Латвия, Недвижимость, Право, Прямая речь, Рынки и компании, Строительство

Балтийский курс. Новости и аналитика Четверг, 28.03.2024, 10:07

Юрмала. Хроника объявленного убийства

Евгений Гомберг, предприниматель, Юрмала, 28.09.2015.версия для печати
Совсем недавно, в октябре 2012 года, Юрмальская дума утвердила территориальное планирование города. И немедленно стала его менять. На днях проект изменений в виде документа «Оценка влияния изменений на окружающую среду» представили публике на обсуждение. Восемьдесят три страницы, таблицы, заключения экспертов.

Территориальный план застройки — документ хитрый, он определяет статус каждого клочка земли. Где можно строить, что именно, в каком объеме, а где нельзя. Напишут — курортная зона — пиши, хозяин, пропало. А «разрешается жилая застройка в двенадцать этажей» — остаток жизни можно не работать.



Для обсуждения назначили четыре встречи. В здании Думы 17 сентября выступил лично мэр г-н Трукснис, рассказал, что поступило 193 предложения, из которых 65 включили, 21 поддержали частично, а 89 – отклонили.  «Мы ничего не скрываем, на обсуждение выносим также и спорные предложения».

 

Заметно волнуясь, мэр рассказал, что предприниматели, построившие за последнее время свыше тысячи квартир и апартаментов, оказались в тяжелом положении. Дума старается идти навстречу и рассматривает предложения предпринимателям по изменению зонирования и разрешению строительства, в том числе в особо охраняемых природных зонах.

 

Вслед за мэром выступили разработчики документа SIA Grupa93. Подробно представили будущие парки в Каугури и Кемери, лодочную станцию, заправку под мостом Дзинтари. Все два часа, как «мене-текел-фарес», на экране светилась цифра 0.11%. Всего-то столько, -  объясняли авторы, - мы меняем. Как в старом фильме оправдывалась дама перед застукавшим её мужем, «Васечка, это же такой пустячок, а мужику облегчение».


Третья улица Строителей

Документ предлагает в трёх случаях поменять статус «территория застройки» на «природную зону». И в шестнадцати – наоборот. В том числе:

 

·         №7. Dzintari 2103, 3.3 гектара

·         №8. Meža pr. Dzintari 2805, 2908, 3005, 3105, 3208, 3306, 3405, 3.14 гектара.

·         №9.  Lielupe 1005, продолжение ул. E.Birznieka-Upīša, между 9 и 13 линиями, 5.14 га

·         №16. Dubulti 0102, 4.38 гектара.

 

Итого 16 гектаров. Именно о них и пришла поговорить раскалённая общественность.

 

№№ 7 и 8 – это лес по обе стороны проспекта Межа, за санаторием Белоруссия вперёд к станции Дзинтари. №9 – лес в дюнной зоне напротив гостиницы Лиелупе, полкилометра у самого пляжа, шириной метров 120. №16 – опять дюнная зона в Дубулты, за площадью, где когда-то был памятник Ильичу.

 

Статус этих территорий сегодня – 9 и 16 включены в список «особо охраняемая зона приморской лесистой дюны» Европейского союза и ЛР (категория 2180). Зоны 7 и 8 – «природная территория». Эти статусы предлагается поменять на территорию застройки. После чего лес вырубят, и Лесной проспект станет Третьей улицей Строителей.

 

Про помощь коммерсантам в документе нет ничего. Официальная версия, зачем рубить столетние леса Юрмалы, главную ценность курортного города, - «Рациональное использование территории городского центра (принцип компактного города, развитая уличная сеть, бережное использование инженерно-коммуникационной инфраструктуры, … увеличение нагрузки на которую экономически выгодно и снижает нагрузку эксплуатационные расходы».

 

Убийственная логика. Следом хлопнут себя по лбу и другие управы: а мы-то чего? И уйдут под застройку Эспланада и парк Кронвальда, лондонский Гайд-парк, Центральный парк в Нью-Йорке. Компактный центр, уличная сеть развита, коммуникации тут же.

 

На самом деле, Юрмальской думе наплевать на коммуникации. Застройщикам просто указывают, какие коммуникации им придётся построить за свои деньги, а потом подарить их городским структурам.

 

- Зачем вы отдаёте под застройку территории, - спросили мэра. – Тоже хотите в коммерции поучаствовать? – Нет, раздраженно ответил он. – Мы избавляемся от ненужного. Вот так. Ну не нужны им парки, леса, дюны, сосны.


Убить дважды

Да так ли уж предприниматели «попали»? Проедают накопленный жирок, сдают в аренду, сбрасывают заоблачные цены, продают понемножку. Милостей у Думы не просят.

 

Просят не те, кто строил, и им-то Дума «оказывает помощь». Только упомянутые позиции 7-9 и 16 -это 16 гектаров, 160 тыс. кв. метров. Интенсивность, т.е. отношение разрешенных к строительству метров к площади участка, в Юрмале установлена от 55% для особняков до 115% для малоэтажной многоквартирной застройки. Возьмем за среднее 85% - на новых территориях можно построить тысяч 140 кв. метров. Тысяча апартаментов, о которых говорил мэр, метров, скажем, по 140 каждый, - примерно столько же. Тушим пожар керосином. На «предпринимателей в трудном положении», хлынет еще столько же пока не проданных квадратных метров. Две тысячи пустых апартаментов, обвал цен до пола, убийство рынка и перспектив города. И всего-то нужно погубить дюну и лесопарк.

 

Пустующие апартаменты стоят на земле, купленной по коммерческой стоимости. Предложений земли в Юрмале несчётно, покупай да строй. Но у «помогаемых» земля в аренде по символической цене, фора от пятисот евро в цене каждого квадратного метра, и недвижимость в местах, до сих пор на рынке небывалых – на самом берегу, у пляжа. Да, и коммуникации, не забудем, уже есть!

 

Арендованную и застроенную землю выкупить можно недорого, по цене застроенной территории. И не до, а после строительства, еще два-три года гандикапа. А уж продать - по полной. Впрочем, скорее всего, они и строить не будут, выбьют право застройки и перепродадут право аренды. Их бизнес не в строительстве.


Плохонький биотоп

В стоимостном выражении земля без права застройки, да вообще говоря без права продажи, не имеет коммерческой стоимости. С правом же застройки земля вдоль проспекта Межа сегодня стоит 300-500 евро за квадратный метр. Дюнную зону оценить трудно, до сих пор таких предложений не было. Возьмем предложения по единичным участкам позади дюны, «на первой линии» Дзинтари-Лиелупе, по 1000 евро за кв. метр. Грубо - 120 миллионов евро «помощи». По модному нынче в России критерию «коррупционная ёмкость» проект поправок просто зашкаливает.

 

Давно известно: в лозунге властей всех мастей «все для блага человека, всё во имя человека» этот человек имеет конкретное имя и фамилию. Указывать инициаторов конкретных предложений и отягощения в виде договоров аренды участков в Думе не принято. Общественность первым делом спросила мэра, кто автор предложения по дюне Лиелупе и в каких отношениях он состоит с земельным участком. Мэр неубедительно соврал, что не знает. Поднялось такое, что пришлось вмешаться помощникам, и на свет выплыла компания «Nekustama īpašuma vērtētāju alianse” SIA. Далее мэру объяснили, что участок стоит миллионов 30-50, и лицо его непритворно вытянулось, в таких категориях он не мыслил.

 

Как вообще попал этот участок, по всех смыслах абсолютный ноу-ноу, в шортлист? Почему его не с лестницы пинком спустили, а сочли «спорным»? Как поднялась рука на то, что по-английски называется sacrosanct, свято-священно?

 

По заключению экспертов по видам растений и биотопу, его территория соответствует категории ЕС и Латвии 2180 - особо охраняемому биотопу «Лесистая приморская дюна» 2180. Однако, качество биотопа оценено как низкое, так как констатированы различные природные угрозы для биотопа. Дама из группы 93 подчеркнула особо: «мы рассматриваем не особо охраняемую территорию, а особо охраняемый биотоп». Как говорят в детском саду, не забор обвалится, так корова обсерет.


Ирга волосистая

Далее, простите за длинную цитату, она того стоит. «В случае застройки в местах застройки будет уничтожена ранее по плану природная территория D2 – сейчас городской лес. На части территории, как ожидается, будут сделаны насаждения, или будет сохранена природная территория.

 

По рекомендации эксперта, не следует планировать застройку в части невидимости ближе к балтийскому морю, чтобы уменьшить негативное влияние на защитный пояс береговой дюны. Кроме того, следует провести мероприятия по улучшению низкого качества биотопа – уничтожить Vārpainā korinte {это кусты такие c ягодками, по-русски Ирга волосистая}, организовать антропогенные потоки, чтобы не нарушать естественный почвенный покров, а также обеспечить, чтобы с территории не была убрана упавшая древесина, включая сосновые ветви большого размера.


Вывод: при соблюдении рекомендаций эксперта по биотопу - нейтральное влияние на окружающую среду, так как на части территории биотоп 2108 улучшится. Иначе – негативное, прямое, долговременное влияние на сохранение окружающей среды».

 

Похоже, над нами издеваются. Курортников не пускать, чтоб не топтали. Лес вырубить, срубленные ветки и древесину не убирать, немного посадить обратно. Тогда вырубка дюнного леса биотоп даже улучшает. Но уберете дрова, - говорит эксперт, - пеняйте на себя!

 

Документ настолько заказной, что тошнит.  Отдать его независимым экспертам – может и лишились бы лицензий придворные разработчики.

 

При небольшом уходе «биотоп плохого качества» восстанавливается за один-два сезона. Вычистить подлесок, выдрать волосатого вредителя. А можно дюну застроить: перхоть всего радикальнее лечить гильотиной.

 

Парадоксально, но Дума как раз занимается биотопом на своей территории, подлеском, мусор убирает. Кроме Lielupe 1005, - и земля государственная, и обязанность ухода на арендаторе. Вот они-то участок со всем биотопом запустили. А в 2013 году просто вырубили около шестидесяти сосен. На письменные жалобы с фотографиями пней Дума невозмутимо отвечала – вырубили клёны.


Без права переписки

Все предложения имеют своих авторов - арендаторов участков. Договор деятелей с Госимуществом (VNĪA) по Лиелупе удалось увидеть. Коротенький, от 2 июля 2001 года. Участки общей площадью 58,678 кв.м., без малого шесть гектаров, сданы в аренду на 10 лет.  Подчеркнули, (п.2.5.), что по Земельной книге участок без права застройки. Раз никто ничего не собирался делать, у Арендатора всех обязанностей - «использовать землю в соответствии с законодательством, обеспечить уход и содержание в порядке», платить аренду и налог. А чтоб было понятнее, в 2011 году, 10 лет спустя, дописали – «в том числе обеспечить регулярный сбор отходов».

 

Зачем вообще нужен такой договор? А вот, немудряще:

 

«5.10. Арендатор имеет право приобрести земельный участок в собственность в соответствии с актами законодательства ЛР

7.3. Договор считается оконченным, если Арендатор заключает договор купли участка».

 

Закон запрещает покупку земли в дюнной зоне, так что осталось всего-то изменить нормативные акты, их ведь люди пишут.

 

Первые десять лет не вышло, в 2011 году договор продлили на два года, строго-настрого записав, что – всё, хватит, Арендатор не имеет прав на продление Договора. В 2013 году продлили до 30.06.2018. Строго-настрого записав, в дополнение к земельной книге, "без прав капитальной застройки и трансформации леса». Это, как водится, не помешало арендаторам в 2015 году подать предложение о смене трансформации леса и статуса особо охраняемой дюны на территорию капитальной застройки.

 

Зачем такой договор VNĪA? Ну, какие-то деньги получаем, смущается в камеру чиновник.

Немного, 1,5% от кадастровой цены 80,626 евро. Итого в год 1209,39 евро за аренду и столько же налога.

 

Почему такие гроши? Футболисты Челси десять лет носили на майках «Самсунг», за 18 миллионов фунтов в год. Контракт закончился. Теперь на майках «Шины из Йокогамы», за 40 миллионов.


Только у нашего «Госимущества» пятнадцать лет цены не меняются.


Голос мэра

Точности ради, дюна в Лиелупе – собственность государства, остальные - города. По участкам в Дзинтари, вдоль проспекта Межа, и в Дубулты эксперты честно сказано: трансформация 3,3 гектаров леса из территории насаждений и отдыха в территорию публичной застройки окажет негативное, прямое и долговременное влияние на сохранение и защиту территории.

 

В конце обсуждения общественность хором проголосовала за исключение из плана двух наиболее «спорных» предложений – Лиелупе и проспект Межа по чётной стороне, до остального не успели.   Мэр присоединился и тоже поднял руку. Позже он пообещал вычеркнуть два-три.

 

Можно надеяться, атака на дюны пока еще авантюра.  Но под её прикрытием крадётся грозная и реальная опасность. Лес в Дзинтари, участок 2103, 10,6 (десять!) гектаров, где под застройку планируют отдать три, для начала, вместе с соснами ста пятидесяти лет, рубить которые запрещено законом. Умельцы мелкими шажками уже довели статус территории с D1 (природная охраняемая зона) через D2 (природная территория), до D3 (зона насаждений и отдыха). Теперь просят следующий, P1-2, зона общественной (без жилой) 5-6-этажной, ни много ни мало, застройки под дымовой завесой «развития медицинского центра, связанного с курортологией».

 

Протаскивают затею под дымовой завесой «развития медицинского центра, связанного с курортологией». Голословное заявление, никаких обоснований, хотя бы анализа спроса на услуги курортного центра. Нет плана застройки, расчетов по инвестициям, а ведь медицина – дорогая штука. Нет опыта создания курортных центров, нет инвесторов, наконец. Зачем под такой центр три гектара, где по нормам можно построить. Зачем под курортный центр участок, где по нормативам можно построить сорок тысяч квадратных метров, а это, между прочим, площадь Национальной Библиотеки. Кто им поверит? Только Дума. Быстро вырубим лес, подумаем потом. А чего думать? Построят жилмассив, назовут «Курортный центр». Как обычно.

 

Знаменитая курортная поликлиника на пляже в Майори давно закрыта. Лес, который рвутся вырубить, прямо примыкает к кварталу улицы Piestātnes, где почти на трёх гектара находится бывший курортный центр Министерства Внутренних дел. Его тоже закрыли за ненадобностью. Помещения сдали в аренду частной фирме. Законсервировали уникальную минеральную скважину глубиной 450 метров, пробуренную еще нефтяниками при советской власти, такого оборудования в Латвии нет.  Нужен курортный центр – вот он. И для нового строительства места много. От юрмальских сосен - руки прочь!


В защиту

Те, кто согласен с этой статьей, могут отправить мнение Думе на info@jpd.gov.lv до 10 октября включительно.  Юридически по государственной собственности в Лиелупе может высказаться любой гражданин, по Дзинтари и Дубулты, - жители Юрмалы. Текст предлагается:


Es, (имя, фамилия, персональный код, адрес), kategoriski iebilstu pret mežu iznīcināšanu Jūrmalā, pret mežu un kāpu dabas zonu transformēšanu apbūves teritorijās, un pieprasu izslēgt no «Jūrmalas pilsētas teritorijas plānojuma grozījumi» projekta šādu teritoriju zonējuma maiņu:


1.       Dzintari 2103

2.       Dzintari 2805, 2908, 3005, 3105, 3208, 3306, 3405.

3.       Lielupe 1005.

4.       Dubulti 0102.






Поиск