Закон и Положения, Латвия, Недвижимость, Право, Финансы

С единым посланием к депутатам обратились член правления Латвийской ассоциации недвижимости (LANĪDA) Андрей Валтерс, председатель правления общества „Стратегическое партнерство для развития строительства” Валдис Биркавс, председатель правления Латвийской ассоциации управляющих домами Гирт Бейкманис, председатель Латвийского фонда развития конкуренции Виктор Валайнис и председатель правления строительной фирмы Merks Оскарс Озолиньш. Общее мненение представителей отрасли озвучил присяжный адвокат Гиртс Руда.

Как подчеркнули предприниматели, недвижимость и строительство — большая и важная отрасль народного хозяйства государства, которая в прошлом году дала 17% от ВВП и, хотя во время кризиса ее доля сократилась до 13%, в остальное время ее вклад стабильно составлял 15-20% в год. Это отрасль, которая в настоящее время находится в критической ситуации, так как с проблемами и вызовами сталкиваются не только девелоперы и строители, но и управляющие недвижимостью и агенты, а это влияет и на конечных потребителей — жителей, которые хотят получить в собственность или арендовать современное жилье по привлекательным ценам.

Девелоперы указали на следующие проблемы: в сфере планирования и проектирования неадекватно длинные сроки отдельных этапов проекта и не обоснована иерархия планировки. Новый закон о строительстве также не принес существенных изменений, а лишь сделал процесс еще более бюрократичным: большую головную боль разработчикам доставляет новый порядок общественного обсуждения и оспаривания разрешений на строительство, который может приостановить развитие проекта вплоть до 5 лет.

Строители, говоря о своей отрасли, отмечают, что отсутствует система эффективного сотрудничества между государственными и муниципальными органами и неправительственными организациями. Также необходимо улучшить регулирование государственных и муниципальных закупок, чтобы добиться повышения качества строительных работ. Строители считают, что нужно также улучшать механизм контроля за качеством строительства и устранять недостатки в системе образования и обучения специалистов строительной отрасли, способствовать выделению значительных средств на исследования и инновации, чтобы строительные работы выполнялись быстрее, дешевле и современнее.

Управляющие недвижимостью указали депутатам на следующий круг проблем: образование задолженностей и порядок взыскания, проблемы со сменой владельцев, а также проблемы долевой недвижимости. Сравнительно старый, принятый в 1993 году, закон „О найме жилых помещений” крайне громоздок и не отвечает современным условиям и, помимо прочего, предусматривает выраженную защиту прав арендаторов, а разработка нового закона „застряла”. Это вынуждает домовладельцев „придерживать” недвижимость для продажи, так как это выгоднее, чем сдавать ее в аренду, и поэтому рынок аренды малоактивен. Кроме того, для разрешения споров с недобросовестными арендаторами в латвийских судах, где эти вопросы занимают второе место по популярности среди дел, связанных с недвижимостью, требуется не менее пяти лет. Также развитию препятствует недостаточная поддержка реновации и ремонта жилья.

В Латвии 1,4 млн. строений и 26% из них — жилые дома, но только 10% построены за последние 10-15 лет, тогда как остальные находятся в „почтенном” возрасте — в основном это построенные в советское время типовые здания. У домов низкая теплоизоляция, большая их часть нуждается в капитальном ремонте (например, в замене инженерных сетей) и дополнительном утеплении, при этом в 2020-2040 гг у них истекает срок эксплуатации, а это уже серьезный вопрос безопасности, который необходимо решать в государственном масштабе. Жилой фонд обновляется медленно: за год на рынке появляется всего 0,3% необходимого фонда, а количество построенных квартир не дотягивает даже до уровня перед вступлением Латвии в ЕС. В последнее время существенно снижается активность сделок: с сентября прошлого года спад составил 20-30% по всей Латвии. В связи с этим обеспечение населения Латвии жилплощадью сильно отстает от стандартов ЕС. Управляющие недвижимостью призывают также повысить ответственность домовладельцев за недостаточное техническое обслуживание жилья.

Был затронут также вопрос о „сером” рынке аренды, который достигает почти 80% общего объема, так как многие помещения сдаются в аренду без регистрации сделки. Поэтому для агентов по недвижимости важно, чтобы был определен статус профессии агента и введена обязательная сертификация. Также необходимо упростить процесс заключения сделки, чтобы необходимые для ее оформления документы можно было заказать и получить в одном месте, а также ускорить процесс сделки (сроки перерегистрации). Латвия в индексе Всемирного банка Doing Business в сфере перерегестрации прав собственности занимает 32-е место, тогда как соседи работают намного оперативнее — Литва занимает в индексе 9-е место, а Эстония — 13-е. Также может помочь актуализация кадастровой стоимости в зависимости от рыночных данных и содействие рыночному спросу в других сферах (аренда, финансирование и т.д.).

Предприниматели со своей стороны отметили, что хотят, чтобы у каждой семьи в Латвии было свое жилье, однако количество проблем в отрасли очень велико, и это мешает всем — и участникам рынка, и государству, и самим жителям, поэтому следует думать о политике в этой отрасли в долгосрочной перспективе, на государственном уровне. Необходимо создать ясную модель сотрудничества между органами государственной власти и негосударственными организациями, определить основные проблемы отрасли и утвердить долгосрочные Принципы жилищного развития. Помимо этого, следует совершенствовать нормативные акты, которые прямо и косвенно влияют на рынок жилья, а также обеспечить долгосрочные программы финансовой и социальной поддержки. Все эти меры следует предпринять, исходя из следующих основных принципов: долгосрочное развитие Риги и регионов, мобильность рабочей силы, уменьшение социального неравенства и содействие эффективному сотрудничеству.

Илзе Оша, директор департамента строительства и жилищной политики Министерства экономики приветствовала тот факт, что представители отрасли объединились в единой позиции, и отметила, что подобное сотрудничество может оказаться очень продуктивным, потому что „жилищный сегмент крайне чувствителен: здесь всегда сталкивается много отличающихся мнений”. Представитель министерства добавила: „Для продвижения таких концептуальных вопросов необходимо политическое соглашение, уже готовое решение, чтобы мы видели конкретное направление, которое служило бы обоснованием изменений в существующих нормативах или разработки новых”.

Янис Домбрава (Национальное объединение) добавил, что, очевидно, указанные проблемы не имеют мгновенного решения, поэтому разработка основных принципов развития жилищного рынка позволит направить рынок недвижимости в сторону более продуктивного и здорового развития.

Председатель комиссии по долгосрочному развитию Марис Кучинскис (СЗК) отметил, что комиссия поддерживает высказанные предложения и обязательно вернется к этому разговору. Он добавил, что в июне депутаты проведут „инвентаризацию” всех поступивших в комиссию предложений, чтобы определить сферы, которые в дальнейшем требуют приоритетной работы. „Очень хорошо, что для актуализации основных вопросов и проблем, препятствующих успешному развитию отрасли, объединили свои усилия  предприниматели различных сфер и профессиональные объединения, их представляющие; это сделало диалог намного конструктивней и позволило определить приоритетные пути для дальнейшего сотрудничества”, — добавил председатель комиссии.