Латвия, Недвижимость, Прямая речь

Вайрис Дмитриевc, адвокат Vilgerts

Вайрис Дмитриевc, адвокат Vilgerts, и юрист Ингус Мелмерс дали профессионалам советы по ходу ведения сделок, напомнили об ответственности агентов недвижимости, разъяснили, как мошенничество трактуется уголовным правом, а также проанализировали конкретные ситуации и привели примеры из актуальной судебной практики.

Вайрис Дмитриевc, давая советы по ходу заключения сделки, разделил ее на несколько этапов, первым из которых является изучение объекта.  У юристов есть 50 стандартных вопросов, которые мы рекомендуем задавать клиенту (о соседях, коммуникациях, конфликтах, защитных полосах, правах собственности, правах первой руки и др.). Если на какой-то вопрос нет ответа, зажигается красная лампочка - значит, этот риск нужно оговаривать в договоре. Мы, юристы, намеренно стараемся преувеличить проблему перед заключением договора и завершением сделки, чтобы в дальнейшем проблем уже не возникло”, - сказал адвокат Vilgerts.

Он порекомендовал изучить покупателя/продавца недвижимости, используя для этого интернет-ресурсы (например, Google) и регистры (например, убедиться, что клиент не включен в Регистр неплатежеспобных лиц), чтобы понять, какова его возможность принять ответственность, если в процессе сделки что-то будет замалчиваться.

О полезности интернета в повседневной работе напомнил один из частников клуба, рассказав случай с клиентом из Турции, который хотел заключать сделки в Латвии, но из интернета всплыла информация о совершенных им мошеннических сделках в Швейцарии, и после того, как клиенту сообщили об этом, он сразу исчез.

В.Дмитриевc добавил, что важна и проверка прав представительства – следует узнать, почему клиент действует на основании доверенности и является ли предъявленная доверенность действительной и активной. Это можно проверить по регистру недействительных документов и у нотариуса, выдавшего доверенность. Также нужно учитывать другие риски, от которых агент должен своевременно себя оградить (например, налоговые последствия, предложенная структура сделки и др.).

Юристы напомнили, что актуальной проблемой сегодня являются так называемые фиктивные договоры аренды. Проблему пытаются решить на политическом уровне, изменив нормативное регулирование. Одно из предложений состоит в том, чтобы создать специальный регистр арендных договоров в Земельной книге. Но пока нового закона нет, единственный способ бороться с арендаторами и субарендаторами для признания договоров недействительными - это обращение в суд.  Это требует ресурсов и времени, поэтому часто так называемые фиктивные арендаторы используют ситуацию, пытаясь договориться вне суда, через компенсацию. Во многих случаях данное предложение принимается, чтобы разрешить проблему быстрее.

На вопрос, не может ли тянуться за недвижимостью “хвост” старых арендных договоров, юристы ответили, что так случается, и это связано с недобросовестностью продавца. В таком случае на продавца можно подать в суд на возмещение ущерба, поскольку выселение жильца влечет за собой убытки. Поэтому эксперты рекомендуют уже в договоре предусмотреть подтверждение продавцом того, что на объекте не висит никаких скрытых договоров аренды, а также предусмотреть договорные механизмы, которые помогли бы уберечься от подобных ситуаций (выплаты, поручительства и т.п.). По словам экспертов, в последнее время начато несколько уголовных процессов о поддельных арендных договорах, в которых не только подделаны подписи, но и предоставлена не соответствующая действительности информация

Давая рекомендации по заключению договора о сделке, юристы Vilgerts советуют подготовить и держать под рукой стандартный договор, который можно легко изменить, исходя из сложившейся ситуации. Если есть какие-то сомнения, их нужно обязательно оговорить в договоре. Также следует оговорить порядок выплаты (предусмотрены ли и каким образом будут внесены задаток или предоплата, будут ли деньги храниться в банке на счете сделки или у нотариуса), обязанности сторон, порядок прекращения договора. В договоре должны быть предусмотрены все возможные риски (поручительства, отложенный платеж как гарантия) и закреплен порядок передачи прав собственности. Рекомендуется приложить распечатки из Земельной книги о “статусе кво” недвижимости на момент сделки (чтобы в промежуточный период не произошло никаких “чудес” с объектом). В договоре важно предусмотреть точные и ясные обязанности сторон и их разделение. Перед подписанием нужно проверить права сторон: например, если это юридические лица, убедиться в Регистре предприятий, что подписывающие люди обладают правом представительства.

О сфере ответственности агента рассказал Ингус Мелмерс. По его словам, в судах пока не было дел, в которых подвергалась бы сомнению ответственность агента или с него требовалось бы возмещение ущерба, возникшего по его вине, но агентам надо помнить, что при заключении сделки они являются уполномоченными лицами, и действовать им следует как порядочным, рачительным хозяевам. Юрист напомнил нормы закона: коммерческий агент обязан возместить ущерб за свои противоправные действия/бездействие на общих основаниях, если доказаны его противоправные действия, наличие ущерба, связь между противоправными действиями и ущербом. И. Мелмерс добавил, что срок давности для исков, проистекающих из договора коммерческого агента, составляет четыре года. Ответственность коммерческого агента может наступить и за разглашение коммерческой тайны (факт заключения сделки, идентичность партнера, сумма сделки и др).

Эксперты Vilgerts рассказали, как мошенничество трактуется уголовным правом – это присвоение чужого имущества или права на это имущество через злоупотребление доверием или хитрость. Однако в Уголовном законе нет специальной статьи о мошенничестве с недвижимостью, которая предусматривала бы ответственность за незаконные сделки с недвижимостью.

Знакомя с судебной практикой, юристы упомянули несколько примеров мошенничества с недвижимостью. Например, случай с поддельными документами о наследовании: человек предъявил нотариусу фальшивое завещание, на основании которого было выдано удостоверение и получена недвижимость. Далее она была продана другому лицу. Верховный суд постановил, что это случай, когда имущество приобретено хитростью. Но важно, что дальнейшие действия виновного лица с этим имуществом (реализация, помещение под залог, обмен и др.) не признаны новым мошенничеством и в том случае, если виновный вводит в заблуждение следующего покупателя, что имеет право распоряжаться этим имуществом, потому что дальнейшие действия с имуществом, присвоенным мошенническим путем, не криминализуются.

В заключение семинара эксперты резюмировали: чтобы агенты недвижимости могли избежать потенциальных требований о возмещении убытков, которые могут быть направлены против них, важно:

-          убедиться в правах собственности продавца и как они касаются третьих лиц (супруга, кредиторов);

-          проверить все возможные отягощения недвижимости (залог, арендное право, землевладелец и др.);

-          осознавать состояние недвижимости и аспекты, касающиеся ее эксплуатации;

-          точно договориться о порядке выплат (рассрочка и др.);

-          желательно использовать счет сделки (или хранение у нотариуса): на счет сделки покупатель перечисляет всю цену покупки после заключения договора, а кредитное учреждение перечисляет ее продавцу после выполнения условий договора;

-          в договоре должен быть точно оговорен порядок регистрации прав собственности;

-          для собственной безопасности и комфорта можно привлечь других экспертов и внести в договор оговорки в отношениях с клиентом (риск берет на себя клиент).

В начале апреля LANĪDA открыла Клуб профессионалов недвижимости, в рамках которого исполнительная дирекция ассоциации каждый месяц организует интересные и полезные встречи.