Балтия – СНГ, ЕС – Балтия, Инвестиции, Латвия, Недвижимость, Право, Прямая речь

- Какой статус по отношению к российскому холдингу Миэль имеет проект жилого комплекса Sun Republic в Саулкрасты?

- В Москве в Миэль есть отдел "Зарубежная недвижимость". Им руководит Наталья Завалишина, с которой мы сотрудничаем, принимая клиентов, интересующихся приобретением недвижимости в Латвии.

- В Миэль квартиры в Саулкрасты предлагаются в одной связке с другими рынками?

- Да, Миэль предлагает весь выбор зарубежной недвижимости на рынках, на которых у него есть контракты. Мы — нет. Наш интерес — продать наш товар.

- Что предлагается россиянам?

- В основном курортное жилье в странах с теплым климатом, так сказать, "для здоровья" — в Испании, Болгарии, Черногории, Словении, Чехии. Вторая позиция — стабильные инвестиции, например, в недвижимость Германии или Швейцарии. Третья — недвижимость с бонусами. В частности, как бонус рассматривается вид на жительство. Виды на жительство продвигают такие страны, как Латвия, Словения, Черногория. Некоторые российские родители посылают детей учиться за границу и на время обучения покупают им квартиру. Здесь речь идет в основном о США- это далеко, к тому же цены во время кризиса снизились, а намерения возвращаться на родину часто нет изначально. Российская молодежь едет учиться и в Лондон, но там больше развита аренда. В Лондоне покупают дорогое жилье с целью вложения капитала.

- Значит, вы не продаете ВНЖ в Латвии посредством приобретения недвижимости, это всего лишь дополнительный бонус?

- Клиенту должны понравиться страна, место и проект. А все остальное вторично. В том числе ВНЖ. Болгария, к примеру, не входит в Шенгенскую зону. Вид на жительство иностранец может получить, если он пенсионер, если подтвердит этот статус и откроет в болгарском банке счет, на который будет получать пенсию. Но жить в стране в "несезон" не имеет смысла — там холодно, жилье дорого в обслуживании, так как отапливается электричеством. Тем не менее, Болгария в рейтинге покупок россиян на первом месте: там море, летом жарко, курортных апартаментов и особняков построено много, а во время кризиса они подешевели.

В Испании, которая находится на второй позиции, сейчас рассматривается законопроект о выдаче ВНЖ за приобретение недвижимости. Входной порог — 160 тыс. евро. В Испании кризис, много отобранных банком квартир, и их нужно продавать. Не факт, что закон примут, не факт, что вы вообще каким-то образом получите ВНЖ, приобретя там жилье. Разве что долгосрочную визу. Но, тем не менее, россияне покупают. Там живут семьи бизнесменов: сам бизнесмен работает по месту расположения бизнеса. Отличный климат, отличная еда, спокойная жизнь. Хотя эта страна считается одной из самых криминогенных в Европе. Но россиян это, видимо, не пугает: наверное, на родине в некоторых местах уровень преступности еще выше. На третьем месте Германия, которая тоже ВНЖ не дает, но тамошний рынок очень стабилен, колебания цен на недвижимость незначительны, и недвижимость рассматривается как инструмент низкорисковых инвестиций.

- В Миэль провели исследование, которое показало, что более половины россиян, обращающихся в компанию с целью приобретения недвижимости в Европе, руководствуются в первую очередь ценой, при этом конкретной страной не ограничиваясь. А как мы выглядим на европейском фоне по стоимости жилья?

- Самое доступное по ценам жилье — в Болгарии и Чехии. В Латвии, да и в других странах Балтии цена квадратного метра в среднем гораздо выше. Латвийские квартиры и дома вполне сопоставимы с итальянскими, французскими, испанскими, а эти страны традиционно считаются более дорогими. Правда, россиянам обещают, что они смогут сэкономить затем на транспортной доступности нашей страны — сообщение у нас с Россией и лучше, и дешевле.

Так что Латвия по популярности вложений в жилье у россиян далеко не на первом месте. Мы тут можем конкурировать с теплыми морями только видом на жительство. И тут нам на пятки наступают Черногория и Словения, которые очень быстро набирают популярность и скоро могут нас обогнать. В этих странах вид на жительство инвесторам в недвижимость выдают на очень выгодных условиях. В Черногории очень красивая природа и хороший климат, но инфраструктура пока в стадии развития. Однако развивают ее очень быстро. Все понимают, что условия для покупателей нужно создавать.

- Понятно, теплое море в топе. А кто предпочитает Латвию?

- Мы предупреждаем клиентов, что у нас не теплый климат, здесь другие преимущества. У нас здоровый йодированный воздух на побережье и сосны. Наш климат больше подходит пожилым людям и детям, которым излишняя жара вредит. И клиентура у нас в основном состоятельные люди пенсионного и предпенсионного возраста. Они выезжают сюда на отдых вместе с внуками. Во всяком случае, большая часть клиентов — это люди за 40.

- Россияне рассматривают недвижимость за границей как инструмент для вложений?

- В качестве инвестиции квартира или дом рассматриваются там, где их можно сдавать. На рост рынка и повышение цены покупки сейчас никто с уверенностью не может рассчитывать. Жилая недвижимость вполне годится и как альтернатива банку при страховании инфляционного риска. Мало того, что деньги нужно спасать от инфляции. После событий на Кипре мир узнал, что деньги в банке подвергаются риску банального отъема, так что доверие к банкам сейчас, видимо, будет еще больше падать.

- Значит, несмотря на то, что в 2008 году именно лопнувший пузырь недвижимости вызвал финансовый кризис, это не подорвало доверия россиян к этому активу?

- Я не согласна. Недвижимость как сегмент экономики пострадала от кризиса, который спровоцировали те же банки. И вера в нее как в инструмент вложений в России сохранилась. Да и как люди могут ее потерять, если, имея квартиру в Москве, сдают ее и на эти деньги спокойно живут в Таиланде? Эта доходная позиция как была, так и осталась надежной. Только в некоторых странах аренда приносит приличный доход, а в других, как у нас, неприлично низкий.

- В Москве ипотека настолько дорога, что, приобретя квартиру в кредит, вряд ли уедешь в Таиланд.

- Никто не говорит об ипотеке. Мы исходим из того, что у населения есть наличные, которые все в банке хранить стало небезопасно. Риски надо разделять. Часть денег хранится в банке, часть вложена в бизнес, часть — в недвижимость. Недвижимость — это тот актив, с которым редко происходят неприятности. Да, жилье обесценивается со временем. Амортизируется. Но не всякое. Вы же понимаете, что для квартиры в центре Риги в старинном реконструированном доме эпохи югендстиля время ничего не значит, потому что центр всегда ограничен. Центр и первая береговая линия сами по себе являются стоимостью.

- После кипрских событий интерес клиентов к покупке квартир в вашем проекте возрос?

- Мало времени прошло. Но мы надеемся. Это произошло очень болезненно для вкладчиков. Насколько я помню историю, последний такой отъем денег у населения произошел в 30-е годы в Германии.

- А как реагируют россияне на ту деятельность в Сейме, которую коалиция сейчас развивает в связи с поправками к миграционному закону?

- Клиенты волнуются. Задают разные вопросы, на которые мы сами не знаем ответа. Сейчас вид на жительство выдается на 5 лет, при этом ежегодно они должны приезжать и подтверждать свое соответствие критериям его выдачи. В миграционной службе им говорят, что через 5 лет они смогут продлить вид на жительство без проблем на тех же условиях. Я сама ходила с ними и выслушивала все это не раз. И теперь непонятно: если закон изменят, то только для новых покупателей? Или для всех? То есть, придя в Управление по делам гражданства и миграции в следующем году со своей квартирой за 143 тыс. евро вместо 300 тыс., они уже не будут соответствовать критериям, и ВНЖ им отменят? Или они не смогут возобновить его через 5 лет? Закон вроде бы не должен иметь обратной силы, но у нас всего можно ожидать.

- Что будут делать те, кто уже купил квартиру за 143 тыс. евро?

- Возможно, попытаются ее продать. Но это будет трудно. Квартиры могут подешеветь. Хорошо это или плохо? Конечно, плохо — это снижение спроса, падение рынка недвижимости в целом, ущерб всей экономике. Сейчас инвесторский вид на жительство, по большому счету, это единственная статья, которая позволяет Латвии переживать кризис. И ради политической выгоды размахивать изменением условий для инвесторов, как флагом, очень неразумно.

Мы — транзитная курортная страна, у нас должны быть развлечения, концерты, платные клиники и университеты. Нефти и газа мы, скорей всего, уже не найдем. У нас есть лес и недвижимость у моря. Если политиков раздражают люди, которые приезжают ее покупать из России, то они здесь и не живут постоянно. Они приезжают сюда летом на пару недель, не имеют права голоса и не влияют на политический расклад. Зато тратят деньги на меблировку, ходят в рестораны, платят налоги.

- Если порог повысят вдвое, россияне у нас покупать перестанут?

- А что мы им можем предложить? Посмотрите: Испания обсуждает сумму в 160 тыс. евро, а солнце там большую часть года. На Кипре для получения вида на жительство нужно вложить в недвижимость 300 тыс. евро. Но это Кипр, там солнце вообще круглый год. В Португалии возможно получение ВНЖ при покупке недвижимости от 500тыс. евро, но в несколько объектов. Мы же не Монако, чтобы у нас порог ВНЖ стоил 300-500 тыс. евро! В Словении, Черногории свобода передвижения по Шенгенской зоне стоит значительно дешевле. Литва, Эстония тоже дают ВНЖ за вложения в недвижимость, при этом за меньшую сумму, только они это не так широко афишируют.

Если бы у нас хотя бы были приличная инфраструктура, оборудованные пляжи, отремонтированный город — тогда может быть. Но не сейчас. Большинство районов в Риге выглядят непрезентабельно. Один клиент, проезжая со мной по переоцененной Тейке, спросил: "Наверное, это социально неблагополучный район?"

- Какие условия получения ВНЖ в других странах?

- В Словении, Чехии и Черногории нужно открывать фирму и покупать недвижимость на юридическое лицо. ВНЖ дают на 5 лет с ежегодным подтверждением на год, как и у нас. Как такового входного порога нет — можно купить объект за 50-70 тыс. евро. Просто нужно приезжать ежегодно и платить налог государству. Фирму отрыть легко. Впрочем, как и у нас.

- Что дает государству такой порядок?

-Дополнительные налоги и пошлины с бизнеса. Кроме того, в качестве бизнеса может быть оформлена просто сдача купленной недвижимости в аренду. Если бы такой порядок ввели у нас, можно было бы хоть частично вывести из тени арендный бизнес. Впрочем, несмотря на то, что юридические лица у нас находятся под более пристальным вниманием налоговой службы, чем физические, никто не мешает владельцу брать арендную плату наличными. Проверить это практически невозможно.

- Какова в Латвии доля черного рынка аренды?

- Думаю, что процентов 80 — в тени.

- Россияне тоже сдают квартиры нелегально?

- В нашем проекте многие россияне покупали квартиру с изначальным намерением ее сдавать. Мы сами не занимаемся сдачей квартир в аренду. Но у нас в офисе каждое лето стоит очередь, телефон раскаляется от звонков — все хотят снять квартиру в Саулкрасты на берегу моря, ищут хозяев. Так вот, россияне, которые собирались сдавать свои квартиры, отказались. Стало жалко. Ни один из них не сдает ее ни легально, ни подпольно. Я сомневаюсь, что россияне и в целом по Латвии сдают. Разве что если купили ее уже с арендатором и денежным потоком при какой-то фирме, официально. Хотя уровень проекта Юрмала — Саулкрасты — центр Риги не исключает выгодную сдачу квартиры внаем.

- Почему жалко?

- Люди очень небрежно относятся к не своему. И через 2-3 года владельцу придется еще раз вложиться в ремонт, мебель, поменять технику.

- А заложить износ в арендную плату?

- Я могу заложить все что угодно и назначить цену, скажем, в 2000 евро. А рыночная цена месячной аренды квартиры в Саулкрасты — 500 евро. Ее просто никто не снимет.

- То есть рынок не позволяет даже покрыть затраты на ремонт?

- В договоре можно записать, что арендодатель удерживает в этих целях одну-две месячные платы. Вы предварительно переписываете все имеющееся там имущество. У вас две месячные арендные платы и перспектива судебного процесса с жильцом, который что-то испортил и уехал. Судиться долго, дорого и хлопотно. Слышала уже о прецедентах при сдаче в аренду, что берут вперед оплату за полгода.

- Значит, остается держать ее как слитки золота: лежат себе и лежат?

- Почему? Это дача у моря. Большинство клиентов рассказывают, что у них уже есть дачи в Подмосковье, дорога до Латвии у них занимает меньше времени, чем за МКАД из-за пробок, а уик-энд в Саулкрасты вместе с дорогой обходится дешевле, чем провести праздники в Москве. К тому же "недвижимость за границей" — чисто имиджевая фишка. Человек может рассказать друзьям, что у него квартира на Рижском взморье, привезти этих друзей с собой.

Это все атрибуты демонстративного и выгодного потребления: квартира на Фрунзенской набережной, дом на Рублевке, а дальше вилла на Кипре или в Испании. Ну и дача в Латвии в придачу. Артисты и тусовки в Юрмале или здоровая уединенная жизнь на северном взморье. Человек говорит друзьям: "У меня недвижимость за границей!" Кто знает — может это 20 метров в деревушке, а может и в центре столицы. Но это тоже входит в имиджевый круг. Это не первая недвижимость и даже не вторая, а четвертая или пятая. И даже ВНЖ — это отнюдь не потребность в свободном перемещении (можно купить визу), а имиджевая фишка, и вся реклама проектов на этом построена. Однако за все это российский покупатель готов платить только строго определенную цену.

- Покупатели — это только москвичи?

- Это также Норильск, Беларусь, Украина, Азербайджан, Китай. У Миэль 2100 офисов в России, странах СНГ и Европы и в других регионах.

- Насколько ниже заявленной цены продается жилье?

- Скидка в проектах может доходить до 10%. В отдельных случаях можно получить и больше. Есть много факторов, которые влияют на размер скидки. Девелопер, конечно, хочет получить максимально возможную норму прибыли. Но при рыночной экономике цена формируется спросом и предложением. На размер скидки может влиять число оставшихся квартир в проекте, число покупаемых объектов, кредитные обязательства девелопера и прочее. Если девелопер чувствует себя уверенно, он большой скидки не даст.

Девелоперы, как и прежде, на свои деньги строят достаточно редко. Берут кредит в банке или привлекают деньги частных инвесторов — банков, фондов недвижимости или просто частных лиц, которые скинулись в общий котел и учредили акционерное общество. Местные банки кредитуют Юрмалу и центр Риги. Частные инвесторы в основном приходят из стран СНГ.

- Риэлторы говорили мне, что девелоперы сейчас экономят, проектируют в якобы люксовых проектах для иностранцев низкие потолки, тесные кухни и спальни, экономят на классе встроенной мебели и сантехники. Верно ли это?

- Если в проекте низкие потолки, тесные кухни и маленькие спальни, то он уже не может считаться люксовым проектом. Наоборот. Девелопер изначально строит проект с показателями эконом-класса, но хочет продать дороже. В рекламных целях сообщает, что строит проект класса люкс, добавляет пару "наворотов" и завышает цену. Клиент читает рекламу, приезжает и разочаровывается. Ошибка не в проектировании, а в позиционировании. Недвижимости класса люкс как таковой в Латвии практически нет. Она обладает набором определенных признаков, которые должны иметься в большинстве, чтобы жилье могло претендовать на высокий класс.

- Если порог вхождения в Латвию повысить вдвое при вложении в один объект, то этот объект нужно строить изначально более высокого класса?

- То есть, вы хотите сказать, что, повышая порог, можно привлечь более состоятельных покупателей, и наши девелоперы сразу начнут строить для них люксовое жилье? Нет, латвийский рынок в целом к этому не готов. Что-то должно повыситься в основной инфраструктуре, чтобы человек согласился выложить за квартиру больше. Латвия не ассоциируется у российских покупателей с роскошью.

Возьмите Испанию. Там каждое утро убирают пляж, на нем есть сетка, есть дешевое государственное такси, дешевая великолепная еда — я там могу съесть на обед свежевыловленного сибаса, а у нас давно продается только привозная рыба! Автобаны, туристические маршруты проходят вдали от неблагополучных районов. Где хоть что-нибудь из вышеперечисленного в Латвии? В той же Юрмале после того, как там стали активно строить для иностранцев, сервис ухудшился! Наверное, потому, что туристы все равно все съедят. Известные СПА износились, в ремонт никто не вкладывается. Зачем, если все и так забито. Никакой новой инфраструктуры в городе за это время не появилось. У нас в Саулкрасты все же другой образ жизни: там просто деревья, чистая вода в море и больше ничего нет.

- Один из доводов сторонников повышения порога состоит в том, что иностранцы способствуют раздуванию в Латвии пузыря, что квартиры дорожают, и местное население уже не в состоянии их купить. Вы согласны?

- Нет сумасшедших россиян, казахов, азербайджанцев, которые не считают денег и сметают не глядя все, что дают. Никакого пузыря нет. А жители Латвии не могут купить квартиру потому, что банки прекратили кредитование. А банки не кредитуют, потому что в стране кризис, безработица, на минимальную заработную плату прожить нельзя. Потому что у нас не развивается экономика, у нас вообще ничего не развивается. Большинство латвийцев не могут купить никакую недвижимость, даже единственную, не говоря о второй, третьей или десятой, о центре и даче у моря.