Kopš 30. jūlija, kad stājās spēkā grozījumi Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumos Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu”, visām noteikumos paredzētajām vizuālajām apskatēm ir noteikts vienots biežums: reizi gadā.
Līdz šim apskašu intervāli atšķīrās atkarībā no tā, kas tika pārbaudīts (vienu vai divas reizes gadā), un mājas koplietošanas telpās esošie inženiertīkli bija jāapskata divreiz gadā. Pienākums veikt papildu apskates nav mainījies: tās joprojām ir jāveic, ja to prasa ēkas tehniskais stāvoklis, kā arī pēc avārijas, vētrām, plūdiem vai stipra lietus.
Izmaiņu pamatā ir centieni mazināt administratīvo slogu. Grozījumu anotācijā Ekonomikas ministrija norādījusi, ka vizuālā apskate atklājot tikai redzamus bojājumus, nevis slēptos defektus, kuru dēļ rodas avārijas, un ka līdzekļus (vienas apskates izmaksas orientējoši ir no 20 līdz 60 eiro) lietderīgāk esot ieguldīt pašos remontdarbos.
Apkures sezonu šīs izmaiņas ietekmē tiešāk, nekā varētu šķist, spriežot tikai pēc intervāla maiņas. Koplietošanas telpu inženiertīklu apskatei divas reizes gadā bija sava loģika: siltumapgādes tīklā bojājumi visticamāk rodas apkures sezonas sākumā, tāpēc sistēmu bija vērts pārbaudīt gan pirms sezonas sākuma, gan pēc tās beigām. Noteikumi nenosaka, kurā mēnesī ir jāveic vienīgā ikgadējā apskate. “Kad veikt pārbaudi, vairs nenosaka noteikumi, bet gan pārvaldnieka darba plāns un dzīvokļu īpašnieku lēmumi,” saka Civinity Group operatīvais direktors Tadas Matjošaitis. “Agrāk kalendārs daļēji domāja mūsu vietā. Tagad kādam šī izvēle ir jāizdara apzināti, un septembris ir pēdējais mēnesis, kad to var izdarīt bez steigas.”
Ir trīs jomas, kurās no šīs izvēles ir atkarīgas izmaksas. Siltummezgls un stāvvadi: noplūdes un bojāti vārsti atklājas nevis tukšas sistēmas apskatē, bet gan pirmajā uzpildīšanā un spiediena pārbaudē. Septembrī tie ir plānoti darbi, un ir laiks pasūtīt rezerves daļas un salīdzināt piedāvājumus, bet, kad apkure jau ir ieslēgta, tie paši darbi kļūst par avārijas darbiem. Balansēšanas vārstu vai siltummezgla vadības automātikas nomaiņu sezonas laikā parasti vairs nevar ieplānot, tāpēc nevienmērīga siltuma sadale ēkā tā arī saglabājas visu ziemu. Jumts un lietusūdens novadīšana: ilgstoši mitra konstrukcija un tās siltumizolācija zaudē siltumtehniskās īpašības, un mitruma sekas (pelējums, atslāņojusies apdare, korozija) parasti izmaksā vairāk nekā pats sākotnējais bojājums. Ventilācija un dūmvadi: aizsērējušas ventilācijas restes un nepārbaudīti dūmvadi ir tiešs mitruma avots, bet ēkās ar gāzes iekārtām vai cietā kurināmā apkuri tie ir arī drošības jautājums.
Tomēr plaši izplatītais uzskats, ka “ziemā to izdarīt nevar”, ir pārspīlēts. Standarta cementa bāzes materiāliem ražotāji parasti nosaka zemāko temperatūras robežu ap +5 °C, taču ir arī ziemas maisījumi, kurus var iestrādāt jau no -10 °C. Tas gan prasa laiku un piemērotus apstākļus: piemēram, viena šāda produkta žūšanas laiks temperatūrā no -10 līdz -5 °C ir aptuveni četras dienas, nevis divas, kā tas ir virs nulles, un darbus nedrīkst veikt uz apledojušas virsmas, stiprā vējā vai tad, ja gaisa mitrums ir augsts. Noteicošā nav pati temperatūra, bet gan ražotāja tehnisko datu lapas ievērošana, jo tieši atkāpes no tās var samazināt garantiju. Praksē tas nozīmē dārgākus materiālus un ļoti ierobežotu laiku darbu veikšanai, tāpēc ziemā biežāk izvēlas pagaidu risinājumu, bet pilnvērtīgu remontu atliek uz nākamo silto sezonu.
Tāpat ir vērts nošķirt, kas par ko atbild, jo praksē to bieži sajauc. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības: sanitāro apkopi, pakalpojumu nodrošināšanu, mājas un tajā esošo iekārtu apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu, kā arī energoefektivitātes uzlabošanas pasākumus. Par tiem nav jābalso atsevišķi, taču īpašniekiem ir pienākums nodrošināt to veikšanai nepieciešamo finansējumu, un apkopes intervālus nosaka iekārtu ražotājs vai normatīvie akti, nevis pārvaldnieks pēc saviem ieskatiem. Tehniskā apsekošana ir kas cits. Tā ir padziļināta bojājumu izpēte, kurā piesaista sertificētu speciālistu un kuru veic, ja vizuālajā apskatē ir konstatēti bojājumi vai kāda konstrukcijas daļa ir pārsniegusi savu vidējo kalpošanas laiku. Ikmēneša pārvaldīšanas maksā tā nav iekļauta. Savukārt par siltināšanas darbiem, sistēmu rekonstrukciju vai jumta nomaiņu lemj dzīvokļu īpašnieku kopība. Pārvaldnieks šiem lēmumiem sagatavo priekšlikumus, izmaksu tāmes un brīdinājumus, taču pats tos nepieņem.
“Visbiežāk uz pēdējo brīdi tiek atlikts nevis remonts, bet lēmums par to,” norāda Matjošaitis. “Tehniski darbus var paveikt dažās nedēļās, taču lēmuma pieņemšana un finansējuma nodrošināšana aizņem mēnešus.” Septembrī ir vērts noskaidrot trīs lietas: vai mājas šī gada vizuālā apskate jau ir veikta un kas tajā tika konstatēts, vai šie konstatējumi ir iekļauti pārvaldīšanas darba plānā un kā paredzēts tos finansēt, un vai kāds no tiem prasa dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu. Vienu soli gan ir vērts spert jau šonedēļ: sazināties ar pārvaldnieku, palūgt jaunākās apskates rezultātus un, ja kāds no tiem prasa kopības lēmumu, noteikt kopsapulces vai aptaujas datumu vēl pirms pirmajām aukstajām dienām.
