Аналитика, Латвия, Недвижимость, Строительство

Большая часть рижан проживает в домах, построенных в период с 1961 по 1990 год по типовым проектам и с применением сборных панельных железобетонных конструкций. Панели для строительства новых микрорайонов, как оказалось, выпускались ускоренным темпом, без полного соблюдения технологии, и ресурсы их безопасной эксплуатации составляют от 35 до 40 лет. Насколько серьезно следует беспокоиться жильцам панельных домов советского времени?

Взгляд в прошлое

Так уж повелось, что именно в больших городах строительство жилья шло с самым большим размахом и при использовании новых приемов. Происходило такое и в Риге при застройке жилых районов.

Исторически Рига пережила два бума строительства. Первый бум начался еще в царское время, до Первой мировой войны, когда в городе бурно развивалась промышленность. А началом советского этапа застройки можно считать возведение микрорайона «Агенскалнские сосны», к которому приступили в 1958 году. Это был первый большой жилой массив, построенный в Риге после Второй мировой войны в так называемо хрущевское время.

Тогда в Агенскалнсе появились пятиэтажки из силикатного кирпича с двускатной или четырехскатной крышей, с простыми фасадами, без балконов и лоджий. Планировка квартир в таких домах оставляла желать лучшего. Но рижане старшего возраста еще и сегодня вспоминают, как отправлялись в «Агенскалнские сосны» посмотреть на новые дома, а заодно и посидеть в популярном в то время кафе, которое называлось, если не ошибаюсь, «Сосны».

Следующий большой этап застройки Риги крупнопанельными жилыми домами начался в 60-х годах прошлого столетия. В новых жилых районах возводили главным образом пятиэтажные здания (не требовавшие лифта). Новые жилые районы Кенгарагс и Иманта застраивались в основном домами 464 серии или «старого литовского проекта». Это были большие серые крупнопанельные бетонные здания с балконами по южной стороне. Позднее проект был модернизирован, и на месте балконов появились лоджии.

В свою очередь, в 80-е годы в качестве архитектурных акцентов в Риге начали использовать девятиэтажные дома, и вскоре они стали очень заметны. На тот момент высотки считаются наиболее экономичными зданиями, вдобавок были оборудованны лифтами. А конце 80-х годов в Риге появились уже десяти– и двенадцатиэтажные здания.

Среди этих сереньких рижских застроек хотелось бы особо выделить дома так называемого французского проекта. Своим названием они обязаны конструкциям, которые приобретались во Франции. В целом по этому проекту в Риге планировали строить 16 и 18-этажные дома, но из четырех проектов завершили только три.

Разумеется, это лишь краткое перечисление серий домов и вариантов серий. В целом их несколько десятков.

По свидетельству Рижской думы, большая часть рижан проживает в домах, построенных после Второй мировой войны, в основном – с 1961 по 1990 год. Это был период использования типовых проектов и панельных железобетонных конструкций.

В построенных за эти тридцать лет домах живет 66,4% рижан. Еще 7,7% обитают в зданиях доиндустриального советского периода. Значительно меньшая часть рижан живет в досоветских зданиях, в основном – в зданиях конца XIX и начала XX века. В домах, построенных в девяностые годы, живет лишь 2,3% рижан. Схожая ситуация наблюдается и в других городах Латвии.

«Болезни» жилых домов

Руководитель отдела Защиты памятников культуры Рижского стройуправления Виестурс Брузис считает, что при любом строительном буме возникает нехватка специалистов, они не справляются с объемом работ и довольно часто выполняют свои обязанности поверхностно. Сказанное в равной степени относится и к «тучному» периоду рубежа XIX и XX веков, и к советскому времени, и к новому жилью, построенному уже в свободной Латвии.

– В настоящий момент наибольшую озабоченность вызывают серийные дома советского времени, – говорит строительный эксперт, член правления Союза инженеров-строителей Латвии, Сергей Мейеровиц. – Панели для строительства микрорайнов выпускались в ударном темпе, технологии при этом соблюдали не до конца. Можно даже сказать, что панели привозили на стройплощадку еще незатвердевшими.

Одним из самых больших врагов таких зданий является сырость. Она просачивается в панели, и на их металлической арматуре образуется так называемый эффект росы. В результате арматура начинает ржаветь. А у ржавчины есть плохая особенность. Она в два-три раза увеличивает объем металла (арматуры), и панели начинают трескаться. Трещины эти отчетливо видны на фасадах многих домов, они или зацементированы, или в лучшем случае заполнены какой-либо мастикой.

Очень низкое качество и у монтажной сварки этих панелей. В сооответствии с технологией, места сварки должны быть зачищены и оцинкованы. Но у строителей на это не было времени, и они обычно этого не делали. К сожалению, дефекты сварки скрыты и труднодоступны. Здесь тоже возникает нежелаемый эффект росы. Панель обычно встраивается в здание четырьмя сварками. На сегодня они во многих местах проржавели.

Недуги эти подтверждает и обследование жилых домов 103 и 602-й серии, заказанное ныне ликвидированным Жилищным агентством.

В исследовании, например, делается вывод, что крепления сборных железобетонных панелей стен в целом находятся в удовлетворительном состоянии. А вот соединения керамзитобетонных наружных стен, а также – крепления внутренних стен и железобетонных плит перекрытий вызывают сомнения. В отдельных местах неоспоримо прогрессирует коррозия сварочных узлов (хотя в соответствии с технологическими правилами их при монтаже положено соответственно обработать и обеспечить защитным покрытием). Именно размеры этих повреждений заставляют сомневаться в надежности панелей наружных стен. Эксперты обнаружили, что во многих местах панели эти отходят от внутренних стен, появились щели в местах стыковки с внутреннними стенами и перекрытиями.

Под влиянием циклических температурных изменений имеющееся в стыковочных швах заполнение и водозащитное покрытие постоянно стареет и истончается, в результате деформации они частично осыпаются или даже полностью вываливаются. Регулярное обновление покрытия (в зависимости от объекта – один раз в 3–10 лет) способствует задержке осадков, но не спасает швы от промерзания и накопления конденсата, в том числе в местах сварки.

Одновременно следует подчеркнуть, что уход за соединительными элементами (очистка проржавевших узлов, дополнительное нанесение антикоррозийного покрытия, пересварка) весьма проблематичен.

В исследовании сказано, что построенные в начале 70-х годов здания можно эксплуатировать еще примерно от пяти до десяти лет, если только строительно-технические осмотры не констатировали особой опасности – явную деформацию, смещение конструкций и т.п. То есть запас прочности домов 602-й серии в среднем составляет от 35 до 40 лет. Но отслоения панелей наружной стены в большей и меньшей степени наблюдались практически во всех обследуемых зданиях, к тому же накопление конденсата в стыковочных швах вызывает обоснованные опасения по поводу надежности панелей наружных стен и прочности сварочных узлов.

В свою очередь, в исследовании «Инвентаризация жилых районов в рамках проекта возрождения (ревитализации) рижских жилых районов», заказанном Рижской думой компании Arno в 2006 году, сказано, что дома даже одной серии отличаются друг от друга как по качеству строительного исполнения, так и по дальнейшему обхозяйствованию и содержанию. При хорошем обхозяйствовании, своевременном устранении повреждений, срок службы конструкций продлевается на 60–70 лет. Но надо помнить, что дом может простоять и 100 лет, а вот срок службы инженерных устройств и коммуникаций будет намного короче.

К сожалению, в последние годы подобные исследования не проводились. Думается, Рижская дума, чье предприятие Rīgas namu pārvaldnieks обслуживает самое большое число домов столицы, в том числе проблемные панельные, могло бы каждые десять лет заказывать их обследование. Это предоставило бы возможность своевременно обнаружить недуги зданий и приступить к их лечению. К тому же инженеров-строителей высокой квалификации у нас достаточно.

Но вопрос остается прежним: каков, в действительности, век жилого дома? Об этом – далее.

58% латвийского жилого фонда приходится на многоквартирные (три и более квартиры) жилые здания. Многие из них уже в зрелом возрасте, иные даже можно назвать «пенсионерами». С годами у домов появляются дефекты, требующие своевременного исправления.

Время эксплуатации зданий определяется четырьмя факторами: строительные материалы; качество материалов; дальнейшая эксплуатация здания; окружающая среда.

Век жилого дома

«История болезни» здания или обследование жилого дома

Правила КМ № 907 «Правила обследования жилого дома, технического обслуживания, очередных ремонтов и минимальных требований к энергоэффективности» предписывают управляющему раз в год проводить профилактическое обследование жилого дома и его основных конструкций. В обследование входит визуальный осмотр оснований, стен и других конструкций. Цель – определить, не возникли ли осадка, трещины, не разошлись ли швы между элементами здания (например, между блоками основания, панелями), не видно ли других повреждений. Точно так же раз в году положено осматривать полы, потолки и стены внутри дома и в относящихся к нему помещениях на предмет трещин, конденсата и осадка, а также плесени.

Если техосмотр обнаружит обстоятельства, способные привести к повреждениям, управляющий жилым домом проводит мероприятия по устранению угрозы. Результаты обследования фиксируются в Журнале регистрации обследований жилого дома.

В свою очередь 8-я статья Закона об управлении жилыми домами говорит, что в каждом илом доме должно вестись домовое дело. В такую домовую книгу подшивается и техническая документация – технический паспорт жилого дома (планы, схемы), проектная документация, энергопаспорт и энергоплан, заключения по обследованию дома.

Эту статью подробнее регламентируют правила № 908 КМ «Ведение и правила актуализации домового дела». Согласно им, домовая книга состоит из четырех разделов. В третий раздел домового дела управляющий должен включать техническую документацию жилого дома, в том числе информацию, полученную в результате обследований жилого дома. На основании подобных актов обследований принимается решение о ремонтных работах, необходимых каждому дому на следующие три года, поясняют специалисты Технического управления Rīgas namu pārvaldnieks, которое обслуживает около 60% городского жилого фонда:

«Эти обследования свидетельствуют, что обслуживаемые нами серийные панельные дома в целом находятся в удовлетворительном состоянии. Местами у этих зданий имеются проблемы с торцевыми стенами. Но за время работы Rīgas namu pārvaldnieks критических ситуаций с панелями пока не наблюдалось. На данный момент самые большие проблемы мы наблюдаем у домов из силикатного кирпича, стены которых впитывают влагу».

Хорошее содержание и реновация продлят век дома