Инвестиции, Латвия, Недвижимость, Право, Прямая речь, Энергетика

На сегодняшний день в поселке построено уже около 100 домов, а вложенные средства достигают 21 млн. евро (14,7 млн. латов). Чирис считает Аматциемс пилотным проектом, по примеру которого через 20-30 лет в мире будет построено много поселков. В самой Латвии через 20 лет может появиться около 100 таких поселков, если их разрешат строить и на государственной земле.

- Когда была начата реализация проекта Аматциемса и почему? Вначале была идея создания такого поселка, а потом под него покупалась земля?

- Вначале я вообще не думал ни о каком поселке. У меня было предприятие Jāņa sēta, но в 2000 году я за неполные 2 млн. латов продал доли капитала типографии АО Preses nams. На полученные деньги стал прикупать земельные участки, а часть этих денег пошла на создание небольшого завода по производству бруса.

Первоначально идея заключалась в том, чтобы создать парк, место с живописным пейзажем, так как в Аматциемсе я купил дом, в котором и живу. В то время я совсем не думал о том, что здесь может появиться поселок, будут жить другие люди. Классический латвийский пейзаж у меня ассоциируется с пригорками и водой, и я хотел создать такое место. А так как в Латвии довольно высокий уровень грунтовых вод, то можно начать копать в любом месте и грунтовые воды сами создадут там пруд.

Но оказалось, что полученных от продажи типографии денег не так уж много. Забегая вперед, могу сказать, что в создание ландшафта и инженерные коммуникации Аматциемса на сегодня вложен уже 21 млн. евро (14,7 млн. латов). Ясно, что с имеющимися вначале деньгами и нельзя было планировать никаких крупномасштабных проектов.

- Значит, идея предложить на рынке недвижимость, чтобы продолжить работу по созданию ландшафта, появилась уже позже?

- Да. Вначале я продал один участок земли, а потом одна шведская архитектор латышского происхождения подсказала идею — почему бы не построить несколько домов? Сначала это были практически только землеройные работы — я смотрел, где, как мне кажется, должна быть вода, и там рыл пруды. Вначале все это происходило довольно хаотично, были полуразрытые, незаконченные места. Если я хотел что-то продолжать, требовалось финансирование.

- Полученные за типографию два миллиона уже были потрачены? Как вы нашли дальнейшее финансирование?

- Да, первоначальные деньги были потрачены, потому что вдобавок к рытью я покупал новые участки. Чтобы продолжать работу, было необходимо сразу еще 0,5 млн. латов. Я пошел просить кредит в Unibankа. Его тогдашний президент Андрис Берзиньш посоветовал мне разделить территорию на участки по одному гектару и пообещал кредит, если удастся их продать. Так я и пришел к мысли, что нужно начинать продавать людям собственность, и в 2003 году состоялись первые сделки — было продано 12 первых участков. Земельный участок в 1 гектар в Аматциемсе стоил тогда 30 000 латов.

В то время уже началось оживление на рынке ипотечного кредитования, и десять земельных участков купили посредники. В 2005 году мы эти участки у посредников выкупили, и сегодня все участки уже давно сменили владельцев.

Так как было принято решение продавать земельные участки, необходимо было провести парцелляцию территории. Первоначально территория, на которой я начинал работать, составляла 150 гектаров, на ней было создано около 150 участков, проведены коммуникации и начата застройка. Сейчас мы разрабатываем еще два земельных участка — один на 20 гектаров, второй — на 30 гектаров, так что весной будет территория в 200 гектаров примерно на 200 участков.

- Сколько местных жителей Аматциемс обеспечивает работой?

- В целом на пяти занятых на проекте предприятий работают около 150 человек. Это и местные жители, и субподрядчики, которые приезжают из других латвийских регионов, например, Латгале.

- В проект вложен уже 21 млн. евро. Приносит ли он какую-то прибыль?

- Взятые кредиты будут погашены, но я сомневаюсь, что когда-нибудь верну деньги, которые получил от продажи долей капитала предприятий. Помимо кредитов, я вложил в проект 10 млн. евро (7 млн. латов) личных денег. Возможно, за какие-то 10 или 20 лет их и можно вернуть, но это не главная моя цель. Подсознательно я понимаю, что деньги никуда не исчезнут, они вернутся. Можно было бы их вернуть и быстрее, но все заработанное непрерывно вкладывается в дальнейшее развитие проекта.

- Вы упомянули, что в ваших ближайший планах — 200 участков для застройки. Есть ли еще земля, чтобы Аматциемс мог расширяться? Каковы ваши более далекие планы?

- Да, конечно. Думаю, что через 20-30 лет Аматциемс разрастется до каких-нибудь 500 домов. Это можно сказать с достаточной уверенностью. И через эти 20-30 лет мы сможем предложить Аматциемс миру как товар, по его примеру можно будет строить новые поселки, неважно — в Латвии или где-то еще в мире.

Я вообще хотел бы, чтобы мы потихоньку разрушали границы — вначале в своих головах, а затем и в реальной жизни. Люди перемещаются по всему миру, и нам следовало бы целенаправленно идти к тому, чтобы привлекать в Латвию людей, которые ей интересны. В этом поселке живут люди, для которых важна окружающая среда, а для Латвии очень важно, чтобы здесь жили люди, которые бережно относятся к природе. Эти люди приходят сюда со своими ценностями, разумеется, и со своими деньгами, но главное — со своими знаниями.

- Сколько домов в настоящее время уже построено в Аматциемсе?

- Сейчас построено около 100 домов, а в этом году нужно построить еще 10, потому что продано 110 участков.

К тому же в обслуживании всего проекта в Аматциемсе задействовано пять принадлежащих мне предприятий. Развитием проекта занимается ООО Jaunmāras, которое владеет землей и одновременно оказывает услуги по обслуживанию недвижимости. Еще есть ООО Katrīnkoks, которое занимается всем строительством — начиная от коммуникаций и заканчивая зданиями. ООО Kalna Rauduvītes производит мебель для домов Аматциемса, небольшое количество мебели продается и другим клиентам.

Сегодня поселок стал достаточно автономным, потому что все коммуникации — водопровод, канализацию — строили мы сами, в том числе и высоковольтные линии. Все электросети сейчас принадлежат разработчику проекта фирме Jaunmāras, и, с учетом того, что сети принадлежат нам, рано или поздно мы придем к тому, что больше не будем покупать электричество у Latvenergo или других поставщиков. Пока мы еще покупаем его у "Enefit", дочерней компании Eesti Energia, хотя для передачи используются услуги предприятия Sadales tīkls, и это невыгодно. Рано или поздно у нас должен появиться производитель электроэнергии рядом с территорией поселка, чтобы мы могли отказаться от услуг Sadales tīkls, потому что внутренние сети принадлежат нам.

- Будете строить электростанцию? Какого типа?

- Да, будем, потому что тогда мы получим энергетическую независимость, что крайне важно. Это вопрос 4-5 лет, и за это время мы решим, какая электростанция здесь будет.

В настоящее время рассматриваются все возможные варианты начиная с гидроэлектростанции, так как территория поселка находится рядом с рекой Аматой, на которой уже сейчас есть две гидроэлектростанции. Новые ГЭС можно строить в местах, где они уже были в 30-е гг. прошлого века, и на 1,5-километровом участке Аматы вдоль моего участка есть два таких места. Но есть некоторые сомнения, сумеем ли мы при помощи воды произвести столько электроэнергии, сколько потребуется проекту в будущем.

Еще один вариант — ветряная электростанция, и это была бы чистая "зеленая" энергия. Другая крайность — использование атомной энергии, только этого придется ждать еще 4-5 лет. В США уже используются миниэлектростанции размером с обычный чемодан, которые работают за счет атомной энергии. Скоро их начнут использовать и в остальном мире. Чемоданчик привозят, подключают, а через пять лет меняют на новый. Я не говорю, что будет выбран именно этот вариант, но и не исключаю этого.

Также рассматриваются различные варианты когенерации и другие возможности. В любом случае, через пару лет у нас будет автономное электроснабжение. Сейчас мы теряем деньги, платя за сеть передачи. Ведь производитель электричества получает всего около трети того, что платит клиент.

- На данный момент продано 100 домов. В какие годы была самая высокая активность и наибольшее количество сделок?

- В 2004 году были две сделки, в 2005 году — восемь, но самое большое количество сделок было в 2006 году — 25. В 2007 году было еще десять сделок, а потом настал кризис, и в 2008 году были заключены всего три сделки. Было тяжело, потому что был взят кредит на восемь миллионов латов, а дома никто не покупал.

Но уже в 2009 году сделки возобновились — было продано 14 земельных участков. В 2010 году были 23 сделки, но они не отражают реальной ситуации, потому что пять сделок были организованные банками аукционы по продаже ранее приобретенных земельных участков и домов, владельцы которых больше не могли выплачивать кредиты.

Сейчас количество сделок стабилизировалось: в 2011 году было 17 сделок, а в 2012 году — 19 сделок. Думаю, что в ближайшие годы количество сделок будет в пределах 20.

Всего заключены 133 сделки, но продано 110 земельных участков. Разница связана с вторичным рынком, так как участки перепродавались дальше. Движение происходит все время — кто-то продает недвижимость потому, что предлагают хорошую цену, кто-то меняет образ жизни, есть и иные причины.

В настоящее время мы должны обеспечить строительство около 20 домов в год, и это не так просто. Раньше в таких объемах не было необходимости, потому что в 2004 году, когда я продал свой завод по производству бруса за 2 млн. евро (1,4 млн. латов), условия сделки были такими, что половина суммы выплачивается деньгами, а на вторую половину строятся 50 срубных домов в конкретных местах. Все 50 домов, правда, так и не были построены, но больше 40 построено точно.

- Почему дома должны строиться в определенных местах?

- Люди, как правило, не чувствуют пейзажа. Им кажется, что дом можно поставить в любом месте, где только взбредет. Сегодня на каждом участке определено место для дома, и это место — единственно возможное. Для того, чтобы выбрать место для каждого нового дома, проделывается большая работа — преобразуется рельеф, меняется береговая линия, участки создаются заново, на них обустраивается двор для дома. Участки для новых домов создаются с учетом уже имеющихся — каждое место выбирается так, чтобы дома не мешали друг другу, сажаются растения, чтобы из одного дома не было видно других. Острова на искусственных водоемах также создаются с таким расчетом, чтобы закрыть вид на дом, расположенный на противоположном берегу.

Кроме того, из каждого дома нужно проложить самотечную канализацию, поэтому должен иметься определенный наклон, и это самая сложная работа при проектировке рельефа.

С первыми клиентами было трудно, но сегодня новым покупателям уже не нужно ничего объяснять: люди могут осмотреть весь поселок и принимают существующие правила.

- Что это за правила?

- Во-первых, человек должен прочитать сайт Аматциемса. Если покупатель этого не сделал, то я даже не начинаю с ним разговаривать. Он должен быть философски готов здесь жить. В Аматциемсе запрещены любые ограды. Есть закон, что здесь не должна сидеть на цепи ни одна собака, а ночью она должна находиться в доме, чтобы не было никакого лая и шума. Также в субботу и воскресенье запрещено косить траву раньше 10 часов утра.

Место для дома на выбранном участке менять нельзя. Архитектора клиент может выбрать сам, но проект должен быть согласован со мной, чтобы он не нарушал визуальную концепцию и единый стиль поселка. Крыши домов в поселке должны быть либо из тростника, либо тесовые, либо черепичные.

Человек может сам выбрать материалы для строительства — это необязательно должен быть бревенчатый дом. Условие только одно — материал должен быть естественным.

- Кто владельцы уже проданных домов и участков? Это латвийцы или иностранцы?

- До 2008 года почти все покупатели были жителями Латвии. Начиная с 2009 года большинство покупателей составляют иностранцы.

Основная идея заключается в том, что поселок — не бизнес-проект, а в известном смысле мой образ жизни, в который я вкладываю свои средства, деньги, полученные от продажи трех ранее принадлежавших мне предприятий. Суть проекта заключается в нескольких идеях. Одна из них — мое понимание пейзажа, который я хочу создавать, не противореча природе, не меняя уровня грунтовых вод.

Другая идея заключается в следующем. Я считаю, что Аматциемс — пилотный проект, и через 20-30 лет в мире будет много таких поселков. Думаю, что и в Латвии через 20 лет должно быть около 100 подобных поселков, если их разрешат строить на государственной земле. На частной земле такие проекты довольно сложно реализовать, потому что приходится скупать вокруг много земли у частных владельцев. У меня процесс покупки земли, например, идет уже более 20 лет.

Для меня сегодня уже не существует национальности клиента — я продаю участки людям, для которых очень важна природа. Можно сказать, что я продаю людям мечту. У нас в латвийском селе доступно феноменальное, экологически чистое продовольствие. Латвия — очень зеленая, не перенаселенная страна. Недвижимость в Аматциемсе покупают люди, которые ценят безопасность, покой и тишину, возможность наслаждаться вечером и ночью настоящей темнотой.

С учетом того, как сегодня развиваются технологии, жизнь, на мой взгляд, будет становиться все более глобальной. Через 10-15 лет перестанут существовать школы, и у школьника, например, один учитель будет преподавать рисование из Англии, а другой учить чему-то еще из Америки. Управление предприятиями также станет совершенно иным и будет осуществляться удаленно.

Современный человек теряет очень много своего продуктивного времени, например, простаивая в столичных пробках. А такое достаточно изолированное место, как Аматциемс, будет очень способствовать продуктивному использованию времени, по крайней мере, у творческих людей, которые как раз и способствуют развитию мира.

В интернете информация об Аматциемсе сегодня распространяется уже без какого-либо нашего вмешательства — материалы о проекте переведены на испанский, французский, немецкий, чешский, польский, японский, китайский языки. Непонятно, кто этим занимается, но информация распространяется.

- Ваши сегодняшние клиенты — это люди, которые покупают недвижимость для получения вида на жительство в Латвии?

- Достаточно много иностранцев приобрело недвижимость в Аматциемсе еще до того, как в июле 2010 года стали выдавать виды на жительство за инвестиции в недвижимость. Есть и шесть семей граждан России, которые поселились здесь на постоянное жительство. Их дети уже учатся в латышских школах Цесиса, некоторые из них хотят получить постоянные виды на жительство и латвийское гражданство. Среди жителей Аматциемса есть и люди, у которых бизнес разбросан по всему миру, и они здесь находятся периодически и недолго, например, четыре раза в год — каждый сезон в течение недели. Латвия для таких людей стратегически выгодное место, откуда легко попасть в любую точку мира. Эти люди оставляют в Латвии большие деньги, обеспечивая работу местным жителям.

Предоставление видов на жительство очень способствует притоку денег в Латвию, и это один из бонусов, чтобы такие люди принимали решение в пользу покупки дома в Латвии, а не, к примеру, в Финляндии. Мне бы еще больше понравилось, если бы у нас был дифференцированный подход — есть люди, которые покупают недвижимость, получают вид на жительство и больше не интересуются Латвией. В свою очередь те, кто намерен жить здесь постоянно, не уверены в том, что произойдет через пять лет — не изменится ли законодательство, будет ли продлен вид на жительство. Поэтому сейчас эти люди не делают главного — не размещают в Латвии свои деньги в новых проектах, не переводят к нам полностью свой бизнес. Возможно, что таким людям можно было бы быстрее давать гражданство.

Таким образом мы могли бы получить несомненно лояльных Латвии людей и инвестиции, и это были бы уже не 100 000 латов, а действительно миллионы. Эти люди стали бы латвийскими налогоплательщиками, и это фундаментальное отличие от существующей системы. Земельный налог остается самоуправлению, но, учитывая тот факт, что люди построили здесь дома, вложили в них крупные средства, земельный налог увеличивается примерно в 100 раз. У предыдущих владельцев здесь были участки леса, и они платили налог примерно 2 лата с гектара в год. От нынешних владельцев самоуправление получает около 200 латов в год за гектар. И с каждым новым построенным домом доходы самоуправления растут.

Латвия обладает двумя огромными ресурсами — древесиной и землей, это зеленая страна в центре Европы. Эти ресурсы нужно дополнить добавленной стоимостью и только тогда продавать.