Аналитика, Латвия, Недвижимость, Образование и наука, Рынки и компании, Финансы, Хорошо для дела, Экономическая история

Зигзаги истории

Рига, ул. Валдемара, 7. Сегодня в этом историческом здании расположился Gallery Park Hotel.

До 1917 г. основная часть многоэтажных домов в Риге принадлежала домовладельцам, представлявшим немецкую и русскую диаспоры. Латыши чаще строили небольшие деревянные дома в рижских предместьях. С 1903 по 1913 г.г. доходные дома в центре города в основном были застроены русскими купцами. В год строилось до 400 многоэтажных домов.

Канули в лету сведения о том, что случилось с этой недвижимостью после рокового 1917 г. В 1919 году, в недолгие месяцы существования советской власти (январь--май), декретом П. Стучки вся частная собственность — фабрики, заводы, средства производства (включая средний бизнес), земля и недвижимость — были переданы в руки независимой Советской Латвии.

Затем в начале 20-х годов, когда было образовано буржуазное государство, специальным законом Латвийской Республики был отменен советский декрет — поместья с землей более 100 гектаров были национализированы государством и переданы в Государственный земельный фонд. Эти земли продавались за наличные деньги (в т.ч. в рассрочку) либо отдавались бесплатно отличившимся в борьбе за независимость латышам. Что касается городских домовладений, сведений об их национализации обнаружить не удалось. Очевидно, дома были возвращены их владельцам.

Частичная смена домовладельцев произошла при эвакуации на Восток русской промышленности в начале Первой мировой войны. Вторая волна пришлась уже на 20--годы, когда в числе домовладельцев появилось много еврейских фамилий. Старожилы помнят, что, к примеру, ул. Марияс-Чака с прилегающими к ней улицами, считалась еврейским районом. Престижные кварталы, где сегодня расположены российское, британское и др. посольства принадлежали по большей части немцам. Латгальское предместье (начиная с кварталов, расположенных за центральным рынком) — это район обитания русских домовладельцев.

По данным официальной статистики в ноябре 1940 года, после того как Латвия вошла в состав СССР, очередным декретом о национализации крупных домов (от 10.10.40 г.) только в Риге было национализировано 4 411 домов.

Еще через 51 год — в январе 1992 г. вступили в силу законы о денационализации и о возвращении домовладений законным собственникам (приняты 30.10.91 г.), отобранных в сороковые годы.

Опять-таки по данным вездесущей статистики, до 1 января 1997 г. было рассмотрено 6 492 заявления, из которых 67% претендентов получили назад принадлежащую им собственность — 3 942 дома (в том числе 3 610 жилых). сведения о процессе денационализации во всей Латвии представлены в таблице.

Считается, что таким образом была восстановлена социальная справедливость.

Сомнения по поводу

А вот автор статьи, вместе с вице-президентом Hipoteku un zemes banka Яном Яновсом и многими другими, сведущими в этом вопросе людьми, ставят под сомнение справедливость завершающегося акта возврата собственности домовладельцам. Дело в том, что по оценкам экспертов, около 80% домовладений в 30-е и в начале 40-х годов были заложены в Latvijas Hipoteku banka, Valsts zemes banka и Rigas Hipoteku biedriba, о чем были сделаны  соответствующие записи в Земельной книге, а также отметки о залоге в "купчей"

(документ, в котором отображено право собственности).

Под эти залоги были выпущены государственные ценные бумаги  — закладные листы ("kilu zimes"). Деньги, полученные от их продажи, использовались для выдачи ипотечных кредитов под залог тех самых домов. Это был самый распространенный вид государственного займа того времени. Так, к примеру, только  в Valsts zemes banka на 1.01.40 г. 96% всех госзаймов составляли займы под залог недвижимости. В обращении тогда находилось "kilu zimes" на сумму 332,1 млн. латов, большая часть из которых была эмитирована двумя вышеназванными банками.

Президент ныне существующего Hipoteku un zemes banka академик Арнис Калныньш считает, что "Архивные документы (1925-1940 гг.) Государственного земельного банка и Латвийского ипотечного банка — это своего рода памятник той взвешенной политики правительства и целеустремленной экономической деятельности банков, позволившей нашему народу в критический момент истории в трудовом порыве объединиться и восстановить войной разрушенное народное хозяйство собственными силами и

средствами".

Бесспорно, закладные листы —  очень хороший кредитный инструмент.  Однако, нас сегодня интересуют вопросы заложенной перед войной собственности. И не только в связи со сменой власти в 1940 г., но и в предыдущие годы. Какая-то часть невозвратов пришлась на немецких репатриантов, покинувших Латвию в годы Второй мировой войны (в 1939 г. выехало 42 тыс. немцев, в 1941 — еще 10 тыс.).  Немецкие власти, кстати, отменили советский закон о национализации, принадлежащей им собственности, которая позднее перешла в руки Советской Латвии и возврату более не подлежит.

Сложнее с остальными домовладельцами, по разным причинам просрочившими возврат денег. И с банками, которые в свою очередь не смогли выполнить свои обязательства перед владельцами закладных листов. Сложилась парадоксальная ситуация, при которой сегодня очень трудно разобраться, кто в какой момент потерял право собственности на свои дома, а кто приобрел это право.  Тех банков либо их правопреемников просто не существует. Тем не менее, в старых банковских документах отображены все эти залоговые хитросплетения. Документы хранятся в архивах. Поговаривают, что часть этих архивов была вывезена в Германию и Россию. Другая часть хранится в Государственном архиве ЛР, до которого добраться непросто.

А пока жильцы "доходных домов" проводят время в судах, пытаясь выйти из-под опеки такого рода собственников, которым трудно доказать свои права. Такая участь уготована к примеру, жильцам четырехэтажного дома на Элизабетес, 7, где сегодня идут споры между претендентами на наследство. Или другой пример: афера в Курземском районе, когда 300 домов были переданы бывшим владельцам-репатриантам, потерявшим свои права.

Дважды приобретенные

Во вновь образовавшемся в 1993 году Hipoteku un zemes banka обсуждался вопрос о правопреемственности по отношению к банкам с аналогичными названиями, работавшими до 1940-го года. Очень заманчивым показалось поначалу приобретение прав на заложенное имущество. Однако дальше разговоров дело не пошло. Слишком сложными, по мнению руководства банка, оказались ипотечные дела прошлых лет.

В законах Латвийской республики о денационализации домовладений нет даже упоминания о заложенных домах. Законодатели, очевидно, решили обойти эти "закавыки". В связи с чем, и появились лица, которые, получив кредит под залог своего дома и не вернув его в срок, то есть, практически потеряв права на собственность, получили "подарок" от государства. К примеру, владелец особняка на Валдемара, 7 (наискосок от Parex Bank) заложил свой дом весной 1940 года, получив тогда кредит в размере 300-400 тысяч латов и успел после денационализации продать дом одному из западных инвестиционных фондов (подробнее об истории продаж этого здания). Сегодня, после денационализации, на доме висит объявление о его продаже. Почему бы не получить деньги дважды? И совершенно "законным" путем?

Резюме

Напоследок заметим, что вопросы реструктуризации (возврата собственности) вообще решать с точки зрения социальной справедливости практически невозможно. Каждая новая власть совершает "благодеяния". В нашем случае — отдает дома зачастую сомнительным владельцам. И лишает возможности приватизировать свои квартиры жильцам этих самых домов. Так не правильнее было бы начать новую, справедливую жизнь с нуля?