Балтия, Латвия, Недвижимость, Право, Финансы

Балтийский курс. Новости и аналитика Пятница, 29.03.2024, 06:55

Мошенничество и легализация средств — реальность сферы недвижимости в Латвии

БК, Рига, 30.06.2016.версия для печати
Существуют направления бизнеса, которые более уязвимы, чем другие. И одним из таких направлений является сфера недвижимости, где в Латвии постоянно констатируется мошенничество того или иного вида. Кроме того, мошенничество в сфере недвижимости несет за собой особо тяжкие последствия, так как масштаб нанесенного ущерба весьма внушителен.

Как свидетельствует присяжный адвокат и партнер Deloitte Legal Илзе Знотиня, в результате мошенничества организации ежегодно теряют около 5% своих доходов. В среднем им наносится ущерб в размере 100 000 евро. Кроме того, мошенничество является причиной приблизительно 30% случаев неплатежеспособности. «Коммерсанты и государственные (самоуправленческие) управляющие институции создают специальные структуры по предотвращению мошенничества, чтобы уменьшить потери, связанные с данным явлением. Для этого необходимы финансовые средства. Тем временем разделение средств с 20% на предупреждение и констатацию мошенничества и 80% на расследование начинает менять пропорцию на противоположную», — подчеркивает Илзе Знотиня. 

 

Типичные проблемы, подвергающие риску сферу недвижимости — подделка частных документов и выманивание собственности, заключение фиктивных сделок, заключение сделок задним числом, указывание фиктивной суммы в документах о сделке, сделки с наличностью, а также неуважение прав совладельцев и права преимущественного приобретения.      

Также риск в сфере недвижимости порождает и тот факт, что имущественные права можно регистрировать в земельной книге с опозданием ли не регистрировать вовсе. Опыт Эстонии и Литвы доказывает: система, при которой данную регистрацию в электронном виде осуществляет нотариус сразу после заключения сделки, не только более надежна и эффективна юридически, но и обходится сторонам сделки и всем налогоплательщикам дешевле, чем существующая в данный момент в Латвии.

 

Однако наведение порядка в вопросах регистрирования имущественных прав является не единственным поводом для незамедлительного улучшения законодательства. Другая очень важная область — предотвращение легализации средств, полученных преступным путем, и финансирования терроризма. «На рынке недвижимости Латвии необходимо срочно создать такую правовую безопасность, которая позволит ограничить риск легализации средств, полученных преступным путем, и получить всеобъемлющее представление о действиях, связанных с важнейшим государственным ресурсом — землей», — считает Илзе Знотиня.   

 

В Литве и Эстонии нотариус играет главную роль в сделках с недвижимостью, где существует большой риск использования средств, полученных преступным путем. Учитывая, что нотариус проводит юридический анализ содержания сделки, он тщательно идентифицирует стороны, накапливает информацию и эффективно передает ее ответственным учреждениям, сообщает о необычных и подозрительных сделках, а в случае необходимости воздерживается от подтверждения сделки. Для сравнения: в Латвии нотариус заверяет только подпись на просьбе о закреплении, которая, как и сделка, является частным документом. Нотариус не проводит анализ сделки и не заверяет ее. Поэтому в системе есть существенные пробелы, и в сфере недвижимости слабо представлены мероприятия по предотвращению легализации средств, полученных преступным путем, и финансирования терроризма.   

 

В силу непонятных причин в Латвии мало используют нотариат для предотвращения подозрительных сделок. Это подтверждает и статистика. В Литве и Эстонии, где действует обязательная форма, нотариусы имеют возможность сообщать о необычных и подозрительных сделках на 95% больше, чем в Латвии.  

 

На данный момент в Латвии ни одно государственное должностное лицо не осуществляет надзор за правомерностью сделок по отчуждению недвижимости, поэтому и требования Закона о предотвращении легализации средств, полученных преступным путем, и финансирования терроризма не применяются к сделкам по отчуждению недвижимости, заключаемым в частном порядке. Вместе с введением обязательной формы нотариус в Латвии тоже начнет выполнять важную работу, связанную с предотвращением легализации средств, полученных преступным путем, и финансирования терроризма: он будет сообщать о необычных и подозрительных сделках, идентифицировать и изучать клиентов, изучать и хранить оригиналы документов сделки, в пределах возможного проверять истинного получателя выгоды, происхождение денежных средств, а также списки санкций и террористов.   

 

«Этот прозрачный, отслеживаемый и превентивно надзирающий порядок мог бы помочь решить и проблемы, которые были констатированы в процессе неплатежеспособности в связи со сделками с недвижимостью», — признает партнер  Deloitte Legal Илзе Знотиня.

 

Самыми распространенными спорными сделками являются сделки по отчуждению недвижимости, а типичными факторами риска — значительное занижение договорной цены на точно такие же или похожие — по экономической сути и содержанию — товары и услуги по сравнению с рыночной ценой; факт, что у партнера по сделке имеется большой объем кредитных обязательств; одна или все стороны сделки являются недавно зарегистрированными коммерческими обществами с минимальным или несоразмерно маленьким основным капиталом; у партнера по сделке нет своего офиса или места торговли, а также ряд других. Одновременно с реформой обязательной формы перед нотариусами будет стоять задача обратить внимание и проанализировать эти и другие факторы риска, указывая их в пояснительной части нотариального акта или — в предусмотренных законом случаях — отказываясь заверять сделку.  

 

Илзе Знотиня подчеркивает: «Уже давно доказано, что хороший результат в предотвращении мошенничества и легализации средств, полученных преступным путем, могут обеспечить только знания, навыки и индивидуальный подход».

 






Поиск