ЕС – Балтия, Латвия, Налоги, Недвижимость, Право, Финансы

В соответствии с поправками к закону о государственном кадастре (30 октября 2014 года), база кадастровой стоимости недвижимости, которая должна соответствовать 85% рыночной цены, утверждается раз в два года на все группы недвижимости (сельская застройка, жилая, промышленная, коммерческая и общественная). При разработке базы кадастровой стоимости должна использоваться рыночная информация на конкретный момент —  за 1,5 года до применения кадастровой стоимости, то есть при установлении новой кадастровой стоимости на 2017-2018 годы должны быть использованы данные на 1 июля 2015 года. Пока что вопрос об изменении кадастровой стоимости и связанного с ней налога на недвижимость отложен. База кадастровой стоимости в будущем году останется такой же, как в этом.

Янис Биернис, член Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA, председатель правления Latio vērtētāji & konsultanti Vidzemē, представитель LANĪDA в консультативном совете Государственной земельной службы (ГЗС), где также обсуждается налоговая политика, выдвинул четыре предложения, которые могли бы способствовать улучшению базы кадастровой стоимости недвижимости, а соответственно, и снижению налоговых выплат.

1. Налог на недвижимость должен быть не математической формулой, а понятным и посильным для каждого жителя страны.

„Если принять предложение о том, чтобы приблизить кадастровую стоимость к 85% рыночной и использовать ее в расчете налога на недвижимость, платить налог станет не под силу множеству людей. Поэтому нужно пересмотреть идею о 85%, так как эта планка слишком высока. Если не менять существующую систему расчета, оптимальными были бы 55-65% от рыночной стоимости,” — считает Я. Биернис.

2. Перейти на единую ставку как для земли, так и для зданий.

В Латвии налог на недвижимость применяется и к земле, и к жилым помещениям. Ставка налога на землю составляет 1,5 % от кадастровой стоимости, на жилые дома и квартиры — 0,2–0,6%. Самоуправления имеют право устанавливать скидки и налоговые ставки, соблюдая предусмотренный законом “коридор” (0,2-3%). В Эстонии ставка налога на землю не превышает 0,2%, а жилая площадь налогом не облагается. Если сравнить с Эстонией и Литвой, в Латвии сейчас самые высокие ставки налога на недвижимость. По мнению Я. Биерниса, чем быстрее государство перейдет к единой ставке налога на недвижимость, тем это будет более понятно и прогнозируемо для людей, а для самоуправлений упростится администрирование налога.

Руководитель ГЗС Гатис Калниньш на конференции LANĪDA “Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?” также предложил ввести единую налоговую ставку по группам недвижимости. Это упрощенный подход, но поступления самоуправлений от этого не изменятся, считает Калниньш.  

3. Ввести систему поддержки первого/единственного жилья за счет необлагаемого минимума для жилой недвижимости.

Я. Биернис: „Это спорный вопрос, какое минимальное количество метров следует установить на одного члена семьи или на семью, 50 кв.м или меньше, но его нужно обсуждать. Анализируя систему применения налога на недвижимость в других странах ЕС, Латвия может перенять наиболее успешную практику”.

Например, в Эстонии и Словении полностью освобождают от налогов земли, на которой расположено жилье, с установлением лимита на жилплощадь. Существует 50%-ная сидка на место жительства в Болгарии и 25%-ная скидка в Бельгии, а в Италии — льгота в размере 200 евро на основное место жительства.

В Португалии полностью освобождают от налога вновь построенное жилье. В Финляндии, Франции и Румынии применяется более высокая налоговая ставка на второе жилье. Многие европейские страны вводят налогонеоблагаемый порог: налог на недвижимость применяется только к жилью, стоимость которого превышает 290 000 евро в Литве, 200 000 евро — в Греции, а в Болгарии налогонеоблагаемый порог составляет 859 евро. На Кипре недвижимость стоимостью до 12 500 евро освобождена от налогов. Во Франции основное место жительства облагается налогом, если условная арендная плата превышает 4 573 евро. Существуют в странах ЕС и определенные условия для нуждающихся и пожилых людей. Например, Великобритания, Словения, Литва полностью или частично освобождают людей с низкими доходами от налога. В Швеции для пенсионеров налог на основное место жительства ограничен 4% от годового дохода. (Источник: презентация Biceps в 2015 году на конференции Eurostat.)

4.  Самоуправления должны прекратить использовать декларирование жителей как механизм в предоставлении скидок с налога на недвижимость и разработать другой механизм скидок

Я. Биернис считает: „Это дурацкая конкуренция между самоуправлениями. Как известно, поступления муниципальных бюджетов состоят в основном из подоходного налога с населения и налога на недвижимость. Получается заколдованный круг: чем больше в самоуправлении декларированных жителей, тем сильнее растут поступления от подоходного налога с населения, и самоуправления могут себе позволить “сыпать” льготами по налогу на недвижимость (а население на них “ведется”). Получается, что деньги перекладываются из одного кармана в другой. Скоро останется лишь несколько самоуправлений, Рига и ее ближайшие окрестности, которые тоже начинают использовать эту тактику, а остальная Латвия опустеет — кто будет там платить налоги? Нам нужна единая, соответствующая ситуации в стране политика налога на недвижимость и других налогов. Не нужно копировать, перенимать, равняться с богатой Швецией и другими странами”.

Если применять 85% от рыночной стоимости в разработке базы кадастровой стоимости, во многих районах Латвии налоговые платежи резко возрастут и для состоятельных людей, и для людей с меньшими доходами. Важно, что эти резкие изменения в налоге на недвижимость затронут не только жителей (физических лиц), но и предпринимателей. LANĪDA уже несколько раз обращала внимание на проблему налогов (в том числе налога на недвижимость) как фактор, удерживающий инвесторов от инвестиций в коммерческий сектор. Для предприятий, которым принадлежит недвижимость, налоговые платежи нередко составляют половину потенциальной отдачи от нее. На конференции LANĪDA “Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?” предприниматели обратили внимание на нерадостную статистику, которая и заставляет инвесторов выбирать соседние страны: в офисном сегменте большую часть арендной платы составляет налог на недвижимость. Например, налог на офисные здания в Таллине — 0,60 EUR/кв.м в год, в Вильнюсе — 2,74 EUR/ кв.м, а в Риге он самый высокий — 4,74 EUR/ кв.м. Поэтому, если не разработать в Латвии дружественную налоговую политику, инвесторам будет все сложнее находить причины, чтобы инвестировать здесь. Они не будут заинтересованы развивать недвижимость и выбирать Латвию для проживания. Это приведет к тому, что самоуправления потеряют доходы от налога на недвижимость из-за слишком высоких налоговых ставок. 

Поэтому LANĪDA призывает рассмотреть применение налога на недвижимость комплексно — в сочетании с целями развития государства, общей налоговой политикой, распределением налогов между государством и самоуправлениями (в том числе в фонде выравнивания финансов самоуправлений) и ввести такой налог на недвижимость, который не угрожал бы ухудшением финансового положения семей, был бы понятным, посильным и прогнозируемым как для жителей, так и для предпринимателей.

19 апреля 2016 года правительство постановило, что база кадастровой стоимости в 2017 году останется прежней — было поддержано предложение министра юстиции Дзинтарса Расначса о том, чтобы отложить на год новый порядок расчета кадастровой стоимости. Министерство юстиции пришло к выводу, что стоимость именно жилой недвижимости выросла так, что в некоторых регионах страны, если руководствоваться действующим законом, ставка налога может увеличиться в два раза. Под управлением Министерства финансов, в сотрудничестве с другими министерствами и Латвийским союзом самоуправлений планируется подготовить поправки к закону, которые в контексте рыночной ситуации предусматривали бы налоговую политику, соответствующую возможностям людей платить налог на недвижимость. На прошлой неделе министр охраны среды и регионального развития Каспарс Герхардс поручил подготовить поправки к закону о налоге на недвижимость, предусматривающие уменьшение ставки налога на частную собственность, которая является единственным жильем человека. На этой неделе самоуправления Рижского региона планируют подать премьер-министру Марису Кучинскису предложения о том, как изменить политику начисления налога на недвижимость. Хотя этот налог полностью поступает в распоряжение местных властей, самоуправления резко критикуют порядок установления налоговых ставок и планы по приравниванию кадастровой стоимости к рыночной.