Аналитика, Латвия, Недвижимость

Балтийский курс. Новости и аналитика Среда, 11.12.2019, 20:00

Экскурс по советской застройке: рухнет или ещё постоит?

Николай Кудрявцев, Вести, 15.11.2019.версия для печати
Вчера прошла организованная бюро архитектора Риги международная научно-популярная конференция "На пути к программе доступного и разнообразного жилья в Риге", в рамках которой разные специалисты и простые рижане обсуждали особенности жилья в столице. Газета "Сегодня" получила в этой связи комментарий главного архитектора Риги Гвидо Принциса.

Формат конференции был выбран необычный - в виде экскурсий по рижским кварталам. Одна из них, к примеру, прошла под девизом "Подумай о Плявниеках" непосредственно в самом сердце микрорайона. Кто бы мог подумать, что с точки зрения архитектоники («строительного искусства») — микрорайон Плявниеки один из самых интересных в Риге. Да, его архитектура стала нефунцкиональной в современном контесте, но не сам район тому виной. 


Общий фон к этому мероприятию, уважаемые читатели, достаточно тревожный: быстро приближается окончание официального срока использования домов советской постройки - 40-60 лет. И это при том, что в них проживает порядка 60% жителей Риги. Когда срок эксплуатации истечет и специалисты выяснят, что дома небезопасны, что станет с их жителями? Пока никаких программ переселения не предусмотрено, строительства на замену этим домам тоже не ведется.

Вот и собрались местные и международные эксперты в области городского планирования, архитектуры, строительства и других смежных, родственных отраслях, чтобы обсудить будущее. Рассмотрели лучшие европейские примеры для того, чтобы начать дискуссию о возможности и необходимости создания "Программы доступного и разнообразного жилья в Риге, пояснил "Сегодня" главный архитектор Риги Гвидо Принцис.

По его словам, паниковать по поводу выхода "хрущевок" из строя, пока рано. Но думать на перспективу - обязательно надо.

Мы же со своей стороны отметим, что широкое обсуждение РЕАЛЬНОЙ ситуации в связи с домами "советской" застройки крайне важно. Не зря в латвийских СМИ уже появились весьма мрачные прогнозы: возможно, грядет новая афера, сопоставимая с КОЗ. Ведь это же такая сладкая возможность - запугать жителей, заставить жильцов взять кредиты на реновацию домов, (включив их в квартплату), и раздать строительные заказы своим фирмам. И всего-то нужно для этого - еще раз поругать все советское.


Контекст: о чем говорят правила КМ

Средний срок эксплуатации типового жилья у нас определяют правила Кабинета министров Nr. 907 "Правила обследования, технического обслуживания и текущего ремонта жилого дома, находящегося в нем оборудования и коммуникаций".

Так, самым большим запасом прочности обладают сталинские проекты – у них срок эксплуатации определен в 150 лет и закончится он только к 2100 году.

А вот у проектов 464-й серии срок эксплуатации составляет 60 лет, и у тех многоэтажек, которые были построены в 1960 году, он закончится уже в следующем, 2020 году.

Остальные проекты хрущевок также находятся в группе риска – у 316-й и 318-й серий срок эксплуатации закончится ориентировочно в 2025 году, у 103-й, 104-й, 467-й серий и чешских проектов – в 2030 году, у 602-й серии – в 2035 году, у 119-й серии – в 2050 году.

Таким образом мы видим, что у большинства хрущевок срок эксплуатации закончится через 5–15 лет. И теоретически получается, что после окончания срока эксплуатации в таких домах жить больше будет нельзя. А где же тогда жить? Неужели, покупать новое жилье? А если ещё не расплатился за ипотеку на старое? Одни вопросы, на которые пока нет ответа.

Нет даже систематических исследований технического состояния этих зданий в реальности, а не на бумаге. Строительные студенты Рижского технического университета в рамках курсовых проводят исследования выборочных зданий. Кроме того, несколько лет назад Бюро архитектора Риги и Рижский университет Страдиня проводили общий проекты, рамках которого проверили сразу 100 домов. Среди дефектов обнаружены такие:

- межпанельные швы заполнены низкокачественным материалом, не обеспечивается их герметичность;
- балконы в аварийном состоянии;
- плохая теплоизоляция магистральных отопительных труб;

Но в целом, как видим, ничего фатального. Может, эти дома ещё века простоят - кто знает? Однако не исключена ведь ситуация, что конкретному дому могло не повезти со строителями - они схалтурили и кто теперь знает, когда мы увидим последствия. (Об изучении состояния домов, которое ведет министерство экономики см. в главе - "Идет обследование 464-й серии").


«Властям придется вмешаться»

В разговоре с нами главный архитектор Риги Гвидо Принцис по поводу сроков эксплуатации пояснил:

- Это довольно относительное понятие. Его часто употребляют, чтобы создать картину, которая в ближайшее время точно не будет актуальной. Не стоит сгущать краски и думать, что дома вот-вот начнут разваливаться. Думаю, до этого далеко и это не главный аспект, о котором мы хотели бы говорить.

Наши исследования показывают, что в большинстве своим сами дома - технически и конструктивно - проблем не вызывают. А вот в чем действительно проблема и на что мы делаем акцент - это то, что в 21 веке большинство жителей Риги живут в домах, которые не ремонтировались 30, 40 и более лет. На это на указывают и эксперты OECD (Организация экономического сотрудничества и развития - прим. ред.), они проводили исследования и должны дать свои рекомендации.


Наши исследования тоже показывают, что обстоятельства жизни большинства населения Латвии не соответствуют нашим представлениям о том, как должны жить люди в 21 веке. И это не только вопрос энергоэфективности домов. Такие моменты, как холод зимой, перегрев летом, плохая вентиляция, неправильно сделанные лоджии и балконы, недостаточно места для хранения вещей и велосипедов - это все мы уже воспринимаем как само собой разумеющееся явления. Но если такое мы видим в новых проектах, мы ведь это считаем очень плохим. Тем не менее, в таких условия живет большинство жителей Риги и Латвии.

Вторая сторона проблемы: несмотря на то, что речь в большинстве случаев идет о частной собственности, нередко финансовое состояние владельцев не позволяет надеяться, что их приоритетом в ближайшее время станет реновация домов. Доходы большинства жителей средние или низкие, у них и так много ежедневных задач, которые надо решать. Поэтому мы не можем ожидать, что через пару лет все вдруг соберутся ремонтировать дома.

Это все говорит о том, что нашим руководителям - политическим, административным, придется как-то вмешаться.

Нам вместе надо думать о решениях, которые мы можем предложить для этих домов. Архитекторы их знают, многое могут предложить. Теоретически, все возможно. Но, чтобы реализовать идеи на практике, нужно приложить много других усилий - организаторских, управленческих, надо найти срдства, разработать процедуру принятия решений и так далее.

Так что слово за властью.

Г-н Принцис также напомнил, что с прошлого года в Риге есть программа поддержки квартировладельцам для решения текущих проблем дома. Многоквартирные дома могут получить 50% муниципального софинансирования от сметы на проведение ремонтных работ и реновации.

... А мы в свою очередь напомним от себя: даже половина суммы за ремонт/реновацию - это ведь существенная прибавка к счетам квартировладельцев, у многих из которых и сейчас большие долги по "коммуналке". И ничего удивительного тут нет: средний размер пенсий и зарплат в Латвии подобные расходы выдержать не может.



Идет обследование 464-й серии

Министерство экономики Латвии летом заказало провести проверку домов 464-й серии (в народе их называют "литовками") компании CMB. Нанятым специалистам поручено выяснить состояние несущих конструкций домов, узлов и перекрытий, внешних стен и швов.

В то же время, министр экономики Ральф Немиро полагает, что если бы проверка затронула и дома 602 серии, то там тоже вскрылись бы серьезные проблемы. В разговоре с журналистами он отметил, что жильцы этих домов годами проводили самовольную перепланировку (сносились стены ради "евроремонта" - авт.), что, вероятно, существенно влияет на состояние несущих конструкций.

Если заказанная экспертиза выявит значительные проблемы в конструкциях домов, то осложнится жизнь и у их обитателей: возможен полный или частичный запрет эксплуатации этих домов, сообщил представитель Рижского строительного управления Эдгарс Бутанс. То есть, в таких домах нельзя будет ни жить, ни продавать их.

В свою очередь, представители банков заявили: в случае признания квартиры непригодной для проживания оставшийся кредит придется все равно выплачивать. В результате многие банки уже сейчас стали крайне осторожно подходить к кредитованию хрущевок.

Так, на покупку квартиры советского периода большинство банков больше не выдает кредит на максимальный период в 30 лет. Если дом был построен до 1975 года, то максимальный период кредитования составит 15 лет, если в период с 1975 года до 2000 года, то 20 лет. Остальные собственники жилья также останутся в проигрыше, так как они просто потеряют свои квартиры.

Результаты министерство обещает обнародовать к концу года. Чиновники считают, что исследование поможет домоуправлениям своевременно отреагировать и улучшить обслуживание зданий. Кроме того, выводы будут учитываться при разработке новых законопроектов.


Оригинал статьи читать здесь: 






Поиск