Балтия – СНГ, Латвия, Недвижимость, Прямая речь, Хорошо для дела

Балтийский курс. Новости и аналитика Среда, 27.08.2014, 13:50

Рынок вторичного жилья в Латвии приходит в движение

Мария Кугель, LETA, 12.10.2012.версия для печати
Самый безнадежный сегмент рынка недвижимости в стране приходит в движение. Председатель правления объединения маклеров LatMLS Ольга Зенчик рассказала агентству LETA о том, как сегодня происходят сделки на вторичном рынке квартир.

- Ольга, скажите, "вторичка" стоит?

 

- Сделки происходят: если пару лет назад о продаже квартиры в панельном доме и думать было бесполезно, то сейчас, если человек хочет продать квартиру, он рано или поздно находит покупателя. Цена медленно, но растет — примерно на 2% в квартал. Правда, реальная инфляция в стране все равно растет быстрее.

 

- На подъеме рынка у риэлторов отношение к "серийкам" было пренебрежительное, и этому сегменту прочили скорую гибель. Риэлторы сменили гнев на милость?

 

- А куда деваться! Их так много! Нельзя же всем обитателям блочных домов сказать, мол, вы живете в старом жилье и его пора сносить. Да, в Москве снесли целые кварталы, но это были пятиэтажки, которые строились в 1965 году, и Хрущев сразу объявил, что запаса прочности им хватит на 20 лет. И, кстати, не все "хрущевки " снесли. Бывает, объезжаешь микрорайон и видишь, что последние несколько домов остались стоять.

 

Мы не Россия, наш госбюджет очень ограничен, и вряд ли кто-либо в обозримом будущем покусится на наши "хрущевки". У нас, даже если сносят деревянные развалюхи, очень трудно людям дать какое бы то ни было новое жилье. Утверждать, что срок годности блочных домов вышел тем более не имеет смысла, потому что построены они позже "хрущевок" и запас прочности у них значительно выше.

 

- Есть ли другие причины держаться за "серийки"?

 

- За годы кризиса люди, меняющие и приобретающие жилье, стали более консервативны в выборе места — они остаются верны своему району. Тот, кто жил в Пардаугаве, ищет другую квартиру тоже в Пардаугаве, а есть люди, преданные Пурвциемсу и Плявниеки. В своем районе они все понимают: где жилье дороже, где дешевле, где дворы солнечные, а где все время тень, их привязывают к месту друзья и знакомые, сентиментальные воспоминания. В соседнем районе, в конце концов, люди на улицах по-другому одеваются! К тому же жители Риги остались верны прежним представлениям о том, какие районы города более или менее престижны.

 

- Во время бума миграции происходили более оживленно?

 

- Да. Сейчас покупатели остерегаются менять место жительства кардинально. Во время бума главным фактором выбора была стоимость имущества, соотношение цены и качества. Человек находил хорошее жилье за приемлемую цену, а дальше — потом разберемся, на бензин хватит, будем ездить. Теперь люди очень внимательно смотрят, далеко ли до работы, сколько времени уйдет на дорогу. Если они съезжают из родительского дома, то понимают, что им нужно оставаться рядом с родителями.

 

Когда мы были уверены, что завтра будет лучше, чем сегодня, мы охотнее меняли свою жизнь. Теперь только по необходимости: развод, брак, финансовые трудности, изменение численности семьи или дети разъезжаются с родителями. Молодежь уехала, поработала и возвращается, они не спешат покупать жилье, потому что понимают: как они там снимали, так и здесь жить можно. Родители часто настаивают на покупке жилья, потому что накопленное все же лучше вложить в недвижимость, раз все равно где-то жить надо. Каждая покупка — история жизни. Нет рыночных трендов, как во время бума недвижимости, каждая сделка — чья-то история жизни. Агент по недвижимости, как психотерапевт, обычно выслушивает все, что накопилось и наблюдает, как люди раскрываются на сделке, на деньгах, как они себя ведут, как торгуются. Все же жилье — это не одежда, которую снял и забыл. Не стоит применять термин "ликвидность" и вообще рыночные категории к единственному жилью, в котором живет ваша семья.

 

- То есть, потребительская стоимость жилья превалирует над рыночной — что люди хотят потреблять, то они и покупают?

 

- Да, конечно. Но дело в том, что потребительская стоимость в таком случае регулирует рыночную. Сегодня "вторичка" — однозначно рынок покупателя, а не продавца. Покупатель диктует цену. Можно открыть журнал по недвижимости или сайт объявлений в интернете, посмотреть, сколько хотят другие продавцы за похожую квартиру и выставить свою за такую же цену, но если покупатель не найдется, ждать придется бесконечно.

 

- Насколько покупатель может сбить заявленную цену?

 

- Вы знаете, покупатели не очень торгуются. Цену снижают сами продавцы. Они могут выставить одну сумму, а через три месяца, увидев, что ничего не происходит, снижают. Вот клиентка с однокомнатной квартирой 602-й серии хочет за нее 24 тысячи евро. Говорит: мне такая-то компания уже год продает по этой цене. Ну и что? Еще год простоит... Эта женщина звонит в разные компании и спрашивает: а почем вы продадите мою квартиру? И все ей говорят одно и то же: пока мы не приедем и не посмотрим, куда у вас окна выходят, как сделан конкретно ваш ремонт, о цене говорить не будем.

 

- Кстати, о ремонте: как он сейчас влияет на продажу?

- Поскольку квартиры берут для жизни, то и представление о ремонте сейчас у людей очень различается в зависимости от того, как они привыкли жить. Иногда продавец заявляет, что у него евроремонт, а покупатель вообще никакого не видит. Или, наоборот, владелец сокрушается, мол, квартиру придется освежить, а покупатель приходит и говорит: я в ней еще несколько лет без ремонта поживу. То есть, качество ремонта влияет на цену непропорционально и очень индивидуально.

 

На пике рынка влияние ремонта на цену было ничтожно. Это была мелочь, на которую внимание обращали далеко не в первую очередь. Можно было вложить в него 12 тысяч евро, а стоимость квартиры повышалась на 3 тысячи. Но при этом находились немногие знатоки, которые искали именно очень качественно отремонтированную квартиру, потому что понимали, что вложения в нее превышают прирост стоимости. Сейчас люди ищут такую квартиру, чтобы можно было сразу въехать и жить. Но все равно я бы не советовала ремонтировать квартиру, чтобы продать ее намного дороже рыночной стоимости. Хотя некоторые простые вещи продавцу сделать неплохо.

 

- Какие?

 

- Пройдитесь по пути, по которому придет к вам покупатель, и попытайтесь посмотреть на все его глазами. Скажем, дверь в подъезд у вас постоянно открыта. Постарайтесь закрыть ее хотя бы к назначенной встрече. Вкрутите выкрученную лампочку. Я видела, как продавцы красят подъезды. Ну не может у нас домоуправление это сделать, что ж теперь? Если вы скажете, что это дорого, я не поверю. Иногда человек покупает квартиру дешево и говорит: я ее превратил в конфетку, но что мне делать с этим жутким подъездом? Давайте посчитаем: он вложил в этот ремонт 20 тысяч евро, а подъезд покрасить стоило бы еще 500. Не нужно шлифовать идеально стены, просто освежите их, иногда это помогает продать квартиру дороже.

 

Вот вы заходите в квартиру. Осмотритесь и уберите все лишнее. Выбросьте все, от чего вы собираетесь избавиться при переезде. Отвезите вещи в церковь, отдайте соседям. Квартира должна стать просторнее и чище. В ней не должно быть запахов. Помните, что животные создают запахи всегда. Американцы, например, ставят цветы специально к приходу покупателей.

 

- Такие подробные инструкции сейчас можно давать потому, что у покупателя есть много времени на выбор.

 

- Да, конечно, если человек так выбирал на подъеме рынка, он мог остаться без квартиры. Цена росла быстро, и тот, кто долго принимал решение, опаздывал. Сейчас можно искать и полгода, и год. Но не обманывайтесь: если вам посчастливилось найти квартиру, которая стоит дешевле, чем должна, потому что, скажем, продавцу нужно ее быстро продать, — долго ждать нельзя, она может уйти у вас из-под носа. Потом, есть такая мистическая вещь, о которой знают все маклеры: вот нет покупателя несколько месяцев, потом приходит, наконец, один, а назавтра же вслед за ним вдруг появляется второй, третий... А первый, который решил еще немного поторговаться, является через неделю, но уже поздно — кто-то заключил договор о задатке. Это только кажется, что рынок стоит. Он не стоит. Есть множество людей, которые верят в его ликвидность, они делают так, чтобы эта ликвидность была. Снизьте цену совсем чуть-чуть, и продажи пойдут. И так происходит во всех районах города, просто у каждого из них своя цена.

 

- Значит, рыночная цена квадратного метра, которая фигурирует в отчетах риэлторских компаний — это фикция?

 

- Рыночная цена квадратного метра, наряду с местом, по-прежнему остается основным фактором формирования стоимости. Это та цифра, от которой чаще всего отталкиваются покупатели: "Оценщики пишут, что квадратный метр в вашем районе стоит 590 евро, так почему вы просите 670?"

 

Человек сначала определяет бюджет, потом район, потом смотрит, что в этом районе под его бюджет подходит. Если ничего не подходит, в крайнем случае меняем район. Когда люди выбирают, они размышляют, как в известной рекламе: "Я достоин большой квартиры, c красивым подъездом, обязательно со своей землей под домом, с красивым видом из окна, мусорником не в моем подъезде, спокойными платежеспособными соседями". И так далее, и тому подобное. Имеет значение масса мелочей и не совсем мелочей, которые нужно обязательно помнить, выбирая квартиру. Стоит даже составить список требований, постепенно его пополнять и потом, ходя по квартирам с риэлтором, ставить галочки против имеющихся в наличии позиций. Но! Идеальная квартира, у которой галочки будут стоять везде, стоит намного дороже рыночной цены. И, бывает, из двух одинаковых "двушек" 602-й серии одна уходит намного дороже, чем вторая, потому, что покупатель знал, за что платил.

 

- Вы сказали, что продажи происходят во всех районах. Но отчеты риэлторов свидетельствуют о том, что большие миграции, к примеру, происходят в Агенскалнсе, а в Болдерае тихо. Почему?

 

- Агенскалнс стал очень близок к центру. Там было много старых деревянных домов, которые постепенно сносят, там поблизости несколько вузов, два парка, элитные новостройки вроде Auroras Rezidence, рынок. Много сталинских домов, которые высоко котируются. Все это вместе способствует облагораживанию района и формирует рынок.

 

- Кстати, о деревянных домах в Агенскалнсе. Еще года три назад их популярность росла среди творческой элиты, было модно купить и восстановить рыбацкий сруб, старинный особнячок или даже квартирку. Сейчас их кто-нибудь покупает?

 

- Конечно, люди живут в домах с частичными удобствами и в деревянных домах, и некоторые ищут такие квартиры, поскольку они самые дешевые в обслуживании. Но это трудная жизнь. Можно, конечно, бойлер поставить и туалет утеплить на лестнице.

 

Каждый вид недвижимости имеет покупателя. Но деревянные дома сегодня — это, к сожалению, не рынок деревянного зодчества. Это признак социального слоя. Здесь живут люди, которые не могут перепрыгнуть со своего уровня на более высокий. Они скорее совсем уедут из страны. К сожалению, мы все довольно плотно сидим в своей социальной среде. Но при этом в рамках нашего слоя ни в коем случае не хотим жить хуже. Если, конечно, получается.

 

- Многие ли сейчас переселяются в жилье классом ниже из-за коммунальных долгов или больших счетов за отопление?

 

- Случаи бывают разные. Но чем ниже социальный слой, тем труднее люди меняют условия жизни. Они скорее вообще ничего не будут делать, опустят руки. Поймите, чтобы сменить квартиру на меньшую или на худшую, нужно продать свою квартиру и купить другую. То есть, совершить очень много действий и потратить много денег. На это люди не идут, пока можно терпеть. И я даже скажу, что нужно терпеть. Потому что, скорее всего, свою квартиру они продадут чуть дешевле, чем рассчитывали, а другую купят чуть дороже, чем планировали (маленькие квартиры пользуются большим спросом). Прибавьте к этому сопутствующие затраты — налоги, пошлины, комиссии за банковские перечисления, за кредит, страховку и прочее. Чем дешевле жилье, тем больший удельный вес в совокупных затратах на куплю-продажу составляют сопутствующие платежи. Исключение составляют владельцы квартир в центре, им я бы даже посоветовала сменить район, если есть финансовые трудности. Да и откуда взять эти деньги человеку, который не может расплатиться с домоуправлением?

 

- Раньше на это можно было получить потребительский кредит.

 

- Уже не дадут. А эффект от экономии может оказаться временным. Например, люди, которые сейчас пытаются сменить квартиру в доме на хозяйской земле, вполне вероятно, в скором времени будут разочарованы. Последняя редакция закона, регулирующего отношения собственников, находящихся в условиях вынужденной аренды, очень гуманна для владельцев квартир. Если его примут, арендная плата на землю сильно снизится.

 

- А что с более дорогим сегментом — квартирами в "сталинках" и довоенных домах?

 

- Основная масса сталинских домов расположена по периметру центра. Они по-прежнему востребованы, потому что в них высокие потолки и большие комнаты, больше изолированных комнат, чем в многоэтажках, шире коридоры и лестничные проемы. То же касается и большей части домов довоенной постройки.

Но и те, и другие ценятся, если находятся в хорошем состоянии, если коммуникации в порядке. Если же дом требует реновации, то это катастрофа. Есть сталинские дома двух-трехэтажные, малоквартирные, в некоторых все жильцы сменились за время экономического подъема, и им удается договориться самим обновить крышу или коммуникации. А если в доме больше тысячи квадратных метров, и он весь приватизирован поквартирно, договориться крайне трудно, и дом ветшает.

 

- Решают ли как-то эти проблемы домоуправления?

 

- В серийных домах почему-то домоуправления обычно более деятельны, а с довоенными просто беда. К старинным вещам люди применяют другие требования, они имеют иную ценность по сравнению с ширпотребом. Люди платят за красивый фасад. А что такое антиквариат, который не привели в порядок? Это рухлядь. Красивые фасады становятся уродливыми. От ценности до рухляди расстояние — несколько лет.

 

Там везде все, что связано с домоуправлениями — одна сплошная боль. Если дом не подключают к отоплению — это боль. Если течет крыша, сыплется балкон — это боль. Я не знаю, как решить эту проблему, если для любого ремонта нужно согласие всех жильцов, а в соседней квартире с вами живет семья еще с советских времен и давно не платит за квартиру. Или сосед вообще уехал из страны, а квартира пустует. Их даже за долги выселить едва ли удастся, потому что суды будут длиться бесконечно долго.

 

- Какова ситуация на рынке новостроек?

 

- Вот с ними у нас все обстоит прекрасно как на первичном, так и на вторичном рынке. Спасибо закону об иммиграции. Новостройки растут в цене, они стали востребованы потому, что жители СНГ, приезжая к нам, говорят: ваши проблемы в недвижимости — это пустяк по сравнению с нашими. И не хотят ничего, кроме квартиры в новом доме. В этом сегменте на цену сильно влияют банки, которые сейчас выбрасывают на рынок очень много перенятого имущества. Если "Ektornet" выставил на продажу 20 квартир в "Panorama Plaza" по определенной цене, цена будет такой, пока не уйдут все 20, а затем снова диктовать цену будет покупатель. Сегодня, если вы хотите квартиру в новом доме, нужно покупать. Потому что завтра их не будет. Ничего же нового практически не проектируется. И цены растут почти во всех проектах.

 

- Не только в "экспортных"?

 

- Потребитель этой, как вы говорите, экспортной недвижимости, то есть, элитных квартир в центре, не находя себе товара по деньгам, приходит во все сегменты новостроек и во все районы города. Далеко не все привязаны к центру. Есть те, кто понимает, что такое Марупе и дальнее Марупе, покупают даже Елгаву. Все же люди хотят жить в хорошем жилье, где хотя бы внешне все в порядке. И цена стала коррелировать с себестоимостью — 1000 евро за квадратный метр по сравнению с 700.

 

Осторожно достраивают те, у кого до кризиса была по крайней мере "красная печать", проект лежал под сукном, если, конечно, девелопер не отдал имущество банку. И не будет активности инвесторов, ведь пока еще есть новостройки, которые банки не выпустили на рынок. Сначала их продадут, потом начнут думать о новых проектах. И потом — кто сейчас готов инвестировать в наше жилье?

 

- Россияне.

 

- Пока напрямую они вкладывают мало, хотя процесс пошел. В основном они присматривают землю. И, дай бог, их интерес не пройдет. Потому что рынок элитного жилья у нас вносит движение во все остальные сегменты.






Поиск