Индустриальный парк, Интервью, Латвия, Люди дела, Недвижимость, Рынки и компании

Элита Моисея.

Познакомились с Элитой мы несколько лет назад, после того как ее компания через рекламу в нашем журнале совершила удачную сделку. С тех пор она стала нашим постоянным партнером. Пришло время поподробнее поговорить с Элитой Моисея, ставшей еще одной героиней нашей рубрики «Люди дела».

Встретились мы в одном из семи индустриальных парков в Риге, что разместился на месте бывшего завода ELAR. Растянувшееся на полкилометра заводское здание полностью преобразилось, превратившись в современные корпуса, оборудованные по лучшим европейским стандартам.

БК: Элита, кажется, вы получали высшее образование в США. Как оцениваете систему образования в штатах?

Элита Моисея: В течение того времени, пока училась за границей — в колледже Preskot в Аризоне и в национальном университете Olavskolen в Норвегии — я получила очень полезный опыт для моей последующей жизни. Притом, вместе с теоретическими знаниями я дополнительно получила и ценный жизненный опыт, познав общественные ценности другого государства, его культуру, мышление, что пригодилось в сотрудничестве c международными предприятиями, иностранными инвесторами и т. п.

Рига, 2006 г. Президент Латвии Вайра Вике-Фрейберга.посетила стенд NP Properties на выставке «Региональное развитие Латвии».

БК: Индустриальные парки. Несколько лет назад это слово стало модным и у нас. Что привело вас в эту сферу деятельности?

Э. М.: Можно сказать, что моя карьера образовалась в нетипичных для женщин сферах — в отраслях связанных с недвижимостью и горючим. В области недвижимости я начала работать примерно пять лет назад, когда индустриальные парки только зарождалась в Латвии. В то время я стала руководителем по маркетингу и продажам первого латвийского индустриального парка Nordic Industrial Park. До этого мне пришлось поработать в Балтийском бюро компании Statoil, где работа вместе с такими опытными бизнесменами и руководителями, как Карлис Микельсонс и Байба Рубеса дала мне неоценимый опыт для дальнейшего роста.

Работу в сфере индустриальных парков нужно было начинать почти с нуля, так как, хотя Nordic Industrial Park реально действовал, там работали многие производственные предприятия, у общественности в целом было весьма небольшое понимание бизнеса индустриальных парков и их преимуществ, или вообще не было такого понимания. В то время каждый предприниматель был вот-вот готов приобрести производственные или складские помещения в собственность. Поэтому мы много работали с потенциальными клиентами, пробуя убедить их, что им выгоднее вложить деньги в производство, в том числе и в свой собственный бизнес, а не брать на себя дополнительные заботы и финансовые обязательства по строительству и содержанию недвижимости. В дальнейшем мы оказались правы, что подтверждают также рыночные позиции, завоеванные нашими компаниями и образовавшийся круг клиентов.

На сегодняшний день Nordic Industrial Park — единственный крупнейший латвийский девелопер и хозяин семи индустриальных парков, принадлежащих NP Properties. В свою очередь NP Properties является предприятием компании с исландским капиталом Nordic Partners.

Исландия, 2007 г. Элита Моисея и финансовый директор NP Properties во время посещения рыбного завода.

БК: За два-три года вы стали крупнейшим девелопером индустриальных парков в Латвии. Как добились таких результатов?

Э. М.: Много трудной работы и великолепная команда — это основа наших достижений! Да, действительно, в течение последних трех лет нам удалось привлечь в индустриальные парки более 100 производственных компаний как в Риге, так и за ее пределами. Каждый арендатор у нас особый, и таким всегда был и будет наш подход — так как нам вместе с нашим арендатором надо спроектировать и подготовить за определенное время для соответствующей отрасли и профиля предпринимательской деятельности подходящие помещения. Чаще всего клиент не может позволить себе долго ждать, поэтому этап подготовки помещения не долог — обычно 3-5 месяцев. Среди наших клиентов есть и типографии, и пищевые предприятия, и производители оборудования и т. п. В целом, в парках представлены практически все важнейшие отрасли. Особенно мы гордимся тем, что удается привлечь и инновационные предприятия, в том числе лаборатории, производителей уникальных и авторских продуктов. Сейчас инновационные предприятия составляют примерно 8% от общего числа клиентов NP Properties.

Важно отметить, что к этим индустриальным паркам привлечены арендаторы и заключены договоры с серьезными компаниями, серьезными игроками на рынке в своих отраслях, и думаю, NP Properties планирует работать со своими партнерами на долгосрочной основе. Многие клиенты значительно увеличили объемы производства, достигнув очень хороших показателей, и успехи клиентов закономерно повлияли также на достижения компании, на дальнейшую стратегию поведения и долгосрочные планы.

Надо надеяться, что и в это экономически трудное время нам удастся сохранить большую часть наших теперешних клиентов, а также привлечь новых партнеров, что всегда для нас важно.

Э. М.: Как свидетельствует иностранная практика, создание индустриальных парков чаще всего связано с производственными проектами, главным образом с созданием производств в сочетании с логистикой и даже офисными помещениями. NP Properties всегда руководствуется этими критериями, этой «философией», и является единственным в Латвии девелопером индустриальных объектов, который специализируется именно на их создании, подготовке и ведении бизнеса.

Выбранная стратегия в отношении образования и подготовки специализированных производственных помещений определенно верна. Свидетельство тому первый индустриальный парк Nordic Industrial Park, находящийся на территории и в помещениях бывшего олайнского завода по переработке пластмасс, а также созданные позднее индустриальные парки: Nordic Technology Park (на месте бывшего электронного завода ELAR), NP Business Centre (исторический производственный объект), NP Daugavpils Biznesa Parks (на месте бывшего завода химического волокна) и NP Jelgavas Biznesa Parks, превратившийся из легендарного завода RAF в современную бизнес-среду.

Одна из самых существенных предпосылок для формирования индустриальных парков NP Properties на месте заводов, возведенных в советские времена, — на всех этих объектах доступны значительные сверхмощности, к примеру, электроэнергия, которые в свою очередь жизненно необходимы для больших производственных предприятий. Не могу утверждать, но думаю, вряд ли обеспечение таких мощностей было бы технически возможно или экономически обосновано в каком-нибудь из вновь созданных парков, независимо от их расположения — в Риге, ее окрестностях или за ее пределами.

Конечно, в последние годы в Латвии получил особое развитие сегмент складских помещений, главным образом благодаря присоединению Латвии к ЕС и Шенгенской зоне, географически выгодному положению и прочим факторам. Однако этот бизнес весьма специфичен в случае предложения помещений другого сегмента, тем самым исключается взаимная конкуренция.

Даугавпилс, 2007 г. Выступление Э. Моисея на конференции «Латвия – мост между ЕС и СНГ. Перспективы предпринимательства в Латгалии». В 2007 г. NP Properties начал преобразование бывшего завода химволокна в современный индустриальный парк, крупнейший по площади в Латвии.

БК: Восхищаюсь Словакией, сумевшей превратиться из молодой и очень отсталой европейской страны в самую быстро растущую экономику Европы. Во многом, как кажется, из-за строительства больших сборочных автозаводов. В Латвии, казалось бы, были все предпосылки для развития крупного производства. Как вы думаете, что помешало нам их использовать?

Э. М.: В свое время темпы роста латвийской экономики и прирост ВВП среди государств ЕС отмечались «достойным рекордом», однако и частный сектор, и внимание правительства были сконцентрированы главным образом на проектах, приносящих быструю прибыль в отраслях, не создающих добавленную стоимость.

Считаю, что наличие промышленности и производительность труда, являются одними из определяющих условий для сбалансированного роста народного хозяйства. Особенно это относится к Латвии, где производство являлось главной составляющей экспорта, оставаясь при этом на долгие годы в полном забвении, без единой долгосрочной стратегии, выработанной в масштабе государства, основных критериев развития и финансовой поддержки.

К примеру, чтобы начать бизнес, привлекая дополнительное финансирование, инвесторов и т. п., для предпринимателя одной из самых существенных предпосылок является долгосрочный бизнес-план. Государство можно сравнить с «большим предприятием», структурой, где можно заметить похожие принципы действия, но к сожалению, сложившаяся ситуация свидетельствует, что в Латвии они не действуют. Без этого прежние показатели роста латвийской промышленности, скорее всего, можно объяснить, понаблюдав за развитием экономики в целом, а не опираясь на приведенные в порядок стабильно растущие отрасли, их совершенствование и развитие.

Необходимо признать, что за рубежом промышленность является престижной и высоко ценимой сферой именно из-за добавленной стоимости. В то время как в Латвии, к примеру, престиж этой сферы очень низок, и намного выше «котируется» сектор услуг — как в глазах студентов и работодателей, так и в глазах общественности в целом. В этом контексте следует упомянуть нередко происходящую ситуацию — отвечая на вопрос о своей деятельности, как я строю и развиваю заводы, люди часто удивленно спрашивают меня: «Разве у нас в Латвии вообще есть заводы, производство?» Печальная шутка!

Одновременно хочу акцентировать внимание на том, что ни один предприниматель уже не ждет, что правительство будет делиться советами или финансированием, чего также не стоит делать. Глядя на обыденную практику других стран, где производители получают господдержку либо умело лоббируются «в рамках закона», к сожалению, надо признать, что недостаток «хребта» для защиты своих (Латвии) интересов налицо.

Здание NP Properties в Риге.

БК: Что вы можете сказать о поведении зарубежных инвесторов в условиях кризиса?

Э. М.: Два года назад Латвию оставили те инвесторы, которые начали свою предпринимательскую деятельность здесь из-за дешевой рабочей силы. Позднее страну потихоньку начали оставлять западные инвесторы, которые вкладывали инвестиции в конкретные области, например, в мебельное производство, рост которого или производство конкурентоспособной продукции практически больше не были возможны.

Сейчас все — как западные, так и местные предприятия — сокращают свои мощности, основываясь на стремительном уменьшении спроса и увеличении зарплат. И более того, еще два года назад наблюдалась тенденция, при которой предприятия, работавшие во всех трех странах Балтии, объединяли свои бизнес-структуры и центральные офисы, а производство или складские помещения размещали именно в Латвии. Сейчас же большинство предприятий взвешивает возможность по переводу своего бизнеса в Эстонию или Литву.

Э. М.: Конечно, наступит момент, когда нисходящее скольжение цен остановится — в том числе в сегменте коммерческих помещений, где сейчас многие участники рынка предпринимают агрессивные шаги отчаяния, например, используя значительный демпинг цен, только для того, чтобы привлечь новых клиентов или переманить клиентов других компаний. До сих пор сегмент коммерческих помещений в Латвии развивался больше количественно, чем качественно. Несмотря на широкое предложение, качественных производственных помещений все еще не хватает для того, чтобы спрос превышал предложение.

То же и в сегменте офисов, так как, особенно в течение последнего года, происходит большое перемещение клиентов из одного офисного здания в другое в поисках экономически выгодных помещений, не только в смысле оплаты (цены аренды), но и в поиске энергетической эффективности (меньшей платы за отопление, электроэнергию и т. д.).

Высказывать сегодня точные прогнозы излишне, но вполне вероятно, что дальнейшее количество игроков на рынке сократится, но станет постояннее, так как в такие периоды предприятия предпочитают объединяться, перекупая конкурентов и т. п.

Э. М.: Предполагаю, что сценарий кризиса непредсказуем еще и потому, что речь идет о глобальных совокупных негативных действиях.

Говорить о переселении в другие страны в данный момент немного наивно, так как я уже упоминала, данные события в Латвии и других частях света, в какой-то мере происходят в контексте глобального кризиса. Другие государства мира тоже сталкиваются с финансовыми проблемами, еще более серьезными, например, во многих регионах очень напряженные политические и экономические отношения, которые разрешаются путем военных действий и борьбой за природные ресурсы (газ, нефть и т. п.).

В одном из популярных мест оседания латышей в последние годы — Ирландии — сейчас живется нелегко, и люди там тоже испытывают влияние глобального кризиса — как в сфере недвижимости, так и в финансовом и других секторах. Безработица там тоже стремительно растет.

Э. М.: Возможно, сегодня не самый удачный период… Но каждая такая ситуация чему-нибудь учит нас, мы больше и интенсивнее думаем. Не только сегодня, но и всегда я считала, что только серьезная и тяжелая работа позволяет достичь хорошего результата, позволяющего чувствовать себя комфортно.

Конечно, невозможность спрогнозировать ближайшее и отдаленное будущее, вызывает чувство дискомфорта. У нас нет никакого предчувствия по поводу того, что будет происходить с предприятиями, или что у нас будет работа и доходы и как это отразиться на нашей собственной жизни, семье и т. д. В известной мере легче станет тогда, когда сползание вниз остановится, и мы поймем, где находимся и как действовать дальше. Ведь сейчас ситуация резко меняется каждый день, и зачастую принятые нами решения сегодня уже не будут пригодны и актуальны завтра.

На джипе по бездорожью Исландии. После этой поездки компания Arctic Trucks стала арендатором Nordic Technology Park.

БК: Чем вы занимаетесь после окончания рабочего дня? Есть ли у вас хобби?

Э. М.: Стараюсь выделять время на физические упражнения — особенно мне нравится йога. Частенько на различные занятия ходим всей семьей. Хотя будни назначают нам своего рода «рамки» и условия, по возможности стараюсь соблюдать принципы «зеленого образа жизни» и делать это от всего сердца. В последнее время учусь печь хлеб — у меня настоящий деревенский дом и старинная деревенская печь, похожие на те, что описаны в старинных сказках и рассказах. На печи можно даже спать.

Э. М.: По возможности больше времени стараюсь проводить с семьей, особенно мы любим путешествовать. Незабываемые мгновения остались в памяти от многих европейских стран, США и Китая, а также путешествуя по окрестностям родной Латвии. В последнее время мы особенно часто путешествуем по Латвии, считаю, что сельский туризм предлагает много хороших возможностей для отдыха. Иногда лучший отдых и источник энергии можно получить, отгородившись на какое-то время от цивилизации — на природе, в деревенском доме родителей…

Э. М.: Если говорить о мире искусства, именно в последнее время я познакомилась с работами молодых художников, когда проводила обустройство рабочей среды в офисном здании NTP. Произведения талантливых студентов Академии художеств украсили наш офис. Считаю, что поддержать молодые таланты можно не только жертвуя деньги, но и покупая их работы. Среди авторов приобретенных художественных работ есть и Андрис Эглитис, номинированный на награду Вильгельма Пурвитиса. Очень нравятся также работы молодой художницы Кристины Авотыни.

Доставляет удовольствие хорошая литература. В последнее время художественные книги я не читаю, скорее образовательную литературу для собственного развития. По-моему, в это трудное время не следовало бы в бедах и проблемах обвинять других, поскольку мы все и каждый по-своему в каком-то смысле виноваты в происходящем. И очень возможно, что сейчас для единственного выхода из сложившейся ситуации надо измениться и стать лучше, изменив восприятие своей жизни, осознание и отношение к происходящему в целом.

Охотно посещаю хорошую оперу и концерты — теперь и в Латвии есть добротный, качественный и разнообразный выбор. Недавно побывала на концерте Лиены Шомасе, и должна признать, что давно не видела ничего столь сердечного. Думаю, нам необходимо получать больше положительных эмоций, нужно самим их искать и впитывать в себя. Таким образом, по мере возможностей я стараюсь избегать лишних, ненужных негативных эмоций, к примеру, воздерживаюсь от предлагаемого в последнее время театрального ассортимента, в котором названия спектаклей выглядят неловко – «Некрофил», «Псих» и т.п.

Э. М.: Как признали философы и заслуженные исторические личности, «счастье не материально — оно духовно». И эти слова оправдывают себя каждый день.