Аналитика, Латвия, Недвижимость, Прямая речь
Балтийский курс. Новости и аналитика
Суббота, 20.04.2024, 04:48
Участники рынка недвижимости Латвии ожидают позитивного развития в 2018 году
Активизация банковского кредитования и программа
государственной поддержки молодых семей при покупке жилья также оказали
положительное влияние на активность латвийского рынка недвижимости. Выросший
спрос, за которым в отдельных сегментах не поспевает предложение, повлиял и на
цены. В этом году эксперты прогнозируют аналогичную активность.
Жилой сектор: новый переходный период с растущим спросом
Айгар Стродс, руководитель отдела продаж жилого фонда компании Immostate, назвал события 2017 года на рынке жилой недвижимости новым переходным пунктом: появилось множество реновированных зданий.
"Люди охотно покупают квартиры в реновированных
домах, потому что они предлагаются, как правило, с полной внутренней отделкой,
с компактной планировкой и по доступной цене. Этот сегмент, хотя он и дороже,
успешно конкурирует с серийными домами, а по сравнению с квартирами в новых
проектах реновированное жилье дешевле. Также большое значение имеет месторасположение
недвижимости, которое у реновированных проектов часто лучше, чем у новых. В
этом сегменте цены в 2017 году выросли. Росту цен способствовали увеличение
зарплат, программа поддержки Altum, а также рост затрат на строительство",
- прокомментировал А. Стродс.
По прогнозам эксперта, в 2018 году спрос будет расти. "Нас ожидает острая конкуренция, и выиграют те, кто предложит дополнительную добавленную стоимость – более качественную отделку, доступные парковку и склад, лучшее месторасположение. Сейчас, анализируя ситуацию, можно заметить, что девелоперы уже заложили в цены потенциальный рост, поэтому при нынешнем уровне цен некоторые проекты могут показаться дорогими, но в конце 2018 года они уже станут доступны клиентам", - прогнозировал Стродс.
Потенциальными проблемами в жилом сегменте он считает постепенно возникающее перепроизводство проектов, не приспособленных к актуальным запросам рынка (слишком большая площадь, неправильный выбор места, несоразмерная цена).
Цены в некоторых регионах приближаются к рижским
Кристине Дакуле, директор компании Baltic States, рассказала, что на региональном рынке недвижимости 2017 год прошел "под знаком позитивной активности". По ее наблюдениям, в некоторых городах спрос значительно превысил предложение, например, в Огре, Валмиере, Цесисе, Лиепае. Это сильно повлияло на уровень цен, который из-за высокого спроса (например, в Огре, Саласпилсе, Сигулде) начинает приближаться к рижскому. Например, двухкомнатная квартира в Огре подорожала на 5 тыс. евро.
"Клиенты стояли в очереди по полгода, ожидая хорошего предложения по цене и площади. Так было не только с квартирами, но и с частными домами", - отметила она. Рост активности по сравнению с 2016 годом связан с тем, что в 2016 году рынок тормозил принцип оставленных ключей, а в прошлом году активизировалось ипотечное кредитование. На рынок в регионах положительное влияние оказала и программа поддержки молодых семей Altum.
По прогнозам К. Дакуле, в этом году активность в регионах сохранится на уровне прошлого года, возможно, несколько изменится общий оборот, из-за недостатка хороших предложений. Значительного роста цен она не прогнозирует, потому что в прошлом году они уже существенно поднялись. Немного увеличится стоимость востребованных хороших объектов.
"Я оптимистка и смотрю на этот год позитивно, потому что
в кризис ли, на растущем ли рынке, но всегда будут люди, которые хотят купить
недвижимость и покупают ее. Вопрос только в том, насколько активен будет рынок.
Время покажет", - сказала она, добавив, что после затишья в самом начале
года уже во второй половине января была выполнена вся месячная норма по
количеству сделок.
В элитном сегменте спрос есть, но предложение не всегда ему соответствует
Лига Игала, агент по недвижимости компании Latio, комментируя прошлый год в
сегменте элитного жилья (luxury),
признала, что спрос есть, но на рынке недостаточно предложений, в полной мере
соответствующих luxury-классу. Это
относится и к квартирам, и к частным домам. Владельцам приходится учитывать,
что срок продажи элитной недвижимости достаточно долгий: год или даже больше.
Покупатель, как правило, готов платить требуемую цену, если на рынке нет
соответствующих его требованиям альтернативных предложений с точки зрения
качества и месторасположения.
"В сегменте эксклюзивного жилья покупатель очень знающий и чрезвычайно
требовательный к качеству, для него важно использование современных
технологических решений, а также расположение объекта. Это означает, что
владельцы должны идти в ногу со временем и адекватно, в соответствии с рыночной
ценой и ситуацией, оценивать свой материальный вклад в недвижимость", -
подчеркнула Л. Игала.
По ее словам, жилье класса «люкс» покупают как местные
жители, так и нерезиденты: "Мы предполагаем, что в ближайшие годы
сохранятся те же тенденции: спрос будет, но надо учитывать, что в этом сегменте
каждая сделка особенная, и решения о покупке дорогого жилья принимаются
взвешенно, без спешки".
Юрмальский рынок становится реалистичным
По словам Игоря Данилевича, члена правления
компании Real Estate Jūrmala, лично
он был уверен в том, что после бума ситуация на юрмальском рынке недвижимости
изменится. Ранее на спрос значительно влияла программа видов на жительство, был
и эмоциональный интерес к городу, но после изменения ряда условий активность
нерезидентов значительно уменьшилась.
"Рынок
меняется. Если обозначить кривую активности, то в 2016 году по сравнению с
предыдущим был, конечно же, спад, но это здоровая коррекция рынка. Я не хочу
сказать, что цены падают, скорее, они становятся на свои места, потому что
ранее были серьезно завышены, - говорит эксперт. - Во втором полугодии прошлого
года и в этом году мы наблюдаем две группы владельцев: первые до сих пор живут
с иллюзией, что прежний бум возобновится (но для этого нет оснований), а вторые
приняли реальную ситуацию, прислушиваются к мнению профессионалов и готовы
менять цены, что, как правило, завершается реальной сделкой". В настоящее
время, по мнению И. Данилевича, в Юрмале – нормальный, основанный на реальных
ценах рынок, который регулируется спросом и предложением. Эта тенденция
останется и в 2018 году, чему может способствовать политика банков в области кредитования, направленная
на привлечение платежеспособных местных клиентов.
Местный рынок
оживет после коррекции цен, станет более здоровым и прозрачным в ходе борьбы с
легализацией незаконно нажитых средств, наметится четкое разделение предложений
на экономичный, средний и элитный сегменты. Раньше сегментация в Юрмале была
искажена, так как само по себе нахождение объекта в городе-курорте уже
автоматически поднимало цену на недостижимую высоту. В этом году для владельцев
юрмальской недвижимости актуальны будут упорядочение прав собственности,
легализация ранее выполненных строительных и ремонтных работ.
Иностранцы проявляют интерес к поселкам
Руслан Мироненко, руководитель отдела развития бизнеса компании
Saliena Group, оценивая минувший год в сегменте жилых поселков, отметил:
"Рынок по-прежнему активен, чувствуется очень большой интерес со стороны
клиентов, особенно молодых профессионалов, молодых семей. Средний возраст
людей, покупающих недвижимость, - 25-45 лет (90%). Ощущается большой интерес к
земельным участкам для частной застройки со всеми коммуникациями". Говоря
о ценах и спросе, эксперт прогнозирует только рост, с точки зрения как
количества клиентов, так и цен.
Прогнозы на
ближайшее будущее хорошие, предполагается увеличение спроса, чему способствует
и более благоприятная политика банковского кредитования, но нужно учитывать,
что расходы на строительство также увеличиваются, так что можно предвидеть и
рост цен. По словам Р. Мироненко, интерес со стороны иностранцев в Salienа сравнительно велик благодаря
трем международным престижным школам, которые находятся в поселке. Иностранцы
хотят и покупать, и арендовать недвижимость, и для них очень важны среда и
окрестности, а в Латвии очень мало ухоженных жилых поселков.
В коммерческих сегментах активность будет расти
Эгил Смилктиньш, член правления компании Starlex Real Estate, оценивая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, делает вывод, что в сегменте аренды офисов в Риге основными арендаторами, как и в предыдущие два года, были ИТ-компании. "Немного выросло количество сданных в аренду площадей в центре Риги, что объясняется тем, что многие предприятия концентрируют свою работу в столице и выбирают офисы большей площади, объединяют филиалы или даже пытаются найти отдельные здания, доля которых очень уменьшилась. По этой причине новые и современные офисные здания заполняются сравнительно быстро. Арендаторы ценят преимущества современных зданий – энерго- и теплоэффективность, планировку и оснащение, современную среду, наличие автостоянок", - прокомментировал ситуацию специалист.
Что
касается торговых площадей, то в прошлом году их активнее всего арендовали предприятия
общественного питания. "В 2017 году обозначилась тенденция, что крупные
продовольственные сети все чаще рассматривают возможность открытия магазинов в
центре города. Происходит ротация арендаторов, которые стремятся попасть в
торговые центры, но для тех, кому важно быть заметными, активные пешеходные
улицы в центре Риги остаются приоритетом", - комментирует Смилктиньш.
В сегменте
складских и производственных помещений специалист отмечает значительное
уменьшение объема предложений для аренды по сравнению с 2017 годом, и тому есть
несколько причин: нехватка соответствующих требованиям клиентов складских
помещений, общая экономическая ситуация в стране, выжидательное настроение
девелоперов, ждущих большого якорного арендатора. В стадии строительства находится
несколько индустриальных парков, так что может произойти ротация арендаторов, а
не соответствующие требованиям склады советского времени должны искать
альтернативные решения, что многие владельцы уже поняли, успешно сменив
профиль, например, на склады типа бокс.
В сфере
инвестиций по-прежнему высок спрос,
который уже превышает предложение, потому что объектов, привлекательных для
инвестиций, становится все меньше. "Востребованы объекты с отдачей 7-8% в
год и развивающиеся объекты, то есть исторические реновируемые здания. Уже даже
приходилось слышать мнение, что в ближайшем будущем иностранные инвесторы
умерят свой аппетит и желаемую прибыльность, - сказал он. - В целом же 2018 год
обещает быть активным во всех сегментах коммерческой недвижимости, но рост
будет небольшим. Самые существенные изменения произойдут, вероятно, именно в
секторе складов и индустриальных помещений, где появится больше возможностей
для арендаторов уже в ходе строительства приспосабливать к своим нуждам
планировку и другие решения".