Балтийский Курс № 41, Инвестиции, Круглый стол

Компания LE/ROM Group занимается развитием офисных и жилых проектов и индустриальных парков в Прибалтике как девелопер и как инвестор, а также развитием торговых центров в России. Сама я проработала больше 5 лет в инвестиционных банках Morgan Stanley и Citigroup в Нью-Йорке в департаменте слияния и поглощения компаний, а также в нескольких закрытых инвестиционных фондах в Женеве и Лондоне.

Так как тема предложенной дискуссии — современные методы финансирования проектов, и мы находимся в Латвии, где недвижимость стала одной из самых быстроразвивающихся отраслей, я хочу обсудить два самых актуальных способа финансирования масштабных строительных проектов:

• Real Estate Investment Funds (Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости);

• Mezzanine Funds.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Владение инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является собственностью владельцев паев, и вся прибыль от деятельности фонда распределяется среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. Обычно инвесторами в такие фонды являются страховые компании, пенсионные фонды, банковские структуры. Возврат таких фондов должен обычно быть свыше 20% годовых, конечно, это зависит от типа проекта, уровня рисков и т. д. Один из плюсов привлечения инвестиционного фонда в том, что разработчик привлекает обычно довольно мощную финансовую структуру, с помощью которой можно развивать масштабные проекты. Конечно, с привлечением такого финансирования разработчик теряет определенный контроль над проектом.

Mezzanine Funds

Этот тип фондов отличается от простых закрытых паевых инвестиционных фондов тем, что в простых фондах инвестор получает свои деньги и прибыль только по реализации проекта/проектов. А в фондах Mezzanine — инвесторы видят денежные потоки уже в процессе проекта, так как финансирование, предоставляемое таким фондом похоже на банковское, только с более высокой ставкой и на более короткий срок, и по выплате всегда стоит сразу за банковским кредитом. В качестве плюса: такой тип финансирования помогает в случае, если проект уже строится, строительство подорожало, и банк не увеличивает кредит, а собственных средств нет. В этом случае Mezzanine выступает как мостик между собственным капиталом и банковским финансированием. В моем проекте использование определённой суммы от фонда Mezzanine помогает увеличить показатель рентабельности вложения собственного капитала, так называемого cash on return, который увеличивается при уменьшении вложений собственных средств. Как минусы такого финансирования надо отметить повышенную процентную ставку и то, что финансирование Mezzanine — это форма, похожая на банковское финансирование.