Аналитика, ЕС – Балтия, Латвия, Недвижимость

В Вильнюсе предложение офисов составляет 6.2%, а в Таллине – 6.3%. Таким образом, можно сделать вывод, что Рига в плане предложения на данный момент лидирует.

Согласно анализу NEWSEC в целом доля свободных офисных площадей класса А и В в городе Риге в конце 1-го полугодия 2014 года приближается к 8.2%, доля свободных площадей офисов класса A достигла критической отметки – 2.9%, а это говорит о том, что оставшееся число свободных квадратных метров, предлагаемых в аренду, ничтожно.

Причиной столь небольшого удельного веса доля свободных офисных площадей категории A является то, что в этом сегменте почти нет зданий, построенных в спекулятивных целях.

Принимая во внимание, что предложение офисных помещений  за последние три года практически не изменилось, ожидается, что в 2014 и 2015 году доля свободных офисных площадей класса A существенно не изменится или сократится за счет расширения имеющихся арендаторов. В свою очередь, доля свободных офисных площадей класса B в этом году выросла и достигла 9.2% от числа общих офисных площадей в Риге.

Развитие рынка офисных площадей в Риге тесно связано с финансовым положением арендаторов офисов, их расширением и появлением на рынке новых участников.

Арендаторы стремятся к сокращению расходов и оценивают не только арендную плату за один квадратный метр офисной площади, но и весь арендный платеж в целом, включая расходы за хозяйственное обслуживание, доступность и стоимость парковки, а также коммунальные платежи за арендованную площадь и другие издержки.

«Многие арендаторы во время кризиса добились приемлемой для себя арендной платы, поэтому сейчас чисто психологически не готовы платить больше. В свою очередь, предложение свободных современных офисных площадей ограничено. В том случае, если в Латвию захотело бы прийти крупное предприятие, которому потребовались бы офисные помещения площадью 5’000 квадратных метров категории А в центральном деловом районе Риги, то ему нечего было бы предложить, поскольку свободных помещений категории А такого объема в Риге на данный момент не имеется», – отмечает руководитель NEWSEC Latvia Валдис Митенбергс.

«В первом полугодии 2014 года рынок современных офисных площадей в основном двигал переезд офисов государственных учреждений в новые, современные офисные помещения, а также переезд уже имеющихся участников рынка и расширение предприятий в имеющихся помещениях. В прошлом году не наблюдалось высокой активности во вхождении на рынок Латвии новых предприятий, можно отметить лишь появление в Латвии химической компании США "Cabot Corporation", о чем официально было сообщено в середине этого года. Как раз наоборот, в конце 2013 года наблюдалась тенденция, что нынешние арендаторы сокращали или прекращали свою деятельность в Латвии, освобождая ранее занимаемые площади центров обслуживания клиентов (например, Unicredit и GE Money). В 2014 году наибольшая активность продолжается в секторе ИТ и финансов, где компании в результате расширения занимали как расположенные рядом офисные центры, так и те, в которых ранее арендовали помещения», – рассказывает руководитель NEWSEC Latvia.

Классификация офисов по международным стандартам

Компания NEWSEC выполняет классификацию офисных зданий, анализируя многие параметры, разработанные на основании международных стандартов. Что же определяет соответствие офисного центра стандартам класса А или В? В соответствии с международной классификацией основными параметрами, определяющими самую высокую категорию офисных помещений, являются: местонахождение офисного центра, доступность и число парковочных мест и общественного транспорта, инженерно-технические системы и технические параметры здания, а также эффективная планировка этажей и помещений. Среди наиболее значительных тенденций дальнейшего развития рынка следует отметить все больший спрос на безвредные для окружающей среды технологии и энергоэффективные решения. В последнее время наблюдается тенденция, что некоторые офисные центры позиционируют себя на рынке как офисные центры класса  А, хотя их местонахождение или  технические параметры  не соответствуют уровню класса А. Красивый фасад офисного здания или год сдачи строения в эксплуатацию не могут быть единственными критериями для получения статуса офиса класса A. Ярким примером офисного здания класса A в городе Риге является главное здание банка  Citadele, которое как по своему местонахождению, так и по остальным параметрам отвечает требованиям к совремнному офисному зданию класса A.

Местонахождение офисов

В Риге нет ни одного делового центра с офисами, явно относящимися к высшей категории. Разумеется, благодаря уже построенным и спроектированным офисам на улице Сканстес в настоящее время фомируется новый деловой центр в этом районе. В Риге наблюдается тенденция, что порой инженерно-технические параметры офисного здания, а также доступность автостоянки отвечают стандартам класса A, но при этом здание расположено за пределами делового центра Риги. В качестве примера можно привести центр Upmalas biroji, который по своим техническим параметрам мог бы квалифицироваться как офисный центр класса A, если бы находился ближе к деловому центру Риги.

Руководитель NEWSEC Latvia Валдис Митенбергс отмечает, что основная и определяющая экономическая активность сосредоточена в Риге, поэтому основным вызовом для офисного рынка Риги в 2014 году является объединение учреждений Службы государственных доходов в одном здании в Риге по ул.Талеяс, 1.  Благодаря этому в центре Риги освободилось около 20 000 кв.м офисных помещений класса B, которые изначально строились для нужд одного конкретного арендатора, остальные 10 000-15 000 кв.м освобождаются в офисных зданиях класса C.

В настоящее время на рынке аренды офисов имеется ряд офисных центров, освободившихся в течение последнего года и ставших доступными для потенциальных арендаторов. Офисные помещения нуждаются во вложениях, поскольку на протяжении долгого времени они находились  в пользовании одного арендатора, что, в свою очередь, является препятствием к принятию решения потенциальными арендаторами, ведь необходимые вложения являются как вопросом времени, так и вопросом доступных денежных средств.

Принимая во внимание, что в течение ближайших двух лет ситуация практически не изменится, и предложение офисных помещений класса А останется неизменным, арендаторам в ближайшее время, скорее всего, придется оценить возможности арендовать хорошие, современные помещения в офисных зданиях класса B в центре Риги. Учитывая тенденции развития офисного рынка в Риге и идущие активные переговоры арендаторов, предложение современных офисных помещений  класса B в центре Риги также вскоре может стать ограниченным, поэтому крупным арендаторам следует поторопиться, чтобы найти для себя выгодный офис по адекватной стоимости.

По информации консалтингового предприятия в сфере недвижимости NEWSEC Latvia в Вильнюсе и Таллине в настоящее время идет активное строительство офисных зданий, которые в конце года пополнят предложение примерно на  35’000 квадратных метров в обоих городах. В Риге в этом году сдано в эксплуатацию одно новое современное офисное здание, а также некоторые управляющие существующими офисными центрами провели реконструкцию помещений, таким образом увеличив рыночное предложение на 42’500 квадратных метров, о чем свидетельствуют данные консалтингового предприятия в сфере недвижимости NEWSEC Latvia.

Арендная плата за хорошие офисные помещения категории В в Риге колеблется от 8 до 11 евро/кв.м в месяц. Чтобы возобновилось строительство новых офисов, арендная плата, которую предприятия готовы платить за свои офисные помещения, должна составлять в среднем не менее 12 евро за квадратный метр в месяц. Многие здания категории B в настоящее время реконструируются под нужды конкретного арендатора, в основном для обеспечения функций предприятий с государственной долей в капитале. Кроме того, в первом полугодии 2014 года в отдельных офисных центрах наблюдалось увеличение платы за хозяйственное обслуживание на 10%.

NEWSEC  является ведущей консалтинговой компанией полного спектра услуг в сфере недвижимости в Северной Европе и странах Балтии, предлагающей различные консультации по недвижимости, оценку и транзакционные сделки владельцам, инвесторам и арендаторам. В настоящий момент в компании работают 550 сотрудников в 20 офисах.