Балтия – СНГ, ЕС – Балтия, Инвестиции, Латвия, Недвижимость, Право, Прямая речь

- Госпожа Зенчик, в каком состоянии сейчас наш рынок недвижимости?

- Давайте вернемся на несколько лет назад. 2006-2007 год. Внесены законодательные изменения в условия кредитования: Для получения займа нужно предоставить банку справку о доходах. В результате число получателей ипотечных кредитов существенно сокращается. 2008 год: мы в серьезном экономическом кризисе. Люди перестали покупать недвижимость, девелоперы бросают недостроенные проекты из-за того, что банк или инвестор не выделяет очередной транш. Разыгрывается множество банкротств. Хочу еще напомнить, что в это время многие жители не оплачивают не только кредиты, но и коммунальные платежи. Многие дома не платят за отопление. В центре города есть кварталы, окна в которых не светятся по вечерам.

2010 год: принимаются поправки к Закону о гражданстве, согласно которым временный вид на жительство в Латвии можно получить в обмен на инвестиции трех видов: инвестиции в бизнес, в субординированный капитал банка и в недвижимость.

Вложения в действующие предприятия с оплатой налогов были непопулярны. Рентабельность латвийского бизнеса очень низка, скорее даже отрицательна, чем положительна. К тому же обеспечить регулярные налоговые поступления в бюджет в чужой стране — довольно трудная задача. Желающих нашлось мало.

Инвестиции в субординированный капитал были более понятны претендентам на ВНЖ, проценты по ним в латвийских банках были даже выше, чем в швейцарских. И люди, имеющие 200 тыс. латов свободных денег и не желавшие связываться с недвижимостью, пользовались этим инструментом довольно охотно. Крах Latvijas Krājbanka и быстрое его закрытие привели к снижению поступления таких средств в нашу экономику. Государство гарантировало вкладчикам возврат только 100 тыс. евро. Кроме того, обнаружилось, что вместе со вкладами "сгорает" и право на ВНЖ, во всяком случае, его нужно пересматривать.

Остался самый понятный для инвестора инструмент — недвижимость. Он осязаем, ликвиден (по крайней мере, так думают покупатели). В доме или квартире можно, в конце концов, пожить. И плюс — Латвия прописала очень понятные правила игры. Клиент точно знал, что нужно купить объект, подать документы в оговоренный срок, заплатить госпошлину, и в 99% случаев он получал вид на жительство. Этот один процент "невписавшихся" составляли люди, которые нарушали законы в своей стране, объявлены в розыск или что-то явно нарушали, о чем они знали сами. В редких случаях человек получал отложенное решение с требованием принести дополнительно какой-то документ.

- Что покупали клиенты?

- Более половины инвесторов превышали бюджет ВНЖ. Они покупали то, что им нравилось. Приезжая с планами потратить 150 тыс. латов, тратили на приглянувшуюся квартиру или дом 300 тыс. В результате за пять лет в центре города все квартиры до 200 тыс. евро и качественное жилье стоимостью до миллиона выкуплены. И это хорошо. Потому, что местные жители не могли и не могут покупать их. Если бы не было этой программы, это жилье стояло бы пустым и ветшало.

Банки, которые в к 2010 году переняли массу "плохих" залогов, до 2014 года успели реализовать большую часть, закрыв собственные проблемы. В 2012 году застройщики поняли, что проекты можно развивать, стали получать новые разрешения под нереализованные проекты, изменяя их, и к 2013 —2014 году появилось довольно много строек. И вот теперь, когда появились рабочие места, а молодые специалисты, которые учились за границей, снова стали возвращаться в Латвию, депутаты изменили правила игры.

Согласно новым правилам, для получения вида на жительство нужно вложить в недвижимость уже не максимум 150 тыс. евро, а 250 тыс. независимо от региона, причем это должен быть один объект, а не несколько. Но, кроме того, нужно заплатить в бюджет еще 5% от суммы покупки. Об этом требовании мало говорят журналисты, и оно уходит на второй план. Но оно очень неприятно для людей, которые принимают решение. До сих пор взносы в бюджет ограничивались пошлиной на приобретение недвижимости в размере 2% от суммы сделки. Она уплачивалась всеми покупателями на общих основаниях. Теперь, уже имея на руках решение УДГМ, нужно заплатить еще одну госпошлину. Причем, напомню, что если до 2013 года госпошлина на покупку недвижимости не могла превышать 30 тыс. латов, то теперь верхние ограничения для всех платежей сняты.

- Что произошло на рынке перед подорожанием ВНЖ?

- Что происходит, когда вам говорят, что товар, которые вы собираетесь купить, завтра подорожает? Вы спешите закрыть сделку, которую, возможно, только начали обдумывать. В результате все сферы бизнеса, связанные с недвижимостью под ВНЖ, с января по сентябрь жили в режиме "нон-стоп", Департамент гражданства и иммиграции работал с 8 утра до 8 вечера, запись была на месяц вперед, Земельная книга с трудом справлялась с очередями. Теперь, подводя итоги, мы можем с удовлетворением констатировать, что с июля по август подали документы в УДГМ около 7 тыс. человек, примерно столько, сколько за весь период от вступления поправок в силу в 2010 году до 1 апреля 2014 года. Кто-то заработал на том, что процесс был сильно ускорен. Квартиры подросли в цене, банки распродали неликвиды. И вот наступило 1 сентября. Люди по привычке немного еще приезжали, кто-то совершил покупку, закрыл отложенную сделку. Кстати, не все россияне, приобретающие у нас недвижимое имущество, оформляют вид на жительство.

- Его заменяет пятилетняя шенгенская виза, оформленная в другой стране ЕС?

- Это не совсем равноценная замена. Она дает право выезжать в Шенгенскую зону не более чем на 90 дней в году. Но если человек хочет провести все лето в Юрмале с детьми, он уже не попадет по ней в Париж на Рождество. Еще один довод — разное качество паспортного контроля. Отношение к обладателям вида на жительство в европейской стране принципиально иное, чем к обладателям "краснокожей паспортины" с визой, это отмечают многие наши российские клиенты.

Итак, с сентября вид на жительство подорожал. Однако надо отметить, что на рынке квартир за 120 тыс. евро за несколько месяцев раскуплено все, что только может вызвать интерес. И если владелец какого-то проекта мне сегодня говорит, что он работает на местном рынке и поэтому у него остались нераспроданные квартиры, я начинаю думать, что в его маркетинговой политике, в месторасположении проекта было не так. Потому что покупателям, принимающим экстренное решение, важно было уложиться в сроки и бюджет, и безразлично, есть ли в округе водоем, находится ли квартира в центре или в 20 минутах езды от города, новое это жилье от девелопера или "вторичка". Все квартиры в сданных в эксплуатацию проектах за 150 тыс. евро распроданы. Застройщики говорят нам, что в новых проектах в центре, которые готовятся к выходу на рынок, даже себестоимость квадратного метра уже превысила этот порог, а цена составляет около 3,5 тыс. евро. Ничего под прежний закон в продаже нет.

- Выходит, девелоперам был выгоден этот закон?

- Когда приняли сентябрьскую поправку, я заподозрила, что ее лоббируют владельцы дорогой недвижимости, которые не могут ее продать и рассчитывают это сделать, изменив условия рынка. Но товар не становится ликвидным только от того, что предложение на рынке изменяется. Если у вас есть хорошая квартира за полмиллиона, скажем, на улице Элизабетес, и она соответствует своей цене по всем параметрам, ее купят независимо от того, сколько стоит ВНЖ. Это во-первых.

А во-вторых, подходящие объекты за те же деньги есть в Испании на берегу моря, там теплее, там много русских землячеств. Есть и другие варианты без риска, что тебя вычислят по национальным признакам и лишат вида на жительство только от того, что ты гражданин не той страны. Поэтому, думаю, нынешние правила игры диктовались не участниками рынка, а людьми, которые не имеют недвижимости на продажу и вообще далеки от экономики.

- Рынок приспособился к изменениям?

- Да, можно так сказать — с натяжкой. Но изменили закон один раз — остановитесь. Между тем активность законодателей продолжается, риски покупателей растут, и иногда они готовы скорее потерять 10% задатка, внесенного ими за квартиры в еще не сданных в эксплуатацию проектах, чем закрыть сделку и потом "выпасть" из-под закона. 31 октября новый Сейм подтвердил, что закон в части, касающейся граждан РФ, будут менять. И хотя окончательное решение еще не принято, российские СМИ, выполняя госзаказ, пишут, что выдачу ВНЖ в Латвии для россиян уже остановили: правительство РФ заинтересовано в том, чтобы их деньги удержать в стране.

Неопределенность влияет на рынок наиболее пагубно. Когда мы говорим: давайте завтра отменим ВНЖ для россиян, — это "отменим" можно трактовать по-разному. Можно не давать его новым претендентам, а можно отнять у тех, которые его уже получили. Мы, участники рынка недвижимости, даже боимся думать, что вкладывают в эту формулировку те, кто пишет закон, и каким он в результате получится. Нам придется признаться себе, что в нашей стране возможен отъем собственности: "земля крестьянам, заводы рабочим".

- Как повлияет эта законотворческая деятельность на рынок недвижимости в будущем?

- Даже последствия сентябрьского повышения стоимости ВНЖ мы увидим только в январе-феврале. За полгода становятся заметны инвестиционные тренды. Но мое личное, субъективное мнение таково: застройщики вам и через полгода не скажут, что они близки к банкротству. Продавцы до последнего момента будут скрывать реальное положение вещей и не станут распространяться о том, что у них остановились продажи. Они будут предлагать друзьям оформить фиктивные резервации, чтобы показать положительную отчетность инвесторам, людям, которые поверили тебе и дали деньги. Сейчас проекты финансируются в основном иностранными инвесторами, и им в любом случае выгоднее сдать дом в эксплуатацию, потому что готовое здание — это товар, у него есть стоимость. Можно не делать отделку, но крыша и окна должны быть. Но то, что продажи встанут сейчас, и латвийская экономика недополучит денег от сделок, я могу гарантировать.

- А кто у нас инвесторы?

- Они прячутся за оффшорами. Есть проекты, которые считаются российскими. Видимо, в связи с кризисом в России у некоторых из них могут возникнуть проблемы с ликвидностью, на завершение проекта не хватит средств. Впрочем, тут все зависит от того, в какой стране и в какой валюте у инвестора хранятся деньги. Но, конечно, эффект от кризиса на латвийском рынке недвижимости может усилиться российским кризисом.

- Россия сейчас стремительно закрывается от мира и экономически, и политически. Имеет ли смысл бороться о сохранении закона о ВНЖ в условиях, когда не зависящие от нас обстоятельства создают новую экономическую ситуацию, в которой он уже неактуален?

- Если бы мы сейчас сказали россиянам: мы вам рады, все, кто успеет, давайте к нам, привозите ваши деньги, ваши семьи, потому, что вы против Путина, и мы в Европе тоже против Путина, мы с вами думаем в одном направлении — мы бы успели еще что-то получить, пока двери не закрылись.

Помимо стремления россиян создать "запасной аэродром" в Европе, есть еще одна возможность, которая для нас сейчас исчезает: жители РФ, имеющие накопления, спасают их от обесценивания вследствие валютного кризиса и "сгорания" в банкротящихся банках. Государство гарантирует им вклады в объеме 600 тыс. рублей. Многие ищут альтернативные инструменты сохранения денег, вспоминают о старой доброй недвижимости и покупают ее в Латвии, потому что здесь ею легко управлять. Эти деньги, пусть небольшие, пошли бы в нашу страну, на вторичный рынок квартир. Но сейчас, наслушавшись разговоров о запрете ВНЖ, клиенты мне говорят: знаете, мы лучше поедем в Германию, тоже близко, недооцененный рынок, понятные ставки аренды. И билет на самолет до Берлина тоже уже дешевле, чем до Риги: в airBaltic туда-обратно слетать меньше чем за 300 евро не получается.

Но и это еще не все. Департамент гражданства и иммиграции тоже постепенно, но ощутимо меняет практику в рамках существующего закона. Вот вы приехали получать вид на жительство. Есть три возможных срока: 5 дней, 10 дней и 30 дней. Вы говорите: я готов заплатить тройную пошлину (это 1000 евро на семью), но хочу получить решение за 5 дней. Вы приходите за ответом — он отрицательный. Вам объясняют: ваша справка не годится. Возможно, чиновник просто не успел проверить информацию. Если бы вы растянули срок обработки ваших документов на 10 дней, справку, может быть, признали бы действительной. Но никто не возвращает клиенту денег.

Или человек подает документы на продление ВНЖ и спрашивает, можно ли получить идентификационную карточку ребенка без его присутствия. В прошлом году ему разрешили. И в этом отвечают, мол, да, конечно, достаточно паспорта. Клиент приезжает с паспортом ребенка, но чиновник говорит, что все же по закону ребенок должен присутствовать при выдаче сам, и карточку не выдает. Человек преодолел 2 тысячи километров, заплатил за дорогу и проживание, и все зря.

У меня создалось впечатление, что в последние два месяца в департаменте действует негласное распоряжение ограничить поток претендующих на ВНЖ россиян. Служащие, работающие с людьми, по-прежнему очень отзывчивы, стараются помочь, но система построена так, что решение принимают другие, которые с клиентами не контактируют. Если правила допускают разную трактовку, еще летом ответ был бы положительным, сейчас скорее скажут "нет". Чиновник извинится, но пошлину изволь заплатить. Для латвийских жителей 1000 евро — это большая сумма, но почему-то у нас думают, что для россиянина это ерунда. С какой стати мы вдруг стали считать деньги в чужих карманах и предъявлять претензии к людям, которые готовы нам заплатить?