Аналитика, Балтия, Банки, Латвия, Недвижимость, Финансы

Улучшению доступности способствовало то, что средняя зарплата росла немного быстрее, чем средняя цена квартиры. И в Таллине, и в Вильнюсе средняя цена квартиры росла быстрее зарплат, поэтому и доступность жилья в этих городах ухудшилась. Однако в начале года доступность жилья была высокой во всех столицах Балтии.

Хотя в первом квартале на рынке жилья в большой мере продолжались наблюдаемые в предыдущие годы тенденции, в последние месяцы мы уже можем видеть первые признаки влияния пандемии. В Риге активность на рынке квартир в апреле и мае значительно сократилась. Снижение активности наблюдается преимущественно на вторичном рынке. Пока в этой категории сделки откладывались на более позднее время, лучше дела обстояли со сделками с квартирами в  новостройках. Они происходят по заключенным ранее договорам – первые договоры задатка подписываются за некоторое время до того, как дом будет возведен, а реальные сделки регистрируются позднее, когда дом уже сдается в эксплуатацию. В результате сделки отображаются в данных со значительным сдвигом от момента подписания договора покупки. Это означает, что в данных о количестве сделок с жильем в новостройках и их ценах влияние пандемии будет видно с опозданием.

Прирост цен в первом квартале 2020 года немного замедлился до 5.4%. На это повлияло торможение роста цен на серийные квартиры. В свою очередь, прирост цен на квартиры в новых проектах и реновированные квартиры вне центра города превысил 9%. Как с количеством сделок, так и в плане цен первыми страдают серийные квартиры, что уже видим в доступных данных за начало второго квартала.

В первом квартале только частично наблюдалось влияние пандемии на рынок труда – безработица медленно, но начала возрастать. В начале второго квартала рост безработицы ускорился, что можно объяснить более глубоким спадом в экономике. Средняя зарплата нетто в Риге в первом квартале выросла на 5.5% в сравнении с предыдущим годом. В этом году в целом прирост средней зарплаты остановится, в течение одного или двух кварталов мы сможем увидеть и небольшой спад.

Ясно, что вызванный Covid-19 экономический шок повлияет на рынок жилья и со стороны спроса, и со стороны предложения. Однако и домохозяйства, и девелоперы сейчас в лучшей ситуации, чем 12 лет назад, и эти стороны могут позволить себе какое-то время выждать вместо того, чтобы делать резкие движения на рынке недвижимости. Установленные во время чрезвычайной ситуации ограничения, а также повышенная неопределенность в плане финансового состояния и будущих возможностей удержали многие домохозяйства от приобретения жилья. Хотя уже сейчас наблюдается интерес к восстановлению ипотечных кредитов, неопределенность остается высокой, а настроение домохозяйств – низким, и это и впредь продолжит тормозить спрос. Девелоперы недвижимости продолжают уже начатые проекты, однако в условиях неясности занимают выжидательную позицию в плане начала новых проектов. Конечно, нельзя исключать, что какая-то часть потенциальных продавцов попала или еще попадет в такие финансовые затруднения, что будет вынуждена продавать квартиры со значительной скидкой, но сейчас подобную ситуацию на рынке мы не наблюдаем. Пока что сферой, где происходит коррекция цен, является рынок аренды. Например, квартиры, которые предназначены для краткосрочной аренды туристами, перепрофилировались и предлагаются на рынке долгосрочной аренды.

По первому кварталу еще слишком рано делать выводы о развитии рынка жилья и доступности жилья в 2020 году. Скорее всего, коррекция цен будет более выраженной для серийных квартир, с задержкой может она задеть и сегмент новых квартир, но в целом она будет умеренной и краткосрочной, а подъем цен возобновится уже в 2021 году. Мы прогнозируем, что рост зарплат в этом году замедлится, да и в следующем году он будет медленнее, чем обычно, а сбалансированное развитие в предыдущие годы, низкое долговое бремя домохозяйств и доступность финансирования ограничат колебания на рынке жилья.