Аналитика, Балтия – СНГ, Банки, Латвия, Недвижимость, Прямая речь, Финансы

Владелец латвийской компании Tavi īpašumi (Твоя недвижимость) Амиран Кавтарадзе, работающий на рынке жилья Латвии несколько лет, помог нам своими профессиональными наблюдениями, которые наверняка будут полезны потенциальным покупателям. 

Найти качественное жилье реально, но…

Амиран Кавтарадзе активно работает на рынке недвижимости Латвии.

Сегодня в Латвии сложилась ситуация, когда банки чаще всего выступают в качестве продавцов и арендодателей домов и квартир, отбираемых у неплатежеспособных кредиторов. Количество таких домов и квартир, преимущественно в Риге и Юрмале, колеблется от полутысячи до нескольких тысяч в разных банках, и продолжает расти. Повсеместно создаются  дочерние банковские структуры по управлению полученной недвижимостью, с которыми сотрудничают маклерские фирмы и агенты, такие как Tavi īpašumi .

В прессе озвучены цифры претендентов на получение вида на жительство — более 200 инвесторов с момента принятия поправок к Закону об иммиграции, то есть с 1 июля 2010 года. На самом деле не густо. Что же стопорит процесс, на который рассчитывали лоббисты поправок? По мнению А. Кавтарадзе, только небольшую часть недвижимости, попавшей в банки, можно считать качественной. То есть отвечающей европейским стандартам. Много квартир и домов в Риге и Юрмале либо не доведены до ума (кончились деньги), либо расположены в непрестижных местах. В Риге — это спальные районы, в Юрмале — вдали от моря.

Банки держат цены

Далее вопрос цены. Говорить о резком падении цен на недвижимость в Латвии, особенно элитную, не приходится. Как правило, они держатся на докризисном уровне. По словам А. Кавтарадзе, в этом году наблюдается даже некоторый рост цен. Чему виной обременения в виде кредитов, взятых в "жирные" годы, когда цены на жилье росли как на дрожжах, а также небольшая доля в рыночном предложении качественного жилья. В основном это либо быстро сварганенный новострой, либо не доведенные до ума квартиры или дома. Часто банкам приходится думать о ремонте полученной недвижимости  или о завершении строительных работ, А это прямые убытки для банка. Да и сами местные хозяева жилья, к сожалению, редко идут на уступки покупателям, не желая скидывать цену все по той же причине — висящих на шее дорогих кредитов. Иногда цена вопроса составляет всего 10 тыс. евро, из-за которой сделка разлаживается. Отчего рынок крайне непредсказуем. В то же время, если в Риге часто нет больших различий в ценах центра и отдаленных от него местах, то в Юрмале — прямая зависимость предлагаемой цены от близости дома к морскому побережью.

И все же интерес к покупке жилья у иностранных инвесторов есть. Причем, по словам А. Кавтарадзе, это не только жители России, но и Беларуси, Украины, Казахстана и других стран СНГ. В Юрмале они присматриваются к просторным домам или квартирам в новостройках вблизи пляжа. Таких любопытствующих прозвали экскурсантами, особенно много их появляется летом среди гостей и участников «Новой волны». Маклеры тогда работают с утроенной силой и готовы показывать объекты, выставленные на продажу, буквально днем и ночью.

Отличить экскурсантов от потенциальных покупателей достаточно сложно. Но хорошо, что они есть. Это люди, которым нравится Юрмала, действительно хорошеющая год от года. Пусть приезжают, смотрят и другим рассказывают о новой Юрмале. Глядишь, и сами захотят  поселиться на этом может не очень теплом, но экологически чистом берегу Рижского залива. 

Здесь людям старшего возраста есть, где отдохнуть, а молодежи — потусоваться до утра. Гордость Юрмалы — детский городок в самом центре города, окруженный сосновым лесом с живым черничником. Этому европроекту может позавидовать и старая Европа. И когда на пляже прохладно и ветрено, в парке аттракционов в Дзинтари полным-полно детворы.

На рынок возвращаются спекулянты

Если в Юрмале наши восточные соседи приобретают дома для летнего отдыха и свободного передвижения по ЕС, то в Риге многие начинают покупать сразу несколько недорогих сегодня квартир на общую сумму, необходимую для получения вида на жительство, для дальнейших спекуляций. Москвичи считают эти вложения хорошей инвестицией, которая через несколько лет, когда цены повысятся, может дать рост. 

А. Кавтарадзе привел в пример недавно совершенную сделку, когда его компания помогла такому инвестору из России купить сразу три квартиры общей стоимостью 100 тыс. латов, и нашла на них арендаторов. С недавнего времени Tavi īpašumi по желанию покупателя выполняет функции управляющего недвижимостью, находит арендаторов и становится полномочным представителем владельца приобретенного жилья по разным вопросам. Еще один вид деятельности, который предлагает теперь дочерняя фирма Tavi īpašumi  — услуги клининга.

Новое строительство как признак выхода из кризиса

В Юрмале понемногу возобновляется строительство новых и реконструкция старых домов, отмечает А. Кавтарадзе. Их пока немного. Строят в основном инвесторы из России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран СНГ. Их привлекают резко упавшие цены на стройматериалы и строительные работы.

Местные покупатели приобретают в основном недорогие серийные квартиры в спальных районах Риги: Пурвциемсе, Плявниеках, Иманте. Самые ходовые — двухкомнатные. В основном их покупают родители для своих детей. Похожая ситуация наблюдалась 10 лет назад, но тогда самыми дефицитными были однокомнатные квартиры. То есть действует закон повышения потребностей.

Продавцы жилья в Юрмале готовы и на аренду

Поскольку продажи жилья в Юрмале единичные, очень много предложений об аренде. Все продавцы мечтают сдать свои дома или квартиры на длительный срок, что сделать достаточно сложно. Поэтому каждую весну появляется множество предложений аренды на дачный сезон. По оценке А. Кавтарадзе, за сдачу внаем около 15-20% жилья его владельцы хотели бы получить 5-10-15 тыс. евро в месяц.  Около 50% всех предложений — жилье среднего класса — от 2 до 3 тыс. евро. Остальное — 1-1,5 тыс. евро в месяц — это либо дачи советской постройки, либо хорошие дома, расположенные далеко от моря (за железной дороги, у реки Лиелупе). Главный критерий цены на жилье в Юрмале —  близость к морю.

Несколько другая ситуация с арендой квартир в Риге. Здесь зачастую очень хорошие больше квартиры в центре сдаются по ценам аналогичным небольшим квартирам в спальных районах. Одно из объяснений — желание сдать за любую цену жилье, обремененное кредитом. А также высокая плата за коммунальные услуги, почему часто квартиры сдают только за оплату этих услуг.

В Москву, Москву… на выставку

Наш собеседник, как впрочем и многие другие участники рынка недвижимости Латвии, уповают на выставку «Moscow Property Show», которая пройдет в 8-9 апреля  в российской столице, и где они  надеются еще раз продемонстрировать широкие возможности покупки жилья в Латвии, а значит и в Европейском Союзе.