Аналитика, Латвия, Недвижимость, Прямая речь

В центр города должны вернуться жители

Главный архитектор Риги Гвидо Принцис, фото www.riga.lv.

Г-н Принцис, будем честны: так называемый «парадный» центр города не всегда радует.  Очень красивые, имеющие культурно-историческую ценность здания часто пустуют. Первые этажи здания на центральных улицах, где обычно в больших городах размещаются дорогие магазины, у нас сэконд-хэнды и алкоаутлеты. Вряд ли все это способствует сохранению исторического центра…

Гвидо Принцис: Это большая проблема. Исторический центр города с начала 2000-х теряет жителей. Причин очень много.  Денационализация жилья, продажа объектов в центре города иностранцам, которые замораживают недвижимость, никак ее не развивая.  Докризисный бум строительства недвижимости в районах.  

Платежеспособные люди стали переселяться на окраины, где жилая среда комфортнее, лучше. Ведь, что такое комфортная жилая среда?  Необходимо наличие развитой инфраструктуры – это  парки, зеленые зоны, свежий воздух, велоинфраструктура, детские сады и площадки, школы, поликлиники. Все это работает только в комплексе. Если в каком-то районе этого нет – люди голосуют ногами, переезжают.

Поэтому ближайшее время – это вызов для центра города. Нужно понимать, что центр города уже не будет как прежде местом скопления в основном большого количества офисов и магазинов. Если говорить об офисах, то и потребности в них стало меньше – все чаще благодаря технологиям люди могут работать из дома. Шоппинг осуществляется в основном в крупных торговых центрах, построенных на окраинах – в одном месте много магазинов, большие парковки. Реализовать такие проекты в центре города было бы невозможно.

В этих условиях центр города должен совмещать несколько функций: люди должны здесь и жить, и работать, и ходить в кафе и магазины. Нужно думать о том, как центру стать конкурентоспособным местом для проживания определенной группы горожан. Чтобы они вернулись сюда жить. Для этого нужно заботиться об экологии, уровне сервиса, транспортной инфраструктуре. Все это нужно развивать. Как только люди вернутся – появятся в центре и магазины совсем другого класса, а не только сэконд-хэнды и аутлеты.

Хорошая перспектива для центра города – это развитие арендного жилья. И тут есть позитивные сдвиги. В этом году у нас в конкурсе «Приз года в архитектуре Риги» впервые представлены два объекта в нише арендного жилья – в периферийном центре, на улицах Красотаю и Гертрудес. Это действительно новинка года! Фактически появились целые арендные дома, а не отдельные квартиры в домах под сдачу. Причем эти дома уже пережили реновацию.

Девелопер говорит, что все квартиры уже арендованы. То есть – спрос есть. И у этих новых доходных домов очень интересные с экономической точки зрения предложения: ровный счет за услуги, прачечная в подвале дома для всех жильцов, что позволяет экономить пространство в небольших бюджетных квартирах, находящихся в центре города. Такие проекты могут быть интересны для определенной категории жителей: например, для молодых людей, которые работают в центре, неплохо зарабатывают, не обзавелись, возможно, пока детьми, живут для себя. Тут перспективы есть.

В центре Риги есть, к сожалению, разрушающиеся запущенные здания, имеющие, тем не менее, культурно-историческую ценность. Эти здания принадлежат частным владельцам, а у них нет или денег или желания заботиться о своей недвижимости. У города же нет права инвестировать средства в чужую собственность. Не рискует ли Рига потерять свое культурно-историческое наследие? И что может сделать город, чтобы этого не случилось?

Г.П.: Увы, такой риск существует. Простого выхода тут действительно нет.

Что можно делать в такой ситуации?

Г.П.: Во-первых, Рижская дума уже сейчас применяет повышенные ставки налога на недвижимость к таким объектам. Эта мера призвана побуждать предпринимателей принимать решения в отношении своей недвижимости – ремонтировать здания, продавать эти объекты, если нет возможности самим вкладывать средства.

Во-вторых, городу сейчас доступные различные налоговые скидки за приведенные в порядок исторические объекты – в частности, финансирование ЕС позволяет производить ремонты фасадов исторических зданий, и такие проекты уже реализуются.

В-третьих, город, хоть и не имеет права вкладывать свои средства в частную собственность, все же может создавать условия для инвестиций, развивая инфраструктуру в конкретном районе.  И это тоже делается. Благоустройство парков в Гризинькалнсе и Зиедоньдарзсе, ремонт улиц и реконструкция здания школы в том же районе повышают привлекательность этого места на карте города.  Прежде Гризинькалнс считался депрессивным районом, имел дурную славу, а сейчас люди захотели там жить – и предприниматели на это реагируют. Появляются и кафе, магазинчики.

На ваш взгляд, в историческом центре Риги могут появляться новостройки? Возможен ли компромисс между историей и современностью?

Г.П.: Исторический центр Риги – не единообразен. Это огромная территория с разными структурами застройки. Старая Рига, центральная часть ул. Бривибас и, скажем, Ластадия – это абсолютно разные типы застройки, у каждого района своя культура и свои возможности развития. Невозможно измерить весь исторический центр линейкой, и вывести единую формулу застройки.

В современных условиях в любом месте можно построить абсолютно любое строение из любых материалов. Единственное, что позволяет на стадии развития территории убедить, что проект будет уместным и у него есть потенциал – это публичное обсуждение. Девелоперы должны выходить со своими проектами, приводить свои аргументы, выслушивать мнения и профессионалов, и жителей конкретного района. Только так можно понять, какие проекты важны, а какие станут – проблемой. Цель – не запретить строительство, а прийти в ходе обсуждения к компромиссу, дать понять тем, кто строит, понимание об условиях, в которых он работает, помочь найти ему для бизнеса правильное место.

Я, допустим, критиковал проект гостиницы, которая строится сейчас возле Дома Черноголовых – на мой взгляд, семь этажей монументального объема не совсем соответствуют структуре застройки Старой Риги. А вот здание, построенное рядом с Церковью Святого Петра, наоборот, очень хорошо вжилось в среду старого города – получился деликатный диалог между историческим зданием и стеклянной новостройкой. Детали, материалы, пропорции объекта не бросаются в глаза, не доминируют.

Но наименее защищена у нас деревянная архитектура – мы драматически теряем это культурно-историческое наследство. Увы, деревянные дома часто подвергаются сносу, нежели реставрации, им угрожают пожары. Но все же постепенно возрождение происходит, люди понемногу начинают понимать ценность деревянной архитектуры, что это не только ворох гниющих досок. В Калнциемском квартале, на ул. Красотаю уже есть позитивные примеры того, как можно работать с деревом. Ведь сейчас дерево можно сделать огнеупорным, это хороший материал с точки зрения экологии. Доказательство тому – дерево все чаще стало встречаться в новостройках Эстонии, Швеции, Финляндии и других стран.

Парадоксально, но у нас в Латвии есть технологии и индустрия деревянного строительства. Местные предприятия изготавливают на экспорт деревянные здания из семи, и десяти этажей. Наши деревянные дома стоят в Великобритании и Норвегии – это модно. А у нас – нет.

В Риге сейчас уже можно строить деревянные дома до шести этажей – мы поменяли нормативы, прежде можно было только трехэтажные. Такая смена нормативов позволит иными глазами посмотреть на земельные участки в исторических местах, в центре. Пока проектов нет, но они могут появиться. Вот у нас уже на архитектурном конкурсе в Риге в этом году впервые появилось практически полностью деревянное здание – завод Latvijas finieris  на ул. Финиера, 6. На здании деревянная отделка – панели на стенах и крыше. Пока дерево для строителей не материал номер один, по сравнению с бетоном и стеклом оно дороже на 10-15%. Но дизайнерские тенденции близкой нам Скандинавии указывают на развитие деревянного строительства.

Какое будущее ждет советские постройки в микрорайонах?

Все же большинство рижан – около 85% – живут в типовых домах советской застройки. Постепенно жилой фонд изнашивается, микрорайоны смотрятся не слишком привлекательно. Ясно, что Рига по примеру Москвы условно «хрущевки» сносить не будет. А как в этом случае улучшать жилую среду в Риге?

Г.П.: Здесь легких решений нет. Но при этом могут быть очень разные варианты этих решений, которые все же политические – и должны приниматься не только на муниципальном, но и на государственном уровне. Я представляю наш город в Европейском партнерстве  жилья Urban agenda. И, к сожалению, могу сказать, что Рига сейчас плачевно выглядит на фоне других городов. И наша главная проблема: в 90-е годы людям в процессе приватизации отдали в собственность квартиры, а вместе с ними и дома, но люди по сей день не осознают, что это – их собственность, о которой им теперь надо заботиться. Причем, не только о лично своей квартире, но и вместе обо всем доме – помещениях общего пользования, коммуникациях, визуальном облике здания.  Пока у нас эта модель – собственники квартир заботятся о своем доме – не работает эффективно.

Варианты действий могут быть разными. Самый очевидный выход – работать и еще работать с жителями. Самих жителей на данном этапе очень беспокоит качество реновации зданий. К сожалению, иногда реновация не проводилась в комплексе: скажем, утепление произведено, а водопровод и систему проветривания не поменяли. Нельзя производить реновацию, руководствуясь только соображениями экономии теплоэнергии. Если уж беремся за дело, то нужно и реновацию внутренних помещений проводить, и улучшать доступность среды у дома – обновлять подъездные пути, планировать и устанавливать детские площадки, автостоянки и велоштативы.

С точки зрения градостроения, управления микрорайонами, в которых действительно живет большинство рижан, нужно применять к реновации комплексный подход. Ремонты надо планировать на целые кварталы, понимая, как должен будет выглядеть этот квартал в итоге. Должен быть в идеале «квартальный» подход к ремонтам, нужно ремонтировать блоками, сегмент за сегментом. Осматриваем один квартал, общаемся с жителями, выясняем, что нужно, оцениваем возможности, предлагаем решения, продумываем финансирование – государство выдает гарантии, деньги, а самоуправление гарантирует качество работ. И вот в этом случае исторические микрорайоны советской застройки, может быть не все, но основные, будут иметь новое современное лицо и обретут необходимую функциональность.

Все это даже не столько дорого, сколько требует времени и умного проектирования. Понимания со стороны жителей и тех, кто реализует проекты. И, да, конечно, мы тут также может столкнуться с нехваткой рабочей силы. Не хватает не только строителей, но и архитекторы/инженеры далеко не всегда имеют опыт такой работы.

Город строит социальное жилье. Соседство с социальными домами нравится далеко не всем жителям. На ваш взгляд, под социальное жилье нужно отводить отдельные территории или же такие дома должны быть в разных районах?

Г.П.: С политикой сегрегации я не согласен. На европейском уровне мы говорим о «доступности жилья» для разных групп горожан.  Жилищная политика, согласно европейскому пониманию, затрагивает намного более широкий спектр людей, нежели только людей с очень низкими доходами или вообще без доходов. Такое жилье в идеале, в будущем должно быть доступно и, скажем, многодетным семьям со средними, просто невысокими доходами. И в тех районах, где есть школы, садики, поликлиники. Поэтому социальные квартиры нужно развивать там, где от этого будет польза. 

На мой взгляд, в жилищной сфере у государства, самоуправления в будущем должна быть более активная позиция. К сожалению, свободный рынок иногда девальвирует жилищную политику, поскольку дома строятся только там, где это выгодно девелоперам и продают эти дома и квартиры тем, кому выгодно продать. Они не строят там, где это было бы более выгодно городу.

В то же время есть горожане, проявляющие интерес к проживанию в частных отдельных домах – со своим входом и выходом, двориком. В Риге мало районов с такими домами – Межапарк, Тейка, Кипсала, ближняя Пардаугава. А  дефицит таких предложений заставляет платежеспособных горожан перебираться в поселки под Ригой. Вы прогнозируете, что в Риге появятся новые районы подобной застройки?

Г.П.: На окраинах такие поселки проектировались, и я думаю, что в городе должны быть места, где бы строились частные дома. Да, нужно заинтересовывать людей развивать такой частный сектор в самой Риге, чтобы они не уезжали в Адажи, Марупе и так далее. Такие возможности быть должны, и об этом жилищном сегменте надо думать. В то же время я наблюдаю интересную тенденцию: растет спрос на сегмент так называемого концептуального жилья – рядные или малоквартирные дома (на 3-8 квартир), где можно оптимизировать  технические решения и лучше осуществлять управление домами.

Проблемы с обслуживанием многоквартирных домов в Риге заставляют задумываться – а не стоит ли жить в доме на несколько семей, где легче принимать совместные решения? Будем откровенны: процесс принятия решений в доме на 50 квартир не всегда прост, соседи друг с другом часто даже не знакомы. А вот рынок малоквартирного жилья очень перспективен. Для таких домов есть места и в Пардаугаве, и в историческом центре, и в исторических районах – Тейке, Чиекуркалнсе, Московском форштадте. Такие дома должны находиться на периферийном центре.

То есть, новые жилые районы в Риге не появятся, будет  «точечная» застройка, поиск мест  в уже существующих?

Г.П.: В последние годы развиваются два новых района – Скансте, где одновременно возникают и офисы и жилая застройка, и Дрейлини, проектировавшийся городом для особых социальных нужд. Пока в новых районах нужды нет.

Есть ли перспектива у приморских районов?

Насколько город сейчас использует потенциал своих приморских территорий? Традиционно Даугавгрива, Вецмилгравис, Мангальсала, Вакарбулли считаются отдаленными и не слишком престижными районами. Но разве близость моря не должна повышать привлекательность этих районов?

Г.П.: Потенциал рижских приморских районов пока недооценен в силу исторических аспектов – там были промышленные зоны. Их будущее зависит от эффективности транспортного сообщения с центром. Если сообщение будет удобным и быстрым – люди будут больше туда ездить и, соответственно, рассматривать эти районы как места для проживания. Гипотетически проблему сообщения с центром могли бы разрешить мост через Саркандаугаву, поезд до Болдераи и так далее. Сейчас в Вецмилгравис можно доехать только по проспекту Виестура, в Болдераю – только по улице Даугавгривас. Это не очень комфортно и не слишком быстро по сравнению с путем до Сигулды или Бабите. Мобильность в случае развития Даугавгривы – фундаментальная вещь.

Конечно, очень многое изменится, если будет построена Северная переправа. Она радикально изменит ситуацию с территориями, находящимися на севере от центра. Спилве, Экспортный порт, та же Даугавгрива займут совсем иное место на карте Риги.

Пардаугава: какие перемены ожидают левый берег?

 А у ближней Пардаугавы какие перспективы? Сложно не заметить, что Торнякалнс и Кипсалу уже облюбовали вузы…

Г.П.: Сейчас Пардаугава переживает стремительное развитие. Практически крупные вузы –  Латвийский университет (новое здание Факультета естественных наук в Торнякалнсе), Рижский технический университет, RISEBA – создают именно в этом месте свои студенческие кампусы.  Можно прогнозировать, что в Торнякалнсе, на Кипсале появятся студенческие городки, то есть, там будет жить и учиться очень много молодежи, в том числе и из-за рубежа.

Причем, надо учитывать, что уже реализованные вузами проекты – это только часть общего замысла. В планах строительство зданий еще для нескольких факультетов. Будут и учебные корпуса, и общежития, и инфраструктура для спорта и отдыха. Понадобятся, соответственно, и разные объекты, предоставляющие услуги. Все эти проекты могут дать и импульс для развития бизнеса, мы ждем предложений и от частных владельцев земельных участков, находящихся вокруг планируемых объектов.

Важно понимать: в наш век уже неактуально говорить о развитии студенческих городков закрытого типа, как это было прежде. Они больше не могут развиваться как городки за изгородью, тем более, что в нашем случае мы говорим о территории, находящейся почти в центре города. Тут нужно комплексно думать о том, как студенческая инфраструктура интегрируется в городскую среду, и что это даст бизнесу.

В идеале на этой территории могут работать стартапы, появляться технологические парки, в которых могут пробовать свои силы те же студенты. Для них это будет еще и местом практики, потенциальной работы.  Все это может дать импульс предпринимателям, и мы очень заинтересованы в диалоге с представителями вузов, бизнесменами, самими студентами, чтобы узнать, как лучше действовать дальше.

Развитие Луцавсалы, Закюсалы и Андрейсала

Рига может похвастаться большими живописными островами на Даугаве. Судьба Кипсалы уже, видимо, во многом решена. А как будут развиваться дальше Луцавсала, Закюсала, Андрейсала? Используем ли мы «островной» потенциал?

Г.П.: Луцавсала заняло нишу уголка рекреации. Развивается парк отдыха, возник благоустроенный и очень популярный у рижан пляж, работает детская площадка. Здесь уже проходят и множество культурно-развлекательных мероприятий. И это очень важно, что в городе есть такой объект.

У Закюсалы очень серьезные планы по развитию.  Девелоперы планируют развивать жилую зону на несколько тысяч жителей – для семей. Там образуется среда для проживания семей с детьми. Хотя, конечно, мы понимаем, что застройка Закюсалы – это большой вызов. Сейчас там нет транспортной инфраструктуры, есть и погодные особенности – например, сильный ветер, порывы на острове ощущаются сильно. 

Предполагается, что телевизионной вышке предстоит претерпеть реновацию и вновь стать привлекательным туристическим объектом. В целом Закюсала должна стать очень интересным объектом, и тут городу придется идти в ногу с девелоперами и совершенствовать инфраструктуру, в том числе, транспортную.

А вот у Андрейсалы амбиции немного поутихли. В свое время были проекты развития жилья и коммерческих помещений, но сейчас они в режиме ожидания – инвесторы пока молчат. На Андрейсале практически вся земля частная, поэтому повлиять на развитие этой территории город не может.

Rail Baltica: что этот проект даст Риге и ее жителям?

 В ближайшее время государство собирается реализовать масштабный проект Rail Baltica, который затронет территорию Центрального железнодорожного вокзала, Центрального рынка, Центрального автовокзала, Торнякалнс. Что это даст городу и горожанам?

Г.П.: Если проект осуществится, а вроде бы все к этому идет – в процесс вовлечены очень много сторон – то будут ощутимые функциональные и визуальные изменения.

Во-первых, изменится само здание вокзала – образ и решения в зоне самой станции. Большой акцент будет сделан на пассажирах, которые ежедневно пользуются поездами – им будет удобнее попадать на вокзал из разных точек города и перемещаться дальше. Если железнодорожный транспорт будет интегрирован в сеть городского транспорта, то это удобно и для рижан, и для тех жителей, которые живут в самоуправлениях, прилегающих к столице, но работают в Риге.  То есть, будет решен вопрос ежедневной мобильности.

Но, конечно, нужно быть готовым к тому, что на 2-3 года, пока будет вестись строительство, ситуация с транспортом ухудшится, зато затем – станет резко лучше.

Во-вторых, пропадет железнодорожная насыпь, фактически делящая Ригу на две части – Старый город и куда менее презентационную сейчас, транзитную территорию вокзалов и рынка.  Вместо насыпи будет прозрачное пространство, что изменит и визуальный облик, и расширит возможности использования территорий. Для самих горожан, для гостей Риги визуально «откроются» Центральный рынок, который уже сейчас является популярным туристическим объектом, и Московский форштадт.

Планируется, что конечная остановка микроавтобусов будет перенесена к Центральному рынку. Параллельно, как мы знаем, сам Рижский Центральный рынок планирует инвестировать средства в развитие своей территории, мы знаем, что город благоустроит береговую зону канала. Позитивные изменения уже произошли в квартале Спикери, на набережной от Железнодорожного до Островного моста появился променад, велодорожка. Развитие Московского форштадта пока прогнозировать трудно. Но новая ситуация может быть выгодна для новых проектов и новых идей.

Архитектурные тренды Риги XXI века

А можете ли вы назвать три самых успешных архитектурных проекта уже XXI века в Риге?

 Г.П.: (задумывается).  Первое – с пространственной точки зрения был хорошо, хотя и дорого реализован, проект Латвийского Национального художественного музея. Считаю, что это проект расположил Ригу на мировой карте уже с несколько иным значением. И для местной публики объект доступный и дружелюбный.

Второе – я надеюсь, что Rail Baltic даст новые возможности для горожан. Но в этом проекте очень многое зависит от нюансов, которые пока не обсуждались, там очень многое будет зависеть от  избранных архитектурных решений, которые в руках авторов и застройщиков проекта.

И третье – лично мне очень нравятся Спикери. Это хороший пример того, как можно превратить деградирующую территорию в популярное и полезное место  в центре города у рижан, предпринимателей и художников.

На днях в 11-й раз был вручен Приз года в архитектуре Риги. Подведите итоги: как изменились за эти годы тенденции в архитектуре, строительстве?

Г.П.: Главное – появился рационализм. Раньше я такого не замечал. С первого дня делаются расчеты, все думают о том, чтобы эксплуатация, обслуживание зданий была экономной, вплоть до того, насколько часто  краску надо менять. Авторы  нередко жалуются на то, что три и более раза приходится переделывать проект, чтобы он был в итоге более экономичным, рациональным. Такими вы вышли из кризиса.

Опять же – до кризиса – было очень много больших объектов, после – стало больше прагматичных. Раньше были проекты ЕС, большие государственные и муниципальные объекты, сейчас у нас возникла пустота в этой нише, зато появились частные проекты – и тут заказчики очень придирчиво считают свои деньги.

Новинка этого года – доходные дома. Типично – офисные здания, иногда промышленные объекты. В этом году, в отличие от прошлых лет, нет ни одного медицинского или учебного учреждения.

В целом же кризис внес коррективы во все секторы – все стали на ступеньку умнее.