослался на статистику: если в Таллинне на одного жителя приходится 1,27 кв.м. офисных площадей, в Вильнюсе — 0,79 кв.м., то в Риге — только 0,57 кв.м. Кроме того, все страны Балтии ощутимо отстают, к примеру, от Праги, где этот показатель составляет 2,42 кв.м., или от Варшавы (2,54 кв.м.), не говоря уже о других европейских городах, где на душу населения приходится от 5 до 11 кв.м офисных площадей. Подобная ситуация в Риге, по мнению эксперта, может быть связана с очень высоким налогом на недвижимость, который составляет 1,5% от рыночной стоимости. "Мы готовы финансировать местных девелоперов, и нас особо интересует развитие офисов класса А", — добавил Молдер.

Аллан Реммелькоор (Allan Remmelkoor), член правления Pro Kapital Grupp, считает, что на рынке коммерческой недвижимости есть успешно функционирующие объекты, но это не значит, что данному сегменту не следует развиваться дальше. Эксперт обратил внимание на то, что некоторые проекты крупных торговых центров морально устарели (old fashioned), их концепция разрабатывалась десять и больше лет назад, хотя время от времени происходит расширение, реновация. Особенно много таких примеров в Риге, в том числе и среди крупнейших игроков на рынке — Alfa, Spice. Эксперт добавил, что сейчас в Таллинне развиваются новые торговые центры, и вскоре этот сегмент будет насыщен. Однако в Риге в этой области есть перспектива: "Начиная такие проекты со стадии "чистого поля", девелоперы должны изучить новейшие тенденции в индустрии, потому что в этой сфере нужно предлагать нечто на качественно ином уровне, с новыми услугами — не только покупки в новых магазинах", — сказал Реммелькоор.

Павел Бройтман, руководитель отдела развития коммерческой недвижимости LNK group, со своей стороны, добавил, что видит в коммерческом сегменте значительный потенциал, потому что в последние годы затраты на строительство значительно уменьшились и на рынке редко встречаются очень крупные проекты (стоимостью около 5 млн евро), поэтому строительные предприятия ожесточенно борются за заказы. "Если раньше много заказов поступало из общественного сектора, где активно осваивались деньги ЕС (дороги, инфраструктура, проекты окружающей среды), то в будущем, как представляется, таких заказов будет уже не так много", — сказал он.

На форуме Кристапс Сомс, заместитель директора департамента конкурентоспособности предпринимательства Министерства экономики ЛР, характеризуя экономические показатели Латвии, в том числе выпуск строительной продукции за последние 15 лет, при помощи статистических данных продемонстрировал, что в прошлом году лишь объемы строительства общественных зданий и инфраструктуры немного превысили докризисный уровень (48,7% от общего выпуска, что связано с активным освоением средств ЕС), но жилищное и другое строительство, в том числе коммерческая застройка, отстоят от докризисного уровня еще очень далеко. Статистические данные позволяют прийти к выводу, что в этой сфере есть потенциал. Кроме того, как пояснил чиновник, в новом периоде планирования фондов ЕС (2014-2020 гг.) девелоперам доступны средства и на развитие коммерческих помещений. Из доступных 4,389 млрд евро 1,65 млрд предусмотрены на строительный сектор. В том числе из выделенных по программе энергоэффективности 334 млн евро будут доступны 32,6 млн евро, которые могут быть использованы на повышение энергоэффективности индустриальных зданий. По этой программе, финансируемой из Фонда выравнивания, поддержка составит до 30% от затрат на проект. Ее смогут использовать промышленные предприятия, ведущие строительные работы в зданиях, в том числе реновацию, реконструкцию, строительство инженерных систем, установку оборудования для отопления и водоснабжения с использованием возобновляемой энергии, а также инвестирующие в повышение энергоэффективности.

Из выделенных на укрепление конкурентоспособности 237 млн евро на развитие индустриальных зон и помещений будет доступно 21,7 млн евро. Средства выделены на строительство или реконструкцию индустриальных помещений и инфраструктуры, и проект будет реализован в 16 городах Латвии (Цесис, Даугавпилс, Елгава, Екабпилс, Юрмала, Кулдига, Лиепая, Огре, Олайне, Резекне, Саласпилс, Салдус, Сигулда, Тукумс, Валмиера, Вентспилс) и в радиусе 10 км от городов. Поддержка составит 35% от затрат при условии, что создаются новые рабочие места. В рамках проекта планируется реконструировать или построить производственные помещения площадью не менее 1 100 кв.м. Подача заявок на финансирование планируется в будущем году.

В заключение участники дискуссии признали, что в Риге достаточно привлекательных участков для коммерческой застройки, но эти объекты нужно планировать в тесном сотрудничестве с самоуправлением, а также комбинировать их функции, развивая как офисные помещения, так и общественные центры, конференц-залы, производственные объекты, торговые центры и т.д., потому что просто инвестировать, без понимания тенденций общего развития города и государства, было бы рискованно.

29 сентября в Риге, в Tallink Hotel Riga собрались профессионалы рынка недвижимости, чтобы на Первом Балтийском форуме девелоперов обсудить актуальные для отрасли вопросы. Форум был организован Латвийской ассоциацией недвижимости (LANĪDA), Литовской ассоциацией девелоперов LNTPA и Балтийским отделением Международной федерации недвижимости FIABCI при поддержке банка NORDEA.