Как купить недвижимость  в Латвии

Юрис Раудзепс, юридическое бюро B2B

Приобрести дом или квартиру в Риге, Юрмале или другом приятном уголке Латвии – занятие приятное, но хлопотное, в особенности для нерезидента. В этом вы убедитесь, прочитав краткий путеводитель для его величества Покупателя. Облегчить задачу вам поможет юрист, специализирующийся в области недвижимости.

Как известно, недвижимость бывает разная – приватизированная и неприватизированная жилищная собственность, земля, земля со зданиями, сами строения (помещения), а также предполагаемые части всего перечисленного выше. 

Сначала Земельная книга

Перед приобретением недвижимости необходимо убедиться, не имеет ли она  отягощений, включая сервитуру (обязательства по общему пользованию) ипотеку (право требования), отметки о запрете отчуждения недвижимости без согласия третьего лица, залога и т. д. Чтобы убедиться в этом, необходимо обратиться в Земельную книгу с просьбой выдать удостоверяющую выписку из  раздела Земельной книги. Собственность можно отыскать по номеру раздела, ее кадастровому номеру, названию или адресу.

Затем договор о покупке

После подтверждения статуса недвижимости вам необходимо обратиться к компетентным юристам, чтобы составить договор о покупке дома, квартиры или земли. Для чего необходимы следующие данные:

• реквизиты Продавца и Покупателя;
• удостоверение (акт) из Земельной книги о состоянии недвижимости;
• объем покупаемой собственности (всей или ее части);
• сумма покупки. 

Чтобы обезопасить себя от непредвиденных ситуаций в процессе перерегистрации, советуем для расчетов использовать счет сделки в своем банке. В зависимости от банка и суммы покупки, это может стоить от 50 до 250 латов. Зато потратив эти деньги, вы получите гарантию на случай, если в процессе перерегистрации окажется, что недвижимость отягощена или предполагаются другие запреты, Продавец не сможет снять со счета  сумму покупки. Если счет сделки не используется,  в договор о покупке можно внести  дополнительные условия, согласно которым Покупатель вправе требовать расторжения договора, если окажется, что недвижимость отягощена долгами (не выплачены налоги и т. д.).

В договоре о покупке необходимо оговорить, кто от имени обеих сторон, указанных в договоре, уполномочен  подавать, получать и подписывать документы, связанные с перерегистрацией недвижимости. 

Продавцу необходимо подтвердить, что он правомочен заниматься недвижимостью согласно указанному порядку, оговоренному в договоре о покупке. В противном случае он обязуется нести все расходы и убытки, которые могут появиться у Покупателя. Чтобы не было недоразумений по поводу предмета договора,  в нем обязательно нужно указать адрес недвижимости, кадастровый номер и номер раздела Земельной книги, в которой она вписана.  Если на объекте недвижимости расположены здания или строения, необходимо указать все эти постройки с их номерами (lit.001, lit. 002 и т. д.).

Желательно в  договоре о покупке указать на то, что обе стороны осознают ценность недвижимости и отказываются от требований к друг другу расторгнуть договор или, в связи с чрезмерными расходами, изменять оплату покупки. Необходимо предусмотреть и то, что права собственности на недвижимость переходят Покупателю в момент подписания договора  о покупке с тем, чтобы избежать дальнейших возможных претензий со стороны Продавца.

Чтобы сделка была в силе

Чтобы сделка с недвижимостью была в силе в отношении третьего лица, необходимо зарегистрировать этот  факт  в Земельной книге определенного района или города, где каждый объект недвижимости имеет свой номер раздела.

Необходимо также проследить, чтобы было подписано прошение о закреплении (имущества в Земельной книге) , так как в нем можно предусмотреть условия, не оговоренные Продавцом и Покупателем в договоре о покупке, например, запрет отчуждения недвижимости без разрешения Продавца. 

Чтобы зарегистрировать в Земельной книге смену владельца недвижимости, к нотариально заверенному прошению о закреплении, которое составляет нотариус, надо приложить следующие документы:

• оригинал документа, который удостоверяет смену собственника (договор купли, дарения или обмена). В том случае, если в результате сделки от зарегистрированной в Земельной книге недвижимости отделена самостоятельная часть, необходимо предоставить план земельной границы с кадастровым номером как на отделяемую, так и на оставшуюся части, а также отдельные инвентаризационные дела в случае, если здания разделены;
• удостоверение или акт Земельной книги отчужденного имущества;
• если собственность отчуждает юридическое лицо, то необходимо его регистрационное удостоверение, нотариально заверенная копия его статуса, а также документ, удостоверяющий права подписи должностного лица;
• справка из Государственной земельной службы о кадастровой стоимости недвижимости;
• решение самоуправления об отказе на право первой руки на покупку, (в случае, если отсутствуют ниженазванные исключения);
• справка из самоуправления, на территории которого отчуждена недвижимость, об уплате налога на недвижимость;
• нотариально заверенное заявление супруга или третьего лица в случаях, предусмотренных законом (если собственность  является для супругов общей, если у лица есть попечитель или опекун);
• квитанция об оплате государственной и канцелярской пошлин.

В соответствии с существующим законодательством, за утверждение новых прав в Латвийской Республике установлена канцелярская пошлина в размере 9 латов (1/10 от минимальной месячной заработной платы). В дополнение к вышесказанному, если недвижимость приобретена на основе договора о покупке, госпошлина составит 2%, а если собственность приобретена на основе договора о дарении  –  3% от наивысшей суммы --  кадастровой стоимости недвижимости либо указанной в договоре суммы покупки.

Право первой руки

Кроме того, согласно существующему законодательству, в случае отчуждения недвижимости необходимо принять во внимание права третьего лица на покупку, которые могут быть указаны в договоре, в законе или завещании, как преимущественные при покупке недвижимости. Договорное право первой руки может исходить  не только из договора продажи, но также из договора аренды и других договоров. Договорные или законные права первой руки могут быть использованы в течение двух месяцев с момента получения выписки из договора о покупке или соответствующего извещения на тех же условиях, которые упомянуты в договоре о покупке.  

Что касается права первой руки в соответствии с 78-й статьей закона «О самоуправлениях», то местные органы власти имеют это право, если на административной территории самоуправления отчуждается недвижимость  и эта недвижимость необходима  для выполнения определенных функций власти.

Вышеупомянутые права первой покупки не относятся к:

• производственным объектам со всеми их составляющими;
• недвижимости, которая переходит от одного лица к другому без оплаты или путем обмена;
• недвижимости, от которой отчуждают определенную часть и которая остается в совместной собственности Продавца и Покупателя;
• недвижимости, которая продается добровольно или принудительно на торгах (аукционах);
• недвижимости, в отношении которой у третьего лица есть право первой покупки или право выкупа, которые основаны на договоре, законе или завещании;
• квартирная собственность,  квартиры, приобретенные в собственность до приватизации жилого дома. 

Самоуправления свое право первой руки должны использовать в течении 20 дней с момента получения выписки из договора купли или получения уведомления. Чтобы избежать права первой руки со стороны самоуправления, недвижимость можно приобретать по частям.

Кроме самоуправления, законное право первой руки имеют также:

• совместные собственники, если кто-то из совладельцев отчуждает свою часть третьему лицу, если это не противоречит праву первой руки в договоре;
• сонаследники, которые не получили свою часть, если наследник, получивший эту часть, отчуждает  свое имущество или ее часть по истечении срока давности --10 лет;
• государство -- на землю, находящуюся на охраняемой территории, а также в случае продажи существующей недвижимости на приграничной территории;
• государство -- на недвижимость  (памятники культуры, если их отчуждает владелец);
• владелец здания или земли, в случае, если здание или земля принадлежит разным лицам и это не является совместной недвижимостью;
•  управление специальной экономической зоны Лиепаи и Резекне, в соответствии с законами, регламентирующими их деятельность.

Проверьте долги

При покупке недвижимости, дополнительно к вышеупомянутому, необходимо считаться с тем, что у Продавца могут быть коммунальные долги. Поэтому на момент заключения договора  о покупке необходимо иметь справки об оплате всех коммунальных долгов. Необходимо согласовать также, в какой срок Продавец освобождает квартиру или дом и выписывает из него всех прописанных лиц. Если Продавец не выполняет обязательства о выписке, то Покупатель должен предоставить домоуправлению по месту нахождения имущества копию договора  о покупке. В свою очередь, домоуправление в течение одного месяца с момента заключения договора обязано выписать всех лиц, проживающих в данной квартире. После регистрации всех прав на собственность в Земельной книге новому владельцу необходимо заключить договор с управляющим соответствующего дома об обслуживании общедоступных помещений.