Балтийский Курс № 41, Латвия, Недвижимость, Обзор рынка

Критерии, по которым определяется элитарность квартир, домов и офисных зданий в столице, других городах, на курортах, по сути, одинаковые во всех странах.

Экстры для состоятельных жильцов

В первую очередь — конечно местоположение, ценность которого зависит от социального статуса живущих вокруг, близости активного центра, открывающегося вида, исторической застройки. Затем экстры, определяющие внутреннюю инфраструктуру проекта, его комфорт для жильцов, количество “излишеств”, не важных для функционального проживания, но являющихся нормой для богатых людей и делающих их жизнь особенной по сравнению с остальными. Сюда входят также технические и эстетические элементы, то есть, как уровень используемых в строительстве материалов, их инновационность и надежность, так и особенности архитектуры и декора.

Очень важна объединяющая концепция проекта, его идея, суть. Это не может быть просто очень качественная коробка для жизни, расположенная в хорошем месте. У нее должна быть своя история, легенда, свой посыл, который вызывает определенные эмоции у живущих там людей, создает у них ощущения немножко другой жизни, особенной.

Для офисных зданий, общие характеристики, по сути, не меняются, просто здесь намного более важно месторасположение, архитектурное решение, количество парковочных мест, внутренняя инфраструктура комплекса и техническая начинка здания. Именно эти элементы офисных зданий в первую очередь влияют на успешность бизнеса. Эмоциональный аспект здесь менее выражен, хотя подспудно он не менее значим, в данном случае он отражает престижность здания.

Место и статус

В связи с особенностью расположения городов с древней историей, центр является наиболее дорогим. В нашем случае это Старая Рига со своим особенным стилем. Ограниченность количества предложений, неповторимость архитектуры и ценное культурное наследие делают недвижимость здесь особенно дорогой. Однако только это не причисляет объекты к элитным. Элитная недвижимость в Старой Риге — это реконструированные дома.

Для некоторых покупателей элитного жилья, желающих предпочесть душному городу более просторные и тихие места Межапарка, предлагаются дорогие особняки, но вот предложение элитных квартир пока еще здесь отсутствует. Хотя уже появились отдельные эксклюзивные проекты, они исключительны, но не элитны, так как концептуально не соответствуют рассмотренным выше критериям.

Отдельно стоит упомянуть Юрмалу и Балтэзерс. Последний, как известно, является признанной родиной элитных особняков. А вот Юрмала настолько приросла числом предложений эксклюзивных апартаментов, что есть серьезная опасность нехватки потенциальных покупателей.

В любом случае, место должно обладать аурой престижности. Это определяется и окружающими строениями, и социальным статусом живущих по соседству, но, прежде всего, историей выбранного места. Иногда бывает, что лишь несколько десятков метров могут лишить проект надежды на статус элитности.

Другие критерии

Второй критерий элитного жилья — это особые, клубные условия проживания. Потенциальные покупатели подобного жилья уделяют особое внимание будущему соседству и, как правило, знакомы с соседями, мир бизнеса тесен.

Третий — наличие круглосуточной специализированной охраны, причем с использованием самой новой аппаратуры, что создает защиту от излишнего любопытства и ограничивает доступ посторонних.

Четвертый — дорогие материалы и новейшие строительные достижения, использованные при постройке, а также в отделке жилья и мест общественного пользования. Именно от них зависит уровень комфорта проживающих.

Пятый — не массовое, а единичное предложение на рынке, своего рода уникальность и неповторимость.

Шестой — инфраструктура объекта, создающая удобства для проживающих и огороженная от посторонних, а также внешняя инфраструктура, создающая привлекательный вид и отвечающая потребностям жильцов. Например, отсутствие в непосредственной близости старых и непривлекательных построек и наличие неподалеку сервис-центров, магазинов и т. п.

Седьмой — особые элементы, повышающие комфорт проживания. Например, консьерж и ресепшен на входе, наличие террас, панорамного остекления, профессиональной системы обслуживания, кондиционеров, подземной парковки.

Ну и, наконец, последний критерий — оригинальная архитектура и особые планировочные решения.

Эффект сноба

Покупателей элитной недвижимости можно разделить на две категории.

В первую очередь, это известные люди, которые достигли высокого уровня жизни, самостоятельные и активные, в большей степени публичные (артисты, политики и др.), которые не хотят сталкиваться в повседневной жизни с повышенным вниманием к своей персоне. Эти люди ценят прелести дополнительного комфорта, в то время как средний класс не может себе позволить платить дополнительно за особый комфорт или престиж жилья. При этом таланты и способности этих людей приобщают их к богеме.

Вторая — это люди, которые предъявляют особые запросы к уровню своей жизни. И их успешность в качестве бизнесменов позволяет им эти нужды удовлетворить. Эти люди уверенно продвигаются по жизни и самостоятельны в принятии решений. Отчасти, именно растущее положение в обществе не позволяет им иметь жилье, не отвечающее определенному уровню. Для этих людей элитная недвижимость — это элемент статуса.

Но есть определенный процент покупателей, которые рассматривают покупку такого жилья как достаточно надежный и выгодный способ вложения денег. Впрочем, одно другому не помеха.

Элитный сегмент квартир удовлетворяет не столько функциональный спрос, обусловленный необходимостью иметь крышу над головой, а в большей степени обеспечивает более высокий физический и эмоциональный уровень комфорта. Это обеспечивается как большим размером жилого пространства, так и престижностью и статусностью самого жилья.

Согласно теории австрийской экономической школы, такой товар пользуется спросом у людей подверженных так называемому эффекту сноба, то есть людей, которые стремятся во всем достичь исключительности, отделиться от большинства, быть особенными, выделиться из толпы. Покупатели элитного класса согласны на значительное повышение цены жилья в случае его исключительного качества и месторасположения.

Зарубежный спрос

Зарубежный спрос можно разделить на две категории. Первая, это работающие здесь иностранцы, приобретающие недвижимость для проживания. Хотя, конечно они оценивают недвижимость не только с позиции проживания, но и с точки зрения привлекательности инвестиций, это особенность мышления западных людей.

Вторая категория — это иностранцы, непосредственно ищущие выгодные возможности для инвестиций. Среди последних встречаются жители разных стран, но преобладают англичане: так как в этой стране присутствует существенный излишек капитала и цены на недвижимость очень высоки, то Латвия воспринимается как Эльдорадо.

Лучшие проекты 2006 года*

1. Sokolade

2. Valnu 4

3. Alberta iela 1

4. Ridzenes Rezidence

5. Jurmalas Vilnis

6. Duntes Ozoli

7 Tobago

8. Metropolia

9. Dienvidu Pakavs

10. Zelta Rasa

* Не все из них являются элитными.

Самые интересные проекты, реализуемые в 2007 году*

• Mezaparka Plaza

• Skanstes Virsotnes

• Soleville

• Проект у д/к VEF

• Green City

* Не все из них являются элитными.

Новые тенденции

Новые тенденции связаны, прежде всего, с масштабной застройкой близлежащих к центру районов. Это Кипсала, Баласта Дамбис, Андрейсала, Закюсала, район улицы Сканстес. Формирование новых микрорайонов изменит границы центра, и подкорректирует само понятие элитной недвижимости. Ведь наряду с проектами бизнес класса найдутся девелоперы, желающие предложить нечто совершенно особое, что будет построено на базе свежей инфраструктуры новых микрорайонов. Представьте себе, какие проекты можно реализовать, если вы не загнаны в рамки старой постройки. Такие предложения определенно будут конкурировать с лучшими домами Старой Риги и активного центра.

Прогнозы

Учитывая интенсивность строительства в Латвии и незаполненность сегмента элитного жилья, можно предположить, что эксклюзивная недвижимость мирового уровня в Латвии только начинает формироваться. Мы уверены, что вскоре появится больше предложений на рынке элитного жилья, так как привлекательность этого сегмента сложно переоценить.

Основной формирующей силой станет централизация рынка, то есть его концентрация, в первую очередь, на масштабных проектах, а также крупных девелоперах и компаниях по недвижимости. Отталкиваясь от этого будет формироваться и качественно новое элитное предложение на рынке.