Аналитика, ЕС – Балтия, Круглый стол, Латвия, Недвижимость, Обзор рынка, Финансы, Фонды, Экономическая история

Балтийский курс. Новости и аналитика Вторник, 21.11.2017, 15:29

Характеристика состояния жилищного фонда Риги и оценка потребности в реновации многоквартирных домов

Александр Саковский, докторант программы «Региональная экономика и экономическая политика», Балтийская международная академия, Рига, 22.02.2017.версия для печати
В статье приведен анализ общего состояния жилищного фонда в целом по Латвии и Риги в частности, а также анализ процесса реновации многоквартирных жилых домов советских проектов застройки. Внимание акцентируется на необходимости ускорения освоения проектов повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов.

Статья публикуется в рамках дискуссии на международном круглом столе-семинаре на тему «Нужны ли Риге мегаполисы», проведенного в Балтийской международной академии 22 февраля 2017 года. Организаторы мероприятия: Балтийская международная академия (БМА), Дипломатический экономический клуб (DEC), Латвийская конфедерация работодателей (LDDK) и интернет-журнал Baltic-Course.com. 


 Автор использовал методы статистического, экономического анализа, социологического исследования и метод экспертных оценок. В заключительной части автор показал высокий экономический потенциал роста рынка труда, который кроется в реновации вторичного жилого фонда. Данная работа может быть актуальна для всех постсоветских стран, в которых спальные районы крупных городов застраивались многоквартирными домами советских проектов. 

Ключевые слова: многоквартирные жилые дома, реновация, энергоэффективность, Латвия, Рига.


Введение

В последнее время состояние жилищного Латвии привлекает все больше внимания как со стороны правительства, так и экспертного сообщества в целом. Одним из основных вопросов актуальной повестки дня в этой сфере является энергоэффективность жилых многоквартирных домов и всей инфраструктуры в комплексе, обеспечивающей функционирование как жилых зданий, так и зданий социального и производственного назначения. Учитывая тот факт, что подавляющее количество, более 80% многоквартирных домов, построены до 1991 года, проблема износа жилищного фонда становится все более и более острой. По сути это создает проблему уже не только комфорта проживания, но и безопасности. Поэтому необходимо найти решения, которые не только позволят решить проблему старения жилых домов, но и создадут предпосылки для экономического роста.

 

Цель исследования – изучение состояние жилищного фонда Латвии и Риги с точки зрения его энергоэффективности и возможности инвестирования в реновацию многоквартирных жилых домов.

 

Методы исследования - в работе использовались методы статистического, экономического анализа, социологического исследования и метод экспертных оценок.


Основные теоретические и практические положения

В Латвии, в отличие от развитых стран Европы, наблюдается низкое качество жилищных условий, так как многие жилые здания имеют значительный срок службы, а их техническое состояние и потребительские параметры не соответствуют современным требованиям. К примеру, большинство зданий обладают недостаточной теплостойкостью. Более половины жилых домов (58%) были построены до 1940 года, а 26,5% - с 1941год по 1980 годы. Все они нуждаются в проведении реновации. Учитывая, что 71% населения живет в жилых домах постройки 1946 - 1990 гг., необходимо обратить особое внимание на сроки и качество ремонтно-строительных работ и проведение мер по теплоизоляции зданий. [1]

 

В масштабе всей Латвии наихудшие жилищные условия наблюдаются в регионах Латгале и Видземе. Наиболее благоприятные условия -- в Риге и прилегающих к ней районах. Например в регионе Видземе 38,9%  домохозяйств указывают на проблемы с протекающей крышей, влажных стен, потолков, полов или фундаментов ( по состоянию на 2009 год ). [1]


Для более полного представления о составе жилых зданий, их структуре, параметрах и распределении по территории приводим табл. 1.   



Таблица 1. Типы жилья (%)


2014

Всего

Частный дом/ хутор

Рядные дома или часть частного дома

Жилой дом до 9 квартир

МКД, с 10 квартирами и более

Жилище другого типа

Все домохозяйства

100

26.2

3.5

7.9

62.2

0.1

Города

100

13.5

2.5

7.2

76.7

0.1

Село

100

58.1

5.8

9.8

25.9

0.3

 Источник: ЦСУ ЛР.

 


В абсолютном выражении в соответствии с данными Министерства экономики Латвии весь жилой фонд Латвии по состоянию на 2015 год отображен в таблице 2:

 


Таблица 2. Структура жилых зданий в Латвии


Виды зданий

Количество, тыс. шт.

Площадь, млн. кв.м

Одно- и двухквартирные дома

313

32

Многоквартирные дома

39

55

ВСЕГО

352

87

Источник: Министерство Экономики ЛР.

 

В соответствии с данными ЦСУ Латвии общая полезная площадь жилья, приходящаяся на одного человека, составляет, в среднем, 38 кв. м по данным на 2015 год. Следовательно, как  следует из таблицы 2, в серийных многоквартирных домах (МКД) проживают порядка 72% всего населения Латвии. Таким образом, наибольшее внимание и интерес для исследования представляют именно МКД типовых проектов советских годов постройки, которые состовляют более 80% от всех типовых  МКД. Если в Латвии в целом насчитывается 39,1 тыс. многоквартирных жилых домов, то в Риге – 11900 единиц, что составляет почти 30% жилья страны и где проживает половина всего населения Латвии.

 

Поэтому, по мнению автора, наибольший интерес для исследования представляют МКД, поскольку именно в них проживает большинство жителей, они подключены к предприятиям коммунальных услуг, обеспечивающие дома теплом, водой, газом и электричеством и вывозом мусора, то есть образуют целый комплекс жилищно-коммунального хозяйства как важного сектора экономики города.

 

В соответствии с правилами Кабинета Министров № 907 от 28.09.2010. утверждено разделение жилых домов по группам капитальности в зависимости от использованных материалов и конструкций, и утверждены соответственно средние сроки службы жилых домов (Приложение № 1), в соответствии с которыми установлен средний срок службы серийных панельных МКД, для серий типовых проектов 316, 318, 119 – 70 лет, для 103, 104, I-464, I-467A, I-602, 602P– 60 лет, то есть в среднем 65 лет. Другими словами срок службы всех типовыых МКД советских проектов определен в 65 лет! [4] А все спальные районы городов застроены были как раз в основном типовыми МКД. Более того, такой срок службы можно рассматривать как приблизительный, поскольку эти сроки определены как допустимые и которые еще не проверены на практике.  Здесь необходимо учесть, что дома одной серии могут отличаться как по качеству возведения, так и по качеству дальнейшего обслуживания. [5]

 

Конечно, при качественном строительном процессе и дальнейшем правильном обслуживании, при котором своевременно устраняются выявленные дефекты здания, срок службы такого дома может значительно увеличится. Однако важно понимать, что инженерные коммуникации и оборудование, отдельные элементы конструкций дома  имеют значительно меньшие сроки эксплуатации, зависящие от используемого материала. Например для теплосетей средний срок службы установлен в 10-20 лет, для водопровода и сетей канализации – 15-30 лет, газопроводам- 20 лет ( Приложение № 2).  [4 ] И эдесь важно отметить, что в Латвии на сегодняшний день не существует единой базы учета  уровня физического износа жилищного фонда как Латвии, так и  Риги. Нет данных об износе жилищного фонда в натуральных и стоимостных показателях, кроме установленных сроков эксплуатации.

 

В 2015 году  Институт экономики строительства РТУ в сотрудничестве с Латвийской ассоциацией недвижимости LANIDA подготовил исследование, в котором отмечается, что по данным Государственной земельной службы, только 2164 МКД в Риге построены в период с 1992 по 2014 год, что очень незначительно (всего 6%), у проанализированных 3000 МКД  советской постройки в Риге с 2020 по 2040 год истекает срок эксплуатации, а сроки ряда объектов инженерной инфраструктуры города, особенно инженерных сетей, уже истёкли.

 

По данным государственного акционерного общества ALTUM, которое отвечает за финансирование проектов реновации МКД из средств еврофондов, в Латвии порядка 10000 жилых домов находятся в критической ситуации, а по данным Рижской энергетичкской агентуры в срочной реновации нуждаются 6000 МКД в Риге общей площадью 12 млн. кв. м. [2]

 

В целом, жилищный фонд в Латвии возобновляется очень медленно -- на рынке появляются только 0,3% квартир от необходимого нового жилого фонда, количество построенных новых квартир не достигают даже уровня до вступления Латвии в ЕС. По мнению независимых экспертов, значительная часть жилищного фонда Риги изношена и нуждается в капитальном ремонте, включая проведение работ с  теплоизоляцией и замене инженерных сетей. Кроме того, в соответствии с оценками экспертов, у ряда многоквартирных жилых домов срок эксплуатации заканчивается уже между 2020 и 2040 годами, а это уже серьезная проблема безопасности, которая должна решаться на национальном уровне. Поэтому, по мнению автора, альтернативы реновации МКД на сегодняшний день не существует.

  

С началом работы государственной программы софинансирования средств еврофондов  «Программа энергоэффективности многоквартирных домов (DME)» в марте 2016 года Рижское самоуправление увеличивает поддержку проектам реновации МКД. Эта поддержка выражается как:

- бесплатные консультации по вопросам энергоэффективности, которые оказывает Рижская энергетическая агентура (РЕА);

- софинансирование до 80% на расходы по проведению энергоаудита, но не более 426,86 евро на один дом;

- скидка на налог по недвижимости на 90% для тех МКД, которые уже осуществили реновацию по условиям программы энергоэффективности. [ 6 ]

 

Тем не менее, по состоянию на конец 2013 года, в Риге было всего реновировано 56 МКД, из которых 8 – социальные дома Рижского самоуправления. [2]

 

На сайте министерства экономики ЛР можно получить обобщенную информацию о процессе освоения программы энергоэффективности МКД по регионам Латвии и Риге [7]:


Таблица 3. Количество заявленных проектов реновации по регионам Латвии

Регион/Годы

2009

2010

2011

2012

2013

Всего

Курземе

27

62

125

104

83

401

Видземе

41

30

96

105

42

314

Рижский регион

21

26

97

105

58

307

Земгале

10

28

97

61

33

229

Рига

13

17

40

39

23

132

Латгалия

5

7

15

21

9

57

Всего

117

170

470

435

248

440

Источник: Министерство Экономики ЛР.


Таблица 4. Количество осуществленных проектов реновации по регионам Латвии


Регион/Годы

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Всего

Курземе

4

13

24

44

54

62

32

232

Видземе

2

8

24

42

50

31

10

168

Рижский регион

4

11

22

37

38

38

12

162

Земгале

1

3

7

29

24

26

11

102

Рига

3

5

5

11

7

10

3

46

Латгалия

0

2

5

8

8

5

1

30

Всего

14

42

77

171

181

172

69

740

Источник: Министерство Экономики ЛР.


Как видно из таблиц 3 и 4, количество осуществленных проектов реновации в целом по Латвии в два раза меньше, чем заявленных проектов, а в Риге – почти в три раза меньше. В стоимостном выражении финансирование структурными фондами ЕС проектов реновации жилищного фонда в Латвии отображено в таблице 5.


Таблица 5. Финансирование проектов реновации жилищного фонда в Латвии из средств структурных фондов ЕС

Показатели

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Всего

Количество

проектов

14

42

87

171

181

170

80

745

Общие

инвестиции, евро

1 562 659

5 086 750

11 910 669

32 560 748

40 112 412

39 273 899

20 241 645

150 748

781

Источник: Министерство Экономики ЛР.


Из таблицы 5 следует, что рост освоения проектов реновации наблюдался до 2014 года, после чего пошел спад и в 2016 году количество проектов вышло на уровень 2012 года. Частично это связано с новыми условиями финансирования со стороны Евросоюза, которые стали более громоздкими, а также довольно вялой политикой стимулирования этих процессов со стороны государства. Но главное, что понятно на текущий момент -- темпы реновации многоквартирных жилых домов советского периода постройки катастрофично медленные. Из примерно 35 тыс. домов за 6 лет реновировано 745 домов. В соответствии с выделенным финансированием ЕС с 2016 по 2023 гг. сумма составляет 166,4 млн. евро, что почти совпадает с предыдущим в 150,7млн. евро. [3] Это значит, что к 2023 году в Латвии количество реновированных многоквартирных домов составит примерно 1600--1700 зданий.   Или порядка 5% от общего количества!

 

По оценкам Министерства экономики общий объем капиталовложений на реновацию всего жилого фонда Латвии составляет порядка 3.5 млрд. евро, а по мнению специалистов неправительственной организации «Ēku saglabāšanas un energotaupības birojs» (ESEB) на общее восстановление существующего советского жилого фонда необходимо 8 млрд. евро, половина из которого приходится на Ригу. В соответствии с экспертными оценками стоимости проектов реновации жилых домов, в среднем цена составляет от 100 евро до 170 евро за квадратный метр при полной реновации, то есть примерно 140 евро/кв.м. Если воспользоваться данными Рижской энергетичкской агентуры, как выше было указано, в срочной реновации нуждаются 6000 МКД в Риге общей площадью 12 млн. кв. метров, то получается, что объем инвестиций в реновацию только этих 6000 домов составит порядка 1,2--1,6 млрд. евро.


Выводы

В результате исследования автор показал, что альтернативы реновации МКД советских проектов по сути не существует. Темпы нового строительства жилых домов крайне низкие. Уровень инвестиций в сектор нового жилищного строительства в обозримом будущем увеличиваться не будет. Жилищный фонд советской постройки продолжает ухудшаться, капитальные ремонты многоквартирных жилых домов практически не производились. Сроки службы отдельных серий МКД скоро начнут заканчиваться. Анализ состояния жилищного фонда Риги показывает, что объем инвестиций свыше 1 млрд. евро в программу энергоэффективности МКД вполне объективен и может служить основой для разработки отдельного проекта по кардинальному ускорению программы реновации МКД с привлечением средств еврофондов.


Обзор Круглого стола читать здесь:


Список источников

1. Основные положения семейной государственной политики на 2011 – 2017 год, Ģimenes valsts politikas pamatnostādnes 2011. – 2017.gadam Rīga, 2011, стр. 33-34.

http://www.csb.gov.lv/dati/informativie-apskati-28307.html 

2. Рижская энергетическая агентура, материалы семинара «Жилищный сектор Риги и его реновация», 2014. http://www.rea.riga.lv/files/REA_seminars_23-01-2014_Juris_Golunovs.pdf

3. Правила Кабинета Министров ЛР №160, Рига, 15.03.2016. Ministru Kabineta noteikumi Nr.160 Rīgā 2016.gada 15.martā.

4. Правила Кабинета Министров ЛР № 907, Рига, 15.03.2016. Ministru kabineta noteikumi Nr.907, Rīgā 2010.gada 28.septembrī.

5.  Исследование жилого фонда Риги по заказу Департамента развития Рижской Думы, 2006 год. http://www.sus.lv/lv/petijumi/dzivojamo-rajonu-apzinasana-un-inventarizacija-rigas-pilseta-dzivojamo-rajonu

6. Вестник Рижской энергетической агентуры, № 29, первый выпуск 2016 года. REA vēstnesis Nr. 29 (2016.gada 1.izdevums). http://www.rea.riga.lv/files/rea_vestnesis/REA_vestnesis_Nr_29.pdf

7. https://www.em.gov.lv/lv/es_fondi/dzivo_siltak/renoveto_eku_statistika/






Поиск