Аналитика, Латвия, Недвижимость, Прямая речь, Строительство

Сертифицированный инженер-строитель, доктор инженерных наук Юрис Биршс ответил на вопросы участников встречи по поводу незаконной реконструкции, например, как быть, если такая реконструкция обнаружена на объекте, с которым работает агент по недвижимости, можно ли легализовать такое самовольное строительство и как это сделать.  

"Незаконное строительство опасно в любом случае, даже если его ведет сертифицированный инженер-строитель, потому что все, что не подчинено контролю, опасно. Если вы хотите быть честными людьми, то внутри дома разрешено покрасить стены, полы и приклеить обои, а все остальные работы нужно согласовывать со строительным управлением", - сказал Ю. Биршс. Он добавил, что за свой очень большой опыт ни разу не сталкивался ни с одним объектом, где не были бы допущены большие или меньшие ошибки. На вопрос, что делать, если куплен незаконно построенный объект, он ответил: "Может оказаться, что эти незаконные действия нельзя легализовать. Будьте готовы к тому, что объект даже придется сносить. Чтобы не возникало подобных проблем и не пришлось терять крупные средства, перед покупкой объекта не пожалейте несколько сотен евро, чтобы нанять сертифицированных специалистов, которые осмотрят его и оценят. В рабочее задание специалистов можно включить и более детальное обследование отдельных мест, экспертизу постройки и строительного проекта, что даст полное представление об объекте, на основе которого можно разработать и инвентаризационный план, чтобы использовать его в строительном управлении для согласования", - рассказал Биршс. "Вы, покупая объект с незаконным строительством, берете на себя риск. Многие по глупости покупают такие объекты, со вроде бы незначительными мелочами, которые, как вам кажется, вы можете устранить либо легализовать, но, как свидетельствует опыт, это может обернуться основательными проблемами. Идите к консультантам-экспертам, идите в строительное управление, в земельную книгу, чтобы получить полную информацию об объекте. Все надо проверить самостоятельно, не веря на слово, что все в порядке", - сказал эксперт.

На вопрос о сроках эксплуатации материалов он ответил, что в наши дни мы встречаем и деревянные здания, простоявшие около 400 лет, и каменные дома, которым не более 50 лет, но они вот-вот развалятся. "Всё определяют условия эксплуатации недвижимости – как были построены здания и как они использовались. Если в доме долго не жить, он погибает", - сказал Ю. Биршс. Он добавил, что два элемента здания должны быть в идеальном порядке – фундамент и крыша. Эксперт критиковал кровельщиков, потому что крайне редко встречаются действительно мастера своего ремесла: стариков сменило молодое, неопытное поколение, которое часто не учитывает наши климатические условия. Поэтому и нужно проводить экспертизу проекта у специалистов Союза инженеров-строителей.

Биршс поделился с агентами по недвижимости одним интересным наблюдением: "Когда вы приходите на объект и видите на подоконнике много дохлых мух, знайте, что муха – могильщик дома. Мухи ищут гнилое дерево, и это означает, что в доме неправильная конструкция крыши, образуется конденсат. Мухи – первый признак, что в здании что-то не в порядке". Специалист добавил также, что следует обратить внимание на крышу зимой (имеется в виду наша традиционная крыша в форме перевернутой буквы V): если на ней скапливается снег, будьте уверены, что крыша неправильно покрыта и гниет. 

Оценка некоммерческих объектов в Латвии

Марис Лаукалейс, член правления и начальник отдела оценки Arco Real Estate, рассказал об оценке некоммерческих объектов (частные дома, квартиры) в Латвии. Он пояснил, что в оценке недвижимости используются два метода: метод поступлений, который больше применяется в оценке коммерческих объектов, и метод затрат, или сравнительных сделок (рыночный), когда объект оценивается через сравнение с другими объектами сделок и проводится анализ факторов, формирующих общую стоимость недвижимости. Основной фактор стоимости – это известный постулат рынка недвижимости "место, место и еще раз место", напомнил специалист. "Квартира в популярном микрорайоне будет дороже, чем в других микрорайонах, а квартира в тихом центре Риги – дороже, чем на улице Пернавас, которая тоже считается центром", - пояснил он.

Многолетние исследования рынка серийных квартир Arco Real Estatе и полученные данные позволяют фиксировать изменения на рынке и дают дополнительную информацию для оценки конкретных мест и серий домов. В качестве примера Лаукалейс упомянул квартиру в Пурвциемсе, стоимость которой определяют серия дома, количество комнат, отделка, в том числе помещения общего пользования. В последнее время для стоимости квартиры важно, утеплен ли дом и как он управляется. Также существенный фактор цены – расположение в определенном здании, у магистральной улицы или во внутреннем квартале, насколько далеко торговый центр и учебные заведения.

М. Лаукалейс признал, что оценка недвижимости все же отстает по времени, потому что стоимость объекта устанавливается на основе уже состоявшихся сделок, а рынок на месте не стоит. "Стоимость запаздывает, или, при растущем рынке, "забегает вперед". Поэтому актуален вопрос, как учесть в оценке этот период. Если мы оцениваем квартиры в новых проектах, где мало данных для сравнения, потому что сделок с новыми проектами было немного, можно учитывать прогноз на будущее. Обычно для таких объектов, с которыми до сих пор не было сделок, первые оценки бывают заниженными. Если в распоряжении эксперта есть данные, что месячный рост на рынке составляет 1,2%, то этот прирост учитывается в цене, чтобы компенсировать задержку во времени", - разъяснил нюансы оценки М. Лаукалейс.

На вопрос, как оценивать объекты, на которых имело место незаконное строительство (построены лоджии, снесены перегородки), эксперт ответил, что оценщики знают стандартные планировки квартир и сразу видят, была ли перестройка. Однако оценщик не имеет права утверждать, что перестройка была незаконной, поэтому он лишь делает отметку о замеченных изменениях. "При оценке мы применяем на таких объектах коэффициент снижения 5-7%, что связано с практической стороной легализации: разработкой технических документов, записями в официальных регистрах", - рассказал Лаукалейс.   

В завершение своего выступления он рассказал о средних рыночных стоимостях в Риге и регионах Латвии. Если сравнивать Латвию с Литвой и Эстонией, то там разница между столицей и регионами не настолько ярко выражена. В ближайших к Риге регионах (Юрмала, Елгава, Огре), а также в Цесисе и Валмиере стоимость квадратного метра составляет от 465 до 3500 евро с тенденцией к росту, а в Лиепае и Даугавпилсе эти цифры очень малы, цена квадратного метра не достигает даже 300 евро. В Резекне отмечен небольшой рост цен, в Даугавпилсе немного выросла активность сделок, что эксперт связывает с тем, что люди, уехавшие за границу на заработки, накопили средства и теперь вкладывают их, потому что купить квартиру по цене 240 евро за квадратный метр выгодно. В других малых городах Латвии цены еще ниже – 85-120 евро. Новые проекты развиваются сейчас только в Риге, ее окрестностях и Юрмале. "За пределами столицы проекты на продажу не развиваются, возможно, в будущем появятся проекты для аренды, хотя в некоторых новых проектах в Лиепае, Даугавпилсе и Резекне были сделки даже за 700-1000 евро за квадратный метр".

По данным Arco Real Estate на 1 октября о средней цене квадратного метра в микрорайонах Риги, в тройку самых дорогих микрорайонов входили Тейка (895 EUR/м²), Иманта (815 EUR/м²) и Пурвциемс (812 EUR/м²), а самыми дешевыми квартиры были в Вецмилгрависе (616 EUR/м²) и в Болдерае (541 EUR/м²).  Эксперт рассказал, что это данные по квартирам, в которых последние 10-15 лет не было ремонта, но состояние неплохое. "На практике мы видим, что покупаются либо квартиры в очень плохом состоянии по ценам ниже упомянутых, либо наоборот – отремонтированные квартиры, что добавляет к цене еще 15-20%", - пояснил Лаукалейс.

На вопрос, как рассчитывается цена квартиры, если при ней нет земли в собственности, эксперт ответил, что оценка основана на величине земельного участка и количестве квартир на нем. "Например в Вецдаугаве был объект – дома на 2 и 4 квартиры на сравнительно больших земельных участках - и цена земли была достаточно высока, поэтому в случае, если земля не находится в собственности, коэффициент может составить все 20%. Однако в классических микрорайонах (Плявниеки, Пурвциемс) в оценке девятиэтажного здания этот коэффициент составляет, как правило, 5-7 %", - рассказал специалист.