|
Вилла
с видом на ...
Иван Пауков
С одной стороны, это
связано с некоторым смещением излюбленного
вакационного времени, все более стандартными
становятся выезды на отдых за границу в
бархатный сезон. Лето же балтийцы предпочитают
проводить на своем побережье. С другой - с
традиционным балтийским предпочтением
собственного дома квартире. Тем более сейчас,
когда уровень комфорта городского жилья без
труда достижим и вне города.
Все это незамедлительно сказалось на
соотношении предложения и спроса на рынке
недвижимости. БК предлагает читателям
краткий обзор ситуации последних лет в этой
области.
Что мы считаем
курортной зоной
В привычном (хоть и
несколько старомодном) понимании балтийские
курорты - это: литовская Паланга, латвийская
Юрмала, Пярну в Эстонии - вот, кажется, и все.
Известная неполноценность такого взгляда
состоит в том, что во времена СССР, чтобы попасть
на эстонские острова в Балтике, требовалось
специальное разрешение. Красоты Сааремаа были
известны даже не всем в Эстонии. Массовый же
турист из всех концов «великого, могучего» валом
валил на апробированные побережья Рижского
залива - в Юрмалу, и на литовские берега Балтики -
в Палангу.
Неудивительно, что соответствующая
инфраструктура, годами складывавшаяся в этих
местах, лопнула практически в одночасье. И виной
тому не только и не столько визовый режим,
сколько, с одной стороны, более широкие
возможности путешествовать, открывшиеся
гражданам балтийских стран и СНГ, с другой -
необходимость реструктурирования и Паланги, и
Юрмалы из «гостинично-пансионатных» курортов в
места отдыха постоянного - в течение всего года.
Если говорить о Литве, то понятие «курортная
зона» там весьма широко. Поскольку большая часть
страны расположена на равнине, то не только
прибрежная полоса, но и все места с живописным
рельефом, лесами и озерами, рассматриваются как
курортные зоны. И, соответственно, раскупаются и
застраиваются.
В Латвии пристрастия более консервативные: при
обилии живописных мест по всей стране оживленное
строительство загородных особняков наблюдается
только в рижской Юрмале, да и то лишь в части,
наименее отдаленной от столицы. Побережье к
северу от Риги, бывшее в свое время популярным
дачным местом, таковым же остается, и локальные
перестройки и благоустройства ситуации не
меняют: ни оживленного строительства, ни
массовых операций по купле-продаже недвижимости
в этой зоне пока не наблюдается. Еще более
статична ситуация в других частях Латвии.
Быстрые темпы реставрации старых домов и
строительства новых характерны для эстонских
островов - прежде всего для Сааремаа.
Одновременно преображается старинный
балтийский курортный город Пярну. Некогда
популярное северное побережье сегодня не
считается лучшим местом для отдыха, хотя на землю
и постройки в районе Национального парка Вирумаа
(на отрезке от Таллинна до Раквере) имеется
стабильный спрос.
Практические
предпочтения
Литовцы безусловно
предпочитают индивидуальные дома. Эпоха летних
коттеджей, строившихся там и сям в окрестностях
курортных городов и на побережье, похоже,
миновала. Конец 80-х ознаменовался настоящим
строительным бумом во всех привлекательных
местностях, где только было возможно получить
землю. Строительство велось с размахом,
результаты которого сегодня пожинают как
домовладельцы, почувствовавшие проблемы с
обслуживанием 100-500-метровых резиденций (где
одного электричества в месяц нагорает на 300 USD),
так и риэлтеры, которым весьма непросто
продавать подобные «дворцы». К тому же среди них
множество незавершенных. Цены на такие здания,
понятно, падают. Как по изложенной причине, так и
по другой: и строительные, и отделочные материалы
10-летней давности стремительно попали в
категорию «морально износившихся». Хотя до
физичесого износа им, как правило, далеко.
Получившие определенную известность в Латвии
«кондоминиумы на природе» в Литве непопулярны:
природа должна окружать не с двух сторон, а со
всех четырех - считают литовцы.
Разумеется, предпочтительным является и близкое
расстояние до города. Даже в Литве, где
автострады - лучшие в Восточной Европе. Наиболее
требовательны в этом смысле жители Вильнюса.
Окрестности города Молетай, славные своими
озерами, судя по ценам, самые популярные: сотка
земли там стоит не менее 10-15 тыс. долларов.
Несколько дешевле земля у озер в окрестностях
Варены, у Дзукийского национального парка - от 8
до 14 тыс. долларов за сотку. Каунасцы более
спокойно относятся к дистанциям. Радиус в 100-150 км
от города их не пугает. Особое предпочтение:
озерный район Алитус-Лаздияй.
Традиционно самым дорогим местом в Литве
остается Куршская коса и, в частности, Нида. Но
это скорее теоретически: на практике трансакции
в этом районе чрезвычайно редки: здесь с
собственностью предпочитают не расставаться.
Далее следует Паланга, в недвижимость которой, на
данный момент, больше всего иностранных
инвестиций.
Если в Эстонии нет предпочтения личным домам, а в
Латвии вообще сегодня наиболее ходовая
недвижимость - квартира в Риге, то в части
обслуживания крупных односемейных домов
ситуация в двух других странах сходна с
литовской. Более того, энергоносители в Латвии и
Эстонии еще дороже. А потому особо популярны
постройки до 200-250 м2. Все, что превышает 400 м2, уже
трудно продать. Как и в Литве, в Латвии и Эстонии
предпочитают новое строительство. В рижской
Юрмале, например, новоприобретенные старые дома
подозрительно часто сгорают дотла. Причина:
рижская Юрмала объявлена охранной зоной
исторической застройки. Получить разрешение на
снос существующего на участке здания равноценно
чуду, а реставрация подчас не окупает вложенных
средств. Иногда историческое здание, стоящее на
наиболее «лакомой» дюнной территории Юрмалы,
продается как бы впридачу к земельному участку.
Доля какового в общей стоимости домовладения
доходит до 70-80%.
К тому же, помимо практической невыгоды вкладов в
реставрацию, купившие дом, скажем, в дюнной зоне
Юрмалы на отрезке между станциями Лиелупе и
Дубулты, по весьма высокой цене (в этой зоне - 90-100
долларов за м2 земли не редкость), бывают часто
неудовлетворены скромным видом приобретенной
постройки. За такие-то деньги, сами понимаете,
есть желание чего-то «эксклюзивного». Выход
опять-таки в новом строительстве.
Эстонцы, традиционно более сдержанные во внешних
проявлениях своих амбиций, ценят высокий уровень
современного комфорта паче «обаяния времени».
Строить предпочитают в наиболее престижной
курортной зоне Эстонии: в этом году намечено
начать строительство 90 индивидуальных домов на
юго-западе Пярну. Речь, таким образом, идет о
целом районе, который возникнет на неосвоенном,
хоть и чрезвычайно удобном месте - между частью
города, застроенной довоенным виллами, и пляжем.
Эстетические
предпочтения
Понятно, что активное
строительство не могло не породить
разнообразного множества
архитектурно-планировочных решений. Но назвать
строительство вилл хорошим полигоном для
архитектурных поисков и находок мы, однако, не
рискнем. Среди всего, строящегося сегодня тут и
там, настоящая современная архитектура пока
большая редкость.
В Латвии, например, предпочтение отдается
эклектичным постройкам «как в журнале». Понятно,
что в подобном случае заказчики, инициирующие
строительство, имеют в виду вовсе не
архитектурные журналы. Наряду со средними домами
в 150-200 м2, более или менее напоминающими немецкие
прототипы 80-х годов, в Юрмале можно встретить
целые «дворцы», исполненные с претензией на
роскошь, но имеющие довольно нелепый вид. Без
разницы, откровенный ли это китч, или просто
результат доморощенного «выдумывания», -
большинство вилл, возведенных в последние годы в
Юрмале, к современной архитектуре не имеет
никакого отношения.
«Комплекс представительности», которому из всех
балтийских стран наиболее подвержены в Латвии,
похоже, оставит заметный след в строительстве
наших дней. Вот только оценят ли потомки?
Исключения из этого правила случаются, но они
очень немногочисленны.
Все, что строится сегодня в курортных зонах
Литвы, может быть отнесено к трем направлениям:
псевдофольклорному, усредненно-европейскому
(тоже как бы «из журнала») и, наконец, к
современной архитектуре. Сделавшей, кстати, в
Литве последних лет огромный скачок - в том числе
и в области строительства вилл.
Архитектура эстонских вилл более всего держится
«золотой середины». В ней отсутствует и широта
стилистических градаций, характерная для Литвы,
и «солидность», присущая Латвии. С другой
стороны, в проектах частных резиденций Эстонии
нет завораживающей смелости наиболее
«авантюрных» литовских построек. Культ чистых
линий, подчеркнутой функциональности в
сочетании с известной строгостью - в большей или
меньшей степени просматривается во всех
эстонских виллах последнего десятилетия.
Показательно, что во всех трех странах риэлтеры
довольно слабо ориентируются в таких категориях,
как «престижный проект». Имя проектировщика или
архитектурного бюро пока не имеет того значения
при оценке предлагаемых объектов, которое
отводится ему в общеевропейской практике. Подход
к объекту купли-продажи, за исключением
отдельных случаев, пока довольно утилитарен.
Впрочем, здания, составляющие гордость
латвийской, литовской и эстонской современной
архитектуры, на рынок выходят редко. С ними, как
правило, не расстаются.
Что же касается исторических построек, то они,
понятно, «на любителя». В частности, в Юрмале
реконструктивные преобразования невозможны без
согласования проекта с городской инспекцией по
охране памятников. Что, понятно, отпугивает
многих потенциальных покупателей. Высокий
профессиональный класс латвийские реставраторы
в курортных зонах показывают нечасто. Хотя
несколькими десятками с любовью
отреставрированных вилл Юрмала может гордиться.
Кредиты и инвестиции
Если в Литве пик
строительства пришелся на конец 80-х и затем -
вторично - на 1996-1997 годы, то в Эстонии биржевый бум
1997 года и связанное с ним быстрое обогащение
привели к огромным вложениям именно в частную
недвижимость. Например, лучшие участки,
скупленные в наиболее престижной приморской
зоне у Пярну уже в 1993-1994 годах, были в большинстве
своем застроены именно тогда.
После чего разразился кризис, из которого страна
начинает выходить только сейчас. В области
частного строительства очень кстати оказались
банковские лизинги и кредиты под недвижимость.
Сегодня крупнейшие эстонские банки кредитуют
застройщиков под 9-10% годовых. В Латвии этот
процент выше - 13-14%. Лизинг, предлагаемый,
например, латвийским банком Parekss, имеет срок 7 лет.
Что и привлекло уже 30 000 клиентов. До 10 лет выплаты
предлагает Hanza Lizings. Литовские кредитные ставки в
среднем 12-13%.
Вкладывающие в основном в городскую и
промышленную недвижимость западные инвесторы
пока не очень активны с приобретением вилл и
земли в курортных зонах. В Эстонии цифра
зарубежных инвестиций в этот сегмент
собственности составляет всего 5%; близкая
ситуация прослеживается и в двух других странах.
Риэлтеры всех трех стран сходятся на том, что
инфраструктура крупных курортных центров (разве
что за исключением Пярну) еще не настолько
развита, чтобы быть привлекательной для западных
инвесторов. Да и приезжают в наши страны пока
больше для работы, а не для отдыха.
Курьезы рынка
Показательно, что финны,
массами приезжающие в Эстонию, особенно в теплое
время года, облюбовавшие для отдыха Пярну, не
хотят приобретать дома: ведь цены, по которым те
продаются, практически финские. К тому же дома
требуют ухода и постоянного чьего-либо там
присутствия - опять деньги. Куда выгоднее
приобрести квартиру в том же Пярну - одну на
несколько дружных меж собой людей либо на
несколько семей. И посещать по оговоренному
«графику». Отопление этих квартир зимой
гарантировано.
Другой курьез наблюдается в Латвии. Состоит он в
поразительной разнице цен на землю и участки в
Юрмале. На ценах в ее части от Лиелупе до станции
Дубулты между морем и железной дорогой мы уже
останавливались. Теперь перейдем железную
дорогу - и здесь мы обнаружим, что, скажем, участок
в 4000 м2 на берегу реки Лиелупе может продаваться
по... 3,5 доллара за метр. Если покупать напрямую у
владельцев. Если через посредников - по 4 доллара.
По данным юрмальского риэлтерского бюро Atlanta,
даже в «престижной» части (но не в зоне дюн!) землю
можно купить по 40 долларов за метр.
Исторически «престижная» часть Юрмалы была куда
обширнее. Но сейчас покупателями облюбован лишь
ее ближайший к Риге кусочек. Начало проспекта
Булдуру все более напоминает своебразную
«ярмарку тщеславия». Если же проехать вперед 7-8
километров, то картина совершенно иная:
множество старинных зданий стоит в полном
запустении. Часто их продают. Но пока редко
покупают. Все покупатели желают быть ближайшими
соседями.
Показательно также, что 90% сделок в Литве и Латвии
осуществляют в долларах - невзирая на известную
стабильность национальных валют. Цены в долларах
проставлены и в риэлтерских бюллетенях, и на
инфостендах в бюро. Эстонцы от этой тактики
отказались уже несколько лет назад. По
свидетельству эстонских торговцев
недвижимостью, доллары просили за дома и землю
восновном в те годы, когда шла массовая эмиграция
- по большей части в Россию. Теперь же всех вполне
устраивают эстонские кроны.
Тенденции
Несмотря на известный
общий спад в строительстве резиденций в
курортных местностях, у этой области бизнеса
хорошие перспективы. И хотя никаких скачков в
ближайшем будущем не предвидится, рынок
курортной недвижимости в целом стабилизируется
в направлении строительства сравнительно
недорогих объектов. Обусловлено это, во-первых,
активизировавшимся банковским кредитованием;
во-вторых - ростом среднего класса; и наконец,
насыщенностью рынка дорогими объектами, цены на
которые, за редким исключением, уже не растут.
Средние же и малые дома и землевладения медленно,
но верно прибавляют в цене. Ибо спрос на них есть.
Другой аспект - развитие инфраструктуры и,
соответственно, привлекательности больших
курортов. Что так или иначе привлечет еще больше
зарубежных инвесторов.
И если рижская Юрмала возрождается сравнительно
медленными темпами (хотя в последний год
активное строительство началось и по другую
сторону железной дороги, и дальше станции
Дубулты), то Паланга и в особенности Пярну все
более становятся похожими на курортные города
Северной Европы. Где жизнь кипит в любое время
года.
Таллинн-Пярну-Рига-Юрмала-Вильнюс-Клайпеда |
Драгоценности